現在的魔都二手市場，就跟眼下的深冬一樣，每月二手成交量在 1.5 萬套的榮枯線附近掙紮
在持續的疲軟市場下，昔日的老牌中介們也陸續傳出閉店、欠薪等負面消息，大中介紛紛加碼動作，以求自保
而在各大中介内上班的業務員們，也同樣日複一日的無奈卻又煎熬
中介朋友口中的某大中介業務員上班現狀
當輿論和目光都聚焦在各大品牌中介身上時，那些散落在城市各個角落裏的小中介們，卻一直是燈外的一片盲區
而對于這個占據魔都半壁江山的群體，他們的生存現狀究竟如何
帶着内心的疑問，我通過幾日實地走訪，多方打探，試圖去揭開這個低調群體的真實境況
01
" 不起眼的夫妻老婆店，其實遙遙領先 "
在和曹家渡闆塊的中介朋友閑聊之餘，意外聽說了一類低調的小中介
它們不動聲色地縮在街邊的角落，門頭普通甚至有些陳舊，卻能在當下行情裏，活得挺有滋味
甚至用我那位中介朋友頗具羨慕的話：" 别看人家破敗不堪，其實遙遙領先 "
帶着不可思議的好奇，我走進了一家看似店面不起眼的小中介
推開有點卡頓的店門，十平不到的小店裏，擺着老舊的桌椅陳設
坐着的爺叔，看着年紀 60 多了，聽到有人來，裏面的小隔間裏又出來了一位阿姨
我表明了想在附近租房子的來意後，爺叔很熱情地和我攀談了起來，并且帶我立刻看了幾套附近的房子
帶看的路上，當我問他，看這幾套都不用和房東打招呼麽
爺叔爽氣地說：" 我手邊這樣的房子有 3 套，鑰匙都有，想看随時都行 "
" 一套租客到期剛空出來，還有兩套是剛裝修好，一共三套房子還空着。小姑娘帶你看的這套是月租一萬三的，還有兩套貴點。"
聊天中了解到，像爺叔這樣的小中介，手裏拿着十幾套周圍的包租房源，目前主要靠這些保本加維持日常的開支
談起這個月店裏的情況時，爺叔有點感慨：" 就空出來剛租掉一套房子，買賣做了個手牽手，然後就沒了呀 "
返回店裏的路上，有買完菜的鄰居和他熱情地打招呼，爺叔的情緒明顯也好了些，" 吹 " 起了自己這家店的曆史
" 我們在這片開了十幾年了，鄰居們真的很熟很熟了，有時候他們買了東西不方便帶回去，就在我店裏先放放 "
相比于大型中介有規範的操作，無法避免業務員較高的流動性，很難下沉出強大又牢固的群衆基礎
而像爺叔這類小中介的優勢就突顯出來了
某闆塊内各低調的小中介
深耕某個小闆塊多年，人員三五個不等，有很強的群衆基礎，以包租業務爲主，是這類小中介群體的共性
與周圍小區的街坊鄰居混成一片，從誰家要賣房嫁女兒，到幫客戶偶爾接送和帶看孩子，代收快遞等等
在日常有溫度的細節服務中，形成了牢固而穩定的群衆基礎，讓他們在獲取信息和房源上擁有更強大的優勢
某闆塊内各低調的小中介
據另一位曹家渡的中介友人說，像他們闆塊内，類似爺叔這樣做包租的，真正做的好的店，手上囤了兩三百套包租房源，都是早期以很低的價格收入
通過簡單的裝修、出租和日常運營，加上這些年房租的不斷增長，賺取的收益也越滾越多
而且小門店的運營成本較低，像曹家渡闆塊，10 平左右的沿街小商鋪，月租金大約在 1w 左右
少量的人員成本，幾套房子的租金基本就打平日常開支
剩下的都是利潤
" 如果手上有兩三百套包租房源，毛估估年入 80w 左右應該是有的 "，中介朋友粗略地算了一下
" 包租、短期租賃，偶爾一兩個月成交一套買賣單，是我們這類小中介過冬的最常見方式了。"
02
深耕青浦大本營，20 多年堅持 10 餘家門店的穩定規模
相比隻有獨立小店，甚至沒有店面的小中介，在上海還有一部分連鎖型的小中介
比如紮根虹口的六星地産，以靜安爲據點的佳歆地産，還有在青浦做了二十多年的三千石地産等等
而當身處嚴冬，這類中介的現狀又如何呢
爲了更直觀地了解這類中介，我實地跟随三千石地産位于徐泾的某門店，進行了一次看房
早上，我提前到達約定地點，對接的兩名中介人員已經早早把車停在出站口了
接上我後，他們先開車去附近的小區停好車
在三千石安排的接送車上
當天爲我帶看的其中一位，是有着近十年從業經驗的資深中介
安排我看了兩個闆塊内熱門的次新小區，一共 3 套房源
跟着三千石地産看房中
随着看房過程中的交談深入，我也逐漸了解到一位老員工心目中，三千石地産的樣子
" 我們公司成立也有二十多年了，主要做青浦這邊，還有華漕那也做 "
被問到爲什麽之前行情好的時候，不擴張門店時，這位業務員笑笑：" 我們老闆比較務實，也怕開太多兼顧不好，所以主要深耕青浦這邊 "
看房過程中随手拍的房源外部
而在聊起近期中介行業，不少大中介閉店和裁員時，對方也表示
" 雖然我們沒怎麽關店，但去年其實也是裁過員的，目前公司也在做一些更新和調整
但我們老業務員還比較穩定的，公司給大家繳納的是本地社保，也有底薪，像法定假日我們是可以正常享受休假的，這些都蠻好的 "
從描述中，可以清楚地看到他對公司的歸屬感是非常強的，據說他在公司已經幹了快 9 年了
帶看路上路過的商業體
