文：任澤平團隊
摘要
限購政策是過去房地産市場發展過熱時期的産物，通過行政手段強力調控。中國房地産限購政策由來已久，2010 年，北京爲應對市場過熱發布全國首個 " 限購令 "，以行政手段調控樓市。2021 年下半年至今，市場表現疲弱，大部分城市取消限購，截至 2023 年 11 月，僅北京、上海、深圳、廣州、成都、天津、西安、杭州、蘇州等城市仍在限購。
當前樓市持續低迷，房地産長周期拐點出現，是時候全面取消限購了！2023 年二季度以來，房地産市場迅速轉冷，現在是取消限購的良機，回歸市場化。限購政策與人口遷移的基本規律和趨勢相悖，誤傷合理的剛需、剛改需求。對比國外，美英澳日新等發達國家房地産市場化程度高，對國内居民沒有限購措施，都是通過價格和稅收調節。
全面取消限購，穩樓市、穩經濟，促消費、促投資。房地産是國民經濟的第一大支柱行業，2022 年房地産業增加值爲 7.3 萬億元，占 GDP 的 6.1%，關系 60 多個行業、幾千萬人就業。取消限購，一二線市場将築底回升、活躍起來，通過多貢獻土地财政、稅費拉動經濟增長。
全面取消限購，順應人口往都市圈城市群流入的趨勢。借取消限購之勢推行以常住人口增量爲核心的人地挂鈎制度落地。人口流入的城市多供地，人口流出的城市少供地，緩解一二線高房價、三四線高庫存的曆史難題。
全面取消限購，一二線城市會不會過熱？在當前行業持續低迷背景下，取消限購短期内不會引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩回升後，通過征收房地産稅等稅收機制調控市場，同時能爲地方财政增加穩定稅收來源，一舉兩得。
全面取消限購，三四線城市怎麽辦？組建住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。開發商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾。房企回款有多餘資金，可以用于拿地，土地财政就會恢複，地方債務壓力就能緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生。
房地産是周期之母，十次危機九次地産，全球曆史上大的經濟危機大部分都跟地産有關，也隻有地産能産生如此大的沖擊。走到今天，房地産困局技術上還有解，關鍵要有勇氣面對問題和擔當。以大局爲重，辦法總比困難多。抱怨誰都會，解決問題才是根本。網上那些民粹的極端的觀點，除了釋放情緒，不解決問題。理性思考，該放大招了。相信經過實質有力措施，房地産一定能避免硬着陸，實現軟着陸，爲經濟複蘇和民生改善貢獻力量。
正文
1 中國房地産限購政策：2010 年北京發布全國首個 " 限購令 "，通過行政手段調控市場
爲遏制房價、地價過快上漲等，2010 年國務院發布 " 國十條 "，随後北京發布全國首個住房 " 限購令 "，對戶籍、納稅、社保等設定門檻。2009 年至 2010 年初，部分核心城市房價、地價出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍。爲此，2010 年 4 月，國務院發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提到：" 堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題 "。随後，北京市出台《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》提到：從 2010 年 5 月 1 日起，暫定同一購房家庭隻能在本市新購買一套商品住房，這是全國首次提出的家庭購房套數限購令。此外，還對戶籍、納稅、社保等設定門檻，後續多個城市緊跟步伐，陸續出台限購政策，截至 2019 年 11 月，全國限購城市超 100 個。
2021 年下半年以來，房地産市場成交持續疲弱，衆多城市取消限購；截至 2023 年 11 月，僅北京、上海、深圳、廣州、成都、天津、西安、杭州、蘇州等執行限購政策。具體來看，北京除通州區外，本地戶籍家庭限購 2 套，個人限購 1 套，外地戶籍需 5 年社保限購 1 套，通州區戶籍無房可認購一套，通州區認購第二套，需落戶 3 年 / 近 36 個月通州社保 / 個稅。廣州本地戶籍家庭限購 2 套，個人限購 1 套，外地戶籍需 2 年社保 / 個稅限購一套，另外，增城、從化、番禺、黃埔、花 都 5 個城區及白雲部分區域（江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）不執行限購政策。杭州住房限購範圍爲上城區、拱墅區、西湖區、濱江區，戶籍家庭在限購範圍内限購 2 套，外地戶籍家庭有繳納社保 / 個人所得稅記錄的，可在限購範圍内限購 1 套。
