騰訊新聞《潛望》 作者 郭亦非
冷清的北京樓市迎來了超預期的 " 認房不認貸 " 政策。由于政策在上周五晚間落地，這波救市效果能否立竿見影，" 打頭炮 " 的周末兩天格外關鍵。
中原地産統計，9 月 2 日，北京新房成交超過 1800 套，對比整個 8 月 3100 套的網簽規模，救市第一天已經超過之前半個月的成交量。
二手房同樣迎來暖意，同日成交 1200 套，環比上漲超過 100%，但這一成績依舊低于 2023 年 2-3 月小陽春行情時，周末 1500 套以上的水平。
騰訊新聞《潛望》從多位鏈家經紀人處獲得的數據顯示，周六日兩天，鏈家全市二手房成交量均超過 600 套。鏈家是北京市場份額最大的中介品牌。
一位鏈家資深經紀人告訴作者，北京 317 新政最高時曾達到 700 套，平常周末基本成交在 300-400 單。
由于網簽數據的滞後性，目前官方暫未披露權威口徑下的實際成交量。
北京是一座以存量房爲交易主力的城市，新房二手房占比達到 3:7 甚至更高，" 賣一買一 " 的交易鏈條是常态，在成交量劇增的同時，挂牌量也水漲船高。作者了解到，周末兩天，鏈家新增挂牌量超過 3000 套。截至 9 月 2 日晚間，鏈家内部北京市場實時庫存量已高達 15.4 萬套。
周末兩天，騰訊新聞《潛望》作者走訪多處新盤售樓處及熱門二手房闆塊發現，市場成交量陡然攀升的背後，更多則是過去數月積壓需求的集中釋放，開發商全線漲價多爲營銷噱頭，意在烘托上行氣氛，借此逼定客戶，優惠折扣、靠中介分銷帶客仍爲普遍情況。
" 雖然這兩天成交量很高，但很難長久。政策剛出來，最大感受就是市場在消耗低價的庫存房，等這一波性價比高的房源賣完之後，業主在漲價，客戶不願接，買賣雙方進入新一輪博弈期。" 前述鏈家經紀人告訴者。
在短期需求釋放後，後續購買力是否更跟上，以及市場能否真正走出下行區間，恢複良性健康發展，則取決于政策持續發力力度、居民收入預期和消費信心等因素。
臨時漲價是個案，鏈家最新挂牌量創新高
" 業主臨時漲了 15 萬，最後 820 萬賣了。"9 月 1 日晚上，林海（化名）接到了中介的反饋，自己之前猶豫不決的這套亞運村闆塊的房子剛剛賣掉，剩下小區同戶型的房子目前最低挂牌價已達 880 萬元。
不過，臨時漲價的情況在當下市場并不常見。
作爲北京房價天花闆的海澱區萬柳闆塊，麥田房産資深經紀人辛坤成在這裏深耕了 12 年。他告訴作者，周六一天，萬柳闆塊就成交 10 套，但隻有一套漲價是 80 萬成交，目前闆塊挂牌庫存量超過 300 套，但真正符合買家心理價位的房子也就 20 套左右。
辛坤成表示，相比于整個 8 月成交 19 套房源，萬柳一天成交 10 套超出預期，這集中在 1600-1800 萬元之間的小三居戶型，新政等于加了兩三百萬的杠杆。
不過，他也認爲，對于高端産品，杠杆率有限，短期内難有更多成交。以萬泉一套市值 2650 萬元的南北三居爲例，最低指導價 845 萬元。按照最低稅費計算，政策前後，首套貸和二套貸相差 338 萬元，即使最高貸款 507 萬元，占比也還不到 20%。
在北京典型的剛需闆塊昌平區回龍觀，一位規模中介公司經紀人告訴作者，其深耕的小區以 500 萬元左右的兩居爲主，屬于上車盤，原來外地有貸款記錄的客戶從二套變成了首套，從 6 成首付降到 3.5 成，努努力還能夠得上。有之前帶看的客戶在新政當夜線上咨詢，第二天就來看房成交了。
