本文來源：時代周報 作者：曾思怡
2005 年前後，北京一群年輕人繞過房地産商、合夥建房的消息，在彼時的地産圈引發轟動。
他們這樣做是爲了抵抗高房價。
他們計算過，邀請數百人加入，每人支付一定合作資金，再加上銀行貸款，即可覆蓋購買地皮、建造和裝修樓房的花銷，且省掉購買普通商品房時需要承擔的開發商利潤、廣告銷售費用、機構維持費用和項目貸款利息，他們最終得房價格可降至周邊商品房的 60％至 80％。
這種算法也得到彼時地産界人士的認可。不過後來，因爲财務管理、樓房建設、後期維護等項目協商執行困難等問題，這棟備受關注的 " 大樓 " 并沒有建成。
圖源：圖蟲創意
不過最近兩年，跳過房地産商，個人或合夥買地建房的風潮再起。
今年來，陸續有浙江麗水市、湖南長沙縣、雲南普洱市等地，主動規劃小微宅地面向個人買家推出，且部分地塊已經成交。
不過此番個人買地建房熱，與 20 多年前的合夥建房成因不同。多名地産專家在接受時代周報記者采訪時表示，伴随房地産進入新常态，大部分城市土地财政明顯收縮，地方政府就有動力将一些地塊化整爲零，出售給個人買家，一定程度填補土地财政缺口。
他們表示，伴随更多的小微地塊可供挑選，也會吸引更多個人買家交易，個人買地建房現象或将越來越多。
且該趨勢将率先在中小城市蔓延，因爲這些地方大都人口總量較少，人口持續流出，且人口相對分散，接下來再有房企大塊拿地建房的可能性不大。
另一邊，對 " 歸園田居 " 的期待之下，也有人群将目光放至城市遠郊或自然風景優越的農村地區。
不過根據現行土地法，農村宅基地使用權不可面向外村人買賣，所以這部分群體或簽訂數年自建房租賃合同，或私下與買家簽訂缺乏法律保障的購買合同，也有的鄉鎮就此需求嘗試新市場：通過鄉村旅遊項目，建設民宿小鎮，爲遊客提供租賃和買地自建服務 ......
自建房，會成爲今後樓市的一個支撐點嗎？
想擁有小院的年輕人，打算買地建房
爲了擁有自己的小院，80 後的小舟和丈夫放棄在長沙市區買房，轉而在家鄉宅基地蓋了一棟 3 層樓房，預計建房、裝修總花銷約 100 萬元。
" 我家在長沙郊區，平時開車半個小時左右就能到市裏。" 小舟告訴時代周報記者，他們夫妻倆是自由職業，沒有上班通勤的需求，在青山綠水間的宅基地建一座樓房，不僅滿足一家老小的居住需求、體驗也更好。
和小舟持一樣想法的年輕人不少，但和小舟不同的是，他們相當一部分人群，已是城鎮戶口，本身沒有可用來建房的宅基地，買一塊地，是他們擁有小院的第一步。
小舟的房子正在建造中 受訪者供圖
社交媒體上，既有網友分享買地建房的經曆，并曬出正在建造的樓房，引來網友不斷詢問：地皮哪裏買、價格貴不貴；也有網友直接買來一棟現成的自建房，根據自己的喜好裝修一番，也有一衆網友留言 " 羨慕 "。
甚至還有專門讨論籌錢買地建房的群聊，他們既讨論選址大城市周邊還是麗江、大理的鄉下，也分享各種地皮買賣信息和避坑指南。
年輕人有買地建房意願的另一邊，陸續有城市專門劃出面向個人買家的小微地塊。
近期，雲南普洱市思茅區拍賣 19 宗國有建設土地使用權，其中 16 宗流拍，成交的 3 宗地塊均系個人拿地。
從本次地塊面積劃分看，可見當地政府吸引個人買家之意。公開資料顯示，本次出讓的地塊均爲 70 年土地使用權的商品房建設用地，面積在 178~336 平方米不等，起拍總價在 53.4~100.8 萬元。
而在今年上半年，浙江麗水 " 試點出讓微小宅地，業主可拿地自行設計建房 " 就在地産圈引發熱議。
類似的，今年 8 月，長沙縣春華鎮也有地塊分割出讓。公開資料顯示，這是全縣唯一一宗分割出讓的土地試點（例如：按 4 米 *15 米 / 縫進行出讓，或作爲科研企業研發總部的集中集聚區按畝出讓），總面積約 80 畝，用地性質爲城鎮住宅用地。
趨勢在中小城市蔓延
2005 年初，北京那群年輕人合夥建房引發熱議之際，彼時的中國房地産集團董事長孟曉蘇表示，合作建房在國内外有很多，出現合作建房是房地産市場成熟的一個标志。這種合作建房的方式不會影響房地産開發，因爲他們的群體所占份額很少。
這是因爲，過去城市出讓地塊面積往往較大，鮮少有個人可以承擔，房地産商通常是拿地建房的主角。