在溝通中我還了解到，三千石這家公司，是拒絕其他公司空降過來的人員直接帶組的
必須從内部的業務體系做起，業績考核要達到加入精英會的标準，才能具備獨立帶組的資格
而從這位業務員在說這些的時候，他神态上的認可，可以看到公司這些做法
既保證了業務模式的完整性，也兼顧到了老員工的利益和情感
最後在聊起門店近期的成交情況時，他告訴我：" 最近來看房的人多了一些，像剛看的這兩個次新小區，這兩月也有七八套成交吧，但店裏現在還是以租賃爲主 "
類似三千石這樣的小型連鎖中介，除了專注于某區域，不盲目擴張外
追求穩紮穩打，創造有人情味的企業文化，也讓員工有了更高認同感
03
中介加盟大潮裏，那些消失和遺存的小中介們
結束完三千石的看房，我打算前往當天最後一站，看看選擇加盟、翻牌加盟的小中介
相比于那些完全獨立的小微中介，也想了解下 " 背靠大樹 " 的小中介現狀
我選擇了位于虹口曲陽闆塊的伊敏河路
根據地圖顯示，這裏有易居房友，也有一家幾畝置業，它們是上海當年小中介加盟品牌的典型
走進易居房友時，隻有老闆娘一人在那做手工打發時間，看到我進門，熱情地招呼我坐下
我表明了要看附近學區房，在詢問了孩子入學情況後，老闆娘利索地介紹了附近兩套對口虹口四中心的學區房
" 這套對口虹四的房子，上個月挂出來的，8 樓電梯房，上個月挂牌 600 萬，現在 500 也可以談，小區裏最劃算的一套了 "
和老闆娘攀談學區房中
她一邊掏出手機給我看房子的戶型，一邊扯開話匣子開始和我聊起了不遠的楊浦二師附小的學區房現在如何不景氣
當聊到現在店裏的日常生意時，老闆娘笑着說：" 現在都靠租賃呀，買賣很少的，10 月就做成了一單，11 月還沒呢 "
閑扯了一會，我告别了老闆娘，根據地圖指示，原本想去附近一家幾畝置業看看，卻發現原址上的店鋪已改頭換面了
百度地圖顯示的伊敏河路 30 号的幾畝置業已經換店鋪了
随後我跟幾畝的朋友打聽，對方告訴我上海僅存的幾家門店主要在松江那了
看到凋零的幾畝置業，大街小巷偶爾可見的易居房友，讓我不免想起了 2018 年開始，持續了近 3 年的中介品牌加盟潮
2018 年春開始，鏈家、中原、易居等，甚至龍湖、紅星美凱龍紛紛下場
爲了争奪生存狀态不樂觀的中小中介，通過品牌加盟，實現市占的擴張
其中頗具典型的，像易居房友、幾畝置業等
而從這兩個品牌來看，也代表着當時的兩大類模式
易居房友從開始就選擇了更輕的方式，切入小微中介賽道
隻要支付幾千到一萬左右的門頭費用，平台會提供後續的交易簽約支持，再收取每單幾百元的手續費
這樣的低門檻，對于想快速開門店，或者手上沒有密鑰等資源的小中介來說，是很有吸引力的
而當時，幾畝所推出的 " 新加盟 " 模式，則需要承擔更高的成本
如店鋪裝修、租金、人員工資等，每家門店的基礎投入也從十幾萬到幾十萬不等
品牌的市場定位也更偏中高端，高峰期時，幾畝在上海有近 40 家門店
伴随 2021 年 7 月，上海出台二手房核驗價政策，市場預期被看弱
再到 2022 年春，疫情管控等，對于一衆根基尚不穩定的加盟品牌，無疑是雪上加霜
一時間幾畝置業陷入了閉店和欠薪風波，許多加盟品牌也紛紛消失不見了
當市場走向低迷，更輕更靈活，成了品牌和門店自我保全最有效的方式
04
沒有實體門店，平台化服務，做中介裏的 " 中介 "
在走訪中，還聽到有一種較新的中介服務模式，出于好奇，我也向兩位中介朋友打聽了一下
這類小中介一般有兩個身份：首先他們是二房東，其次手裏有大量的二房東資源，還有很多的業務員以及他們對房源的需求
利用信息的不對稱，這類小中介把業務模式平台化
通過牽線搭橋，把二房東手裏的房源，匹配給有需求的業務員，從中收取傭金
通常這類中介平台沒有沿街門店，他們會把辦公地點設在寫字樓内，通過微信或者線上的平台化運作，甚至專人負責某區或者某闆塊
該平台日常發布的 pyq 房源截圖
這類交易收取的傭金數，一般是以房源的單日租金，乘以 8 天，即爲平台規定的費用
如房源租金爲 30000 元 / 月，30000 元 /30 天 *8 天 =8000 元，即爲平台傭金
也因爲如此，這類中介平台會選擇房租更高的中内環房源進行操作，獲取更多的利潤
既做二房東，又賺取中間商傭金，資源的整合與匹配，類似to B的運作，也是小中介嘗試的新模式
05
無論是深耕區域，還是将業務做的更細分，又或者選擇加盟品牌，甚至嘗試新的業務模式
無論哪一種，都可以看到魔都小中介身上那股靈活與韌勁
曾經，各大中介紛紛想搶奪小微中介這塊 " 蛋糕 "
如今的他們，以自己的方式，繼續活躍在這個城市的各個角落，反觀某些大中介，卻因種種原因，規模萎縮甚至淡出市場
在風浪起伏之下，小船盡管易被傾覆，但它同樣更能靈活掉頭
以上爲正文，來自三月
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