這位經紀人稱，雖然周末兩天的帶看量是之前的 2-3 倍，但門店僅成交了 2 套，而且現在普遍議價空間較少，買房周期也給得短，少數不着急賣房的業主還上調了報價，多在 5-10 萬元，一天新挂牌了 4 套房源，而原來過去半個月也挂不來一套房。
當鏈家最新挂牌量達到 15.4 萬套的曆史新高時，過去數月，作爲北京樓市晴雨表的二手房成交量，卻呈現逐月下滑态勢。
北京住建委官網數據統計，自 2023 年 3 月達到 2.21 萬套階段性高峰後，二手房成交量開始下滑，4-7 月份，分别爲 1.39 萬套、1.29 萬套、1.16 萬套、0.97 萬套，直到救市政策接連吹風的 8 月才止住頹勢，當月環比上漲 12.8% 至 1.09 萬套，但同比依然下降 21.3%。
" 客戶多到沒地坐了 "，但新房仍是買方市場
相較于二手房，新房救市效果更爲明顯，但也呈現分化狀态。
" 客戶多到沒地方坐了。" 一位朝陽區豆各莊闆塊項目營銷負責人對作者表示，上周五當晚就賣了三四套，直到夜裏 12 點客戶才走，周六又賣了十多套房，這頂得上過去大半個月的成交量。此前數月市場下行，周末才賣三四套房，不過現在的成交量還沒達到此前 20 套的高峰。" 小陽春曾單月成交過百，4 月之後就沒勁了，一個月才賣 30 套。按照現在的成交節奏，9 月份賣到 80 套沒問題。"
對于後市走向，這位負責人相對謹慎。他判斷稱，項目以剛需爲主，這兩天消耗的都是過去積累的老客戶，首付從 6-8 成下降到 3.5-4 成，這部分首付不夠充裕的客戶轉化就很快，但這樣的客戶目前積累厚度并不夠，我們更爲關心後續是否有持續新增的購買力。
與此同時，另一位朝陽區改善樓盤營銷負責人則告訴作者，盡管周末到訪量環比增加了 20 組，但周六僅賣了一套，原因在于此前 " 賣一買一 " 的交易鏈條停滞了，很多客戶得先賣房，才能改善置換，預計成交量起色還需延後。
作爲以改善型需求爲主的北京市場，此次 " 認房不認貸 " 落地前，換房視爲二套，由于多爲非普通住宅，首付比例高達八成，因此改善需求被極大壓抑，" 賣一買一 " 交易鏈條難以通暢，一二手聯動效應也不足。
這位負責人稱，目前整個大區域有 20 多個競品，項目同質化嚴重，所以真正手裏有錢的客戶也會多方比較，現在壓根不會擔心踏空、房價暴漲的情況，此外，購房者普遍也不會把杠杆拉滿，手裏留點現金，以備後續的月供還貸壓力。
對于個别樓盤趁機打出漲價廣告海報的營銷行爲，上述營銷負責人對作者表示，這更多是營銷的噱頭，現在還處于買方市場，我們的策略是趁着這一波利好窗口，抓住靠譜的客戶，繼續推進折扣優惠，希望順勢快速出清，回籠資金。" 現在銷售節奏已經延後了大半年，所以普遍有 4% 的優惠，去年也才 8 ‰。整個闆塊也都在用中介分銷，渠道費 3 個點居多。"
這一波行情持續多久，目前難以精準預判。
中原地産首席分析師張大偉認爲，北京市場肯定會出現 " 金九銀十 "，二手房成交量有望快速上漲到 1.5 萬套 -2 萬套，部分區域短期出現價格上行也成爲必然。
貝殼研究院則相對謹慎，其研報認爲，根據曆史經驗來看，放松限貸後三個月，二手房交易量水平較政策前提升 20-30%，在上述作用期，房價也會企穩。
在超預期放開 " 認房不認貸 " 後，留給北京市場的調控工具箱仍有不少 " 存貨 "，比如按照央行最新政策将首付比例下調、提高非普住宅的認定标準等等。
9 月 2 日，在放開 " 認房不認貸 "4 天後，廣州多個樓盤吹風下降首套首付比例至 20%。不過，目前該政策尚未落地。
