說到法拍房
很多人 " 心動 " 但不敢買
大多和其中
可能潛在的風險有關
此前小坊就和大家說過
一套通過廣東惠州中級法院拍賣
位于上海的法拍房，
但過了 2 年仍無法入住
今天小坊要和大家說的
法拍房同樣位于上海，
但糾葛時間跨度更大！
整！整！10 年！
當事人從 28 歲的小夥
熬成了 38 歲的單身漢，
才終于搬進了婚房 ...
昨天（11 月 8 日）
最高人民檢察院披露了
這段曲折離奇的故事 ...
法拍房被占
兩家法院均稱應由對方受理
事情要從 2013 年春天說起。那年，28 歲的朱先生是上海一家公司的職員，父母曾是 20 世紀 70 年代返城的知青，一家三口蝸居在一間隻有 12 平方米的小屋内生活。
眼見兒子到了談婚論嫁的年紀，
朱先生的父母四處打聽，
想爲兒子選一套房子。
在物色新房時，中介向朱老伯推薦了一套法拍房。中介稱，因爲房子已被查封，無法進入屋内查看，隻能帶朱老伯他們看同小區同戶型的房子。擔心出岔子，朱老伯在簽訂委托代理拍賣的格式合同時特意寫上了 " 自該房産證拿到後三個月内交房 " 一行字。
2013 年 4 月 9 日，朱先生通過浦東法院司法競拍取得案涉房屋所有權，同年 9 月 25 日拿到房産證。可當一家人興沖沖地去看房時，卻發現原來的房主孫某竟然還沒搬出。孫某表示，自己正在和别人打官司，還沒結束法院就把房子拍賣了，所以堅決不肯搬出。代理拍賣的公司态度敷衍，無奈之下，朱先生隻好向浦東法院申請強制執行。
朱某安向記者指示曾經對一家人而言遙不可及的案涉房屋。
然而，浦東法院認爲，拍賣須知所附的 " 特别規定 " 已載明 " 标的以現狀拍賣，有人占據使用。委托人和拍賣人不負責清場，拍賣成交後買受人須自行負責清場事宜 "，遂拒絕了朱先生的強制執行申請。
2014 年 4 月，朱先生以房屋所有權人的身份向房屋所在地嘉定法院提起排除妨害之訴，請求法院判令孫某遷出該房屋。嘉定法院一審認爲，朱先生系通過司法拍賣取得該房屋，應向原拍賣法院即浦東法院申請交付房屋，對起訴裁定不予受理。朱先生不服，提起上訴。上海市第二中級人民法院于同年 6 月維持一審裁定。2015 年 5 月，上海市高級人民法院駁回了朱先生的再審申請。
一年半過去，事情又回到起點。朱先生拿着嘉定法院的生效裁定再次向浦東法院申請強制執行，再次遭到拒絕。2017 年 7 月，朱先生向浦東法院提起同樣的排除妨害之訴。浦東法院一審認爲，孫某的住所地和案涉房屋均不在其轄區内，其沒有管轄權，故對朱先生的起訴同樣裁定不予受理。朱先生不服，提起上訴，上海市第一中級人民法院維持一審裁定。2018 年 6 月，上海市高級人民法院又一次駁回朱先生的再審申請。
至此，從拍下房屋之日算起，已經過去 4 年時間，朱先生輾轉于三級五家法院之間，得到的結果隻有 " 不予受理 "" 不予支持 "" 駁回再審申請 "，入住新房的訴求始終未得到解決。
第一次抗訴
裁定由嘉定法院受理案件
由于朱先生忙于工作，這些年來，一直是已退休的朱老伯作爲兒子的代理人爲房子的事奔波。朱老伯家的沙發邊的小櫃上有一厚摞法律書籍，還有幾本寫滿密密麻麻筆記的本子。" 這些書多數是去圖書館借的。我學了民事訴訟法之後，知道不服法院生效裁判可以去檢察院申請監督。
2018 年 10 月，朱先生向上海市人民檢察院第二分院申請監督。
十年中，代理兒子訴訟的朱某安自學了大量的法律知識。
在耐心聽完朱老伯父子提出的申訴後，承辦檢察官楊冰做好了 " 啃硬骨頭 " 的心理準備。" 老百姓通過司法拍賣取得的房子這麽長時間住不進去，于情于理都說不過去，在法律上一定要給當事人一個說法。"