不過伴随房地産進入新常态，土地财政收縮，倒逼一些地方政府将目光放至個人買家。
" 比如同樣一塊地，原來要等開發商來買，現在沒有企業拿地，就劃成 100 塊小地，賣到 100 個個人手裏，也能夠在一定程度填補土地财政緊缺的問題 "。
國家高端智庫 CDI 研究員宋丁在接受時代周報記者采訪時表示，近年來陸續有政府規劃小宗地塊出售，一個大的背景是，當前房地産發展階段，大部分地區土地财政收縮，暫時又沒有其他可替代的财政收入出現，地方政府就有動力将大片土地 " 化整爲零 "，吸引個人買家。
這種趨勢将率先在中小城市蔓延。廣東省城鄉規劃設計研究院總工程師馬向明告訴時代周報記者，在此背景下，人口總量較少且持續人口流出的中小城市，将更有動力劃出小地塊面向個人或合夥建房群體出售，" 因爲這些地方人口相對分散，接下來再有房企大塊拿地建房的可能性不大 "。
不過易居房地産研究院副院長嚴躍進也提醒，爲了防止此類案例淪爲簡單的賣地，當地要适當防範政策走偏，造成土地分散，整體性缺失。各地可以選擇部分符合開發要求且整體開發可能性較小的地塊，明确出售給有個性化需求的購房者，因此地塊篩選很關鍵。
當前，個人買地建房也不乏阻礙因素。上述提到的浙江麗水 " 試點出讓微小宅地 "，在引發一陣關注和讨論後，戛然而止。
每日經濟新聞近日跟蹤采訪指出，該次麗水小微地塊數次調規後被叫停，發布該消息的 " 麗水人居 " 微信公衆号也已注銷。知情人士透露，此次被叫停可能與超低密度規劃有關。
一種論調認爲，此番麗水定制化低密度小宗地塊出讓，契合了有能力購買的人群，但對多數收入群體不夠友好。
嚴躍進對時代周報記者表示，從量來看，個人買地建房将成爲房地産市場的一種補充形式，但基本不會成爲主流，" 對政府來說，在土地規劃允許的範圍内，可以根據當地需要、大膽去做，同時推進這一模式的配套支持政策 "。
不過買地建房的人群中，也不乏普通工薪族，在權衡經濟成本和居住體驗以後，将其視爲一種更具省錢的住房選擇。
社交媒體上，有網友現身說法算了一筆賬：在廣東一縣城買地建 4 層樓房，土地、建房加裝修共計花費 100 多萬，" 現在商品房價跌了，自建房沒跌，還能賣數千元一平 "。
廣州市房協專家委員會委員、地産經濟學家鄧浩志對此則有不同看法。他告訴時代周報記者，房地産商在建材購買和建造工藝上都形成了專業化和規模經濟，個人如果要去買設計方案或同類建材，拿價往往高出不少，" 所以這類現象（個人買地建房）肯定是特殊的小部分，比方說一些舊村拆遷改造，或者小集體去自己買自己建 "。
馬向明也表示，當前個人買地建房，更多還是停留在想象層面的浪漫。
" 房地産商能夠獲利，其中一個因素是有專業化的管理和建設，個人買地建房，各種報建材料、建設過程都會耗費大量時間和精力，很多時候這些看不見的成本，大家并沒有算進去。"
他認爲，要等到相關代報建、代監工等服務行業成熟，簡化個人建房過程的難度和人力成本，以及物業稅、房地産稅等相關稅收制度形成，實現覆蓋政府将地賣給個人後長期的城市管理維護成本，個人買地建房才有可能大範圍鋪開。
買的是什麽地
社交媒體上，凡是讨論個人買地建房，都繞不開一個關鍵話題：所購土地是什麽性質。
不少以打造自建房出圈的博主會向粉絲科普：國有土地才能買，可以像商品房一樣過戶交易，也可以用來抵押貸款；集體土地隻能同村人交易，外村人私下簽協議買了也是不合法的，以後賣家想拿回或者涉及拆遷賠償，買家是沒有法律保障的。
這背後涉及的法律條文是：我國現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分爲全民所有制（即國家所有）和勞動群衆集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。
我們所說的 " 買地 "" 賣地 "，買賣的是一定期限的使用權，土地所有權始終是公有制、不可買賣。
不過國有土地和集體土地使用權的買賣，有明顯不同。即：國有土地使用權都可入市交易；集體土地根據用途又分爲農用地、建設用地和未利用地，2019 年修訂的土地管理法，将原本 " 不得用于農業建設 " 的集體土地調整爲 " 可入市 "，其中被确定爲集體經營性建設用地的，其使用權可出讓、轉讓用于工業、商業，同時鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