檢察機關經調查核實認爲，孫某曾與案外人楊某簽訂的房地産買賣合同已被法院生效判決确認無效，朱先生通過司法拍賣程序善意取得該房屋的所有權，因此，孫某不具有合法占有使用該房屋的權利，朱先生有權請求法院排除妨害。
2019 年 3 月，上海市人民檢察院向上海高院提出抗訴，指出當事人朱先生通過司法拍賣取得案涉房屋，法院既未将拍賣房屋強制執行移交買受人，又不受理買受人提起的要求無權占有人孫某遷離房屋的民事訴訟，使朱先生事實上喪失了通過司法途徑排除孫某非法侵占其合法房産的權利，屬于程序失當，法院理應依法受理朱先生的起訴。
2019 年 7 月，上海高院再審認爲，朱先生通過司法拍賣受拍涉案房屋後，要求由法院幫助清空房屋，結清相關費用，訴求正當，應由法院予以解決。考慮到系争房屋坐落于嘉定區，且朱先生已向嘉定法院起訴，故撤銷原一、二審裁定，該案由嘉定法院立案受理。
輾轉奔波 5 年後，
入住新房之路初見曙光。
可惜沒有多久，
法院的一紙判決
又讓朱家的心情跌落谷底。
2019 年 11 月，嘉定法院經審理認爲，案涉房屋的拍賣公告中已寫明法院不負責清場，朱先生在參與競拍時明知系争房屋的占有使用權存在瑕疵，且不能通過司法強制交付取得實際占有權，現房屋的占有使用狀态與拍賣時并無變化，朱先生基于上述明知有瑕疵的所有權又訴求排除妨害缺乏依據，故判決駁回朱先生的訴訟請求。
朱先生不服，提起上訴。2020 年 6 月，上海二中院維持一審判決。朱先生申請再審後，2021 年 11 月，上海高院駁回了他的再審申請。
再次抗訴
雙方庭外達成和解
事情又回到了原點，
拿着判決書，
朱先生又找到了檢察官。
這樣引出了本案的關鍵問題：
法院在拍賣須知中表明的
" 不負責清場 " 是否合法有效？
檢察官研讨後認爲，根據最高法院的相關司法解釋，對于司法拍賣房屋，除有依法不能移交的情形外，法拍房的買受人有權向法院申請強制執行，法院應依法受理申請并予以強制執行。本案中，法院在 " 特别規定 " 中告知不負責清場的行爲，有違司法解釋。而且，上海高院 2017 年 2 月出台的關于司法拍賣的實施細則中，明确規定法院負責對拍賣标的清場。
2022 年 6 月，上海市檢察院依職權再次向上海高院提出抗訴。抗訴意見書指出，上海二中院的生效判決違背了物權法（民法典物權編）的相關精神，錯誤地認爲法院在系争房屋拍賣公告中注明其不負責清場的 " 特别約定 " 合法有效，從而免除法院司法強制交付職責，導緻通過司法拍賣競得系争房屋的買受人朱先生不能有效行使權利，既有損司法拍賣的公信力，又有違法律規定，應予糾正。同年 7 月，上海高院裁定提審本案。
今年 4 月 27 日，上海高院再審開庭審理本案。檢察官發表抗訴意見指出，當事人拍下法拍房後，可以通過執行救濟渠道，要求法院交付法拍房，因爲最高法院有明确規定，不得将未清場的房子交付拍賣。或者可以依法向法院提起對于原居住人的排除妨害、搬離遷出的民事侵權訴訟。不能把兩條路都堵死，讓買下法拍房的權利人無路可走。
據悉，在多方努力之下，朱先生與孫某達成了和解，孫某搬離并騰空房屋，交付給朱先生。因此，今年 6 月，上海高院裁定終結本案。
朱先生的十年維權路 " 終成正果 "，
如今已 38 歲的他仍單身未婚。
" 這些年也談過不少女友，
但多數因爲房子問題未能步入婚姻。
現在不容易找到合适的，
畢竟已經錯過了最好的時機。"
在秋日的暖陽裏，
朱某的心中五味雜陳 ...
來源 | 檢察日報 · 民生周刊（作者：劉文晖 劉添）、最高人民檢察院