就農村宅基地和閑置住宅流轉情況，廣西小宇律師事務所律師郭乃華告訴時代周報記者，農村地區能用來建房的，是集體土地中的宅基地，目前宅基地使用權僅限于同村流轉，外地人如果想購買村裏的宅基地建房，隻能私下簽訂合同，後期若遇拆遷或賣方走司法途徑拿回，買方是不受法律保護的，" 不過簽個幾年幾十年的租賃合同，租村裏的房子來住，是受法律保護的 "。
基于此，有個人買地建房計劃的人群，目光多放在可交易過戶的國有土地，若追求鄉野間的小院，合法渠道多爲租賃爲主。
小院 圖源：圖蟲創意
不過相關需求之下，也有集體土地以文旅模式入市。
在南方一二線城市周邊，一座相距約 50 公裏的小鎮，近年打造了一處由當地村委發起、鄉村旅遊公司開發的民宿小鎮。并推出多項農文旅休閑項目，其中包括 "2500 元起租賃獨棟小院 "，也可 " 付 8.8 萬起承包宅基地自建房屋 "。
11 月 21 日，時代周報記者以買家身份咨詢該項目銷售人員，問及 8.8 萬元所承包地皮面積多少時，對方稱 "400-500 平方米 "，問及使用期限，對方稱 "99 年 "，不過其後問到若該旅遊公司搬走、承包合同是否還生效時，對方未有正面回複。
宋丁表示，當前土地使用權改革是一個趨勢，早前也有諸多土地專家、地産專家倡議，城市國有土地有償使用制度已經确立，但農民集體建設用地的土地财産權利（即入市産生經濟收入），始終沒有得到全面保護，應加快推進城鄉統一的土地市場，" 沿着這個方向改革，宅基地僅在同村買賣也是現階段的事情，到時候無論國有土地還是集體土地，使用權面向個人放開買賣都是個趨勢，不過前提是把價格機制和相關制度設計好 "。
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事實上，在 1998 年土地法修訂之前，集體土地使用權是可以入市交易的。土地問題專家黃小虎曾指出，上世紀 80 年代以後，我國鄉鎮企業迅猛發展，1987 年其産值超過農業總産值，90 年代末，鄉鎮企業的生産增加值已占全國 GDP 的 30%。
他認爲，彼時鄉鎮企業的快速發展，同時也是集體建設用地市場的發展。
也可以理解爲，二者是同時發生、相互促進的。鄉鎮企業的興起，其對于有償使用土地的各種嘗試和做法，推動了彼時集體建設用地市場的形成和發展，而後者的生長，又持續吸引資金、企業，也爲當地農民手工作坊提供生長空間，是鄉鎮企業異軍突起的重要因素之一。
不過 1998 年《土地管理法》調整之後，規定 " 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設 "。業内形容爲：可以說是完全關上集體經濟入市的大門。
黃小虎指出，這樣做的結果，第一，集體和農民憑借自己的土地财産權利，自主參與工業化、城市化進程的道路并不通暢。第二，各項建設隻許使用國有土地，但卻對其他土地轉變爲國有土地的權限變得模糊。第三，由于農民土地多在市郊，随着城市擴張，農民的土地比較容易被低成本征用。
直到 2019 年土地法的修訂，其中一項爲 " 集體土地可入市 "，成爲業内公認該次修訂的最大亮點之一。
宋丁表示，在集體土地可入市的背景下，政策層面也在推進農村産權流轉交易規範化試點等工作，加上村集體也有發展經濟的動力，相當一部分農村土地已經通過旅遊、養老産業等模式進入市場，不過這個進入是很謹慎的，首先 18 億畝耕地的紅線必須嚴守，其次外村人關于宅基地的交易不受法律保護，" 但是宅基地慢慢已經陸續以不同形式進入市場了，将來也會有更多城市投資力量以恰當的方式進入 "。
當然，這是一個漫長的過程。
馬向明表示，持續推動集體土地使用權入市，有重要的積極影響，但是當下諸如如何防止個人惡意囤地、交易價格機制設置、村集體成員的收入分配以及土地交易收入一次性到手後的使用問題等等，一旦出現誤差和風險，後果嚴重，都需要大量探讨和反複權衡。
" 任何一種制度的演變，都是社會推動的結果。可能這種矛盾（集體土地入市受限導緻的農村經濟發展受限）尖銳到一定程度，這個改革才會更快落地 "。