2 他山之石：發達國家對本國公民無限購，主要通過稅收調控房地産市場
國際上，美國、英國、澳大利亞、新加坡、日本等國家未實施針對本國公民的限購措施，但一些國家會對海外人士購房設置限制，如資格審查、可購房屋類型、居住時限等。具體來看，美國未實施全國性的限購政策，僅有些州對海外人士設有限制；英國并未設置針對海外人士的限購政策，隻要在有效期内的護照和足夠的資金，就可在英國買房，但海外人士需額外支付海外買家稅；澳大利亞對海外買家購買房産有一定限制，隻能購買新房，對于工業和商業地産則無此限制。此外，海外買家、臨時居民在購買房産前，需要獲得澳洲外國投資審查委員會（FIRB）的批準；新加坡的房地産限購政策主要涉及購房者的身份和購買資格。其中，組屋隻能是公民和永久居民才可購買，永久居民期滿三年之後才可購買。海外人士、永久居民可購買私人公寓樓盤、住滿十年以上的共管公寓、聖淘沙島的别墅及排屋，但不能購買新加坡主島的有地住宅和政府祖屋；日本無限購政策，不限身份，符合一定條件可申請房貸。
美國、英國、德國、日本、新加坡等國家房地産市場化程度較高，政府主要通過住房相關的稅種來調控市場，即設定較高稅率來打擊房地産投機等行爲，而自住保有環節稅率較低。具體來看，
1）美國與居民住房相關的稅種主要包括房地産稅、租金收人所得稅、房地産轉讓稅、資本利得稅等。其中，交易環節輕買方重賣方 , 房地産轉讓稅費包括轉讓稅、記錄稅 ( 費 ) 、抵押貸款稅等項目 , 主要以成交房價爲稅基 , 通常總成本不超過 5%，買賣雙方共同分擔，購房者承擔的交易成本通常不超過 3%；賣方需承擔雙方的經紀人傭金，總交易成本可達 10%。對賣方還征收資本利得稅，持有住房 1 年以上的聯邦稅率爲 0-20%，持有不到 1 年的則納入個人所得稅綜合征收，聯邦稅率爲 10%-37%，稅負更重。
2）日本房地産相關稅種主要包括不動産取得稅、固定資産稅、都市計劃稅、轉讓所得稅等。其中，轉讓所得稅 , 在轉讓不動産獲得的收益需要繳稅 , 但稅率與個人所得稅不同 , 采取單獨稅制。轉讓稅率取決于不動産持有時間 , 若超過 5 年則視爲長期 , 稅率爲 15%; 若不滿 5 年 , 則視爲短期 , 稅率爲 30%。此外 , 在轉讓所得稅的基礎上還需繳納複興特别所得稅 , 稅率爲 2.1%。綜合計算 , 未滿 5 年和滿 5 年轉讓時 , 轉讓所得稅及複興特别所得稅稅率合計分别高達 31% 和 15%; 若不動産爲自住性質 , 則還需繳納住民稅 , 綜合稅率合計分别高達 40% 和 20%。
3）新加坡的住房稅收體系主要包括印花稅 ( 交易環節 ) 、财産稅 ( 保有環節 ) 及所得稅 ( 交易環節 ) 三大稅種 , 政府實施差異化累進制稅率 , 以印花稅爲例，買賣、租賃環節均需繳納。買賣環節涉及三種 :
一是買家印花稅稅基取買賣合同價與市價中較高者 , 稅率采取累進制。對于 2018 年 2 月 20 日以前成交的合同 , 稅率主要分爲 1%、2% 和 3% 三級累進 , 而在這之後購買的房屋開始區分住宅和非住宅。非住宅類仍采用三級累進制 , 最高稅率 3%; 而住宅類采用四級累進制 , 最高可達 4%。
二是賣家印花稅征收對象特定 , 稅率按持有年限累進。征收對象需符合三個條件 : 一是隻針對所有住宅類房産及土地征收 ; 二是原購買時間在 2010 年 2 月 20 日以後 ; 三是出售時持有時間是否滿足一定年限 , 若已滿 , 則免征。稅基與買家印花稅一緻 , 稅率仍采用累進制 , 但根據購買時間、持有時間、買價 / 市價綜合确定。新加坡政府并未采取 " 限售 ", 而是按照持有年限累進印花稅率實現抑制投機的效果 , 一般持有年限越短 , 稅率越高 , 最高可達 16%。
三是額外印花稅僅限于買方 , 區分公民、永久居民、外國人和法人實體。稅基與前兩種一緻 , 但稅率并非根據價格累進 , 而是對首套房、二套房和三套房及以上實施差異化稅率。對于新加坡公民 , 首套房免征 , 二套房和三套房及以上分别以 12% 和 15% 征收 ; 永久居民的首套房需繳納 5% 的印花稅 , 二套房及以上提至 15%; 外國人購買任何住宅均需繳納 20% 的額外稅 ; 法人實體的稅率高達 25%, 房企爲 30%。新加坡政府通過調節額外印花稅的稅率來調控房地産市場 , 抑制過熱或防止過冷。
3 人口持續向大都市圈、城市群集聚，限購政策違背人口遷移基本規律與趨勢
人口遷移的基本規律是：人口向大都市區集聚，人随産業走、人往高處走。
從國際經驗看，美國人口長期向大都市區集聚。1950-2019 年美國都市區人口比重從 56.1% 增至 86%；其中 100 萬人以上都市區占比從 29.5% 增至 56%；500 萬人以上都市區人口比重從 12.2% 增至 24.7%，人口向大都市區集聚趨勢明顯。作爲美國最大的都市區，紐約都市區土地面積爲 1.7 萬平方公裏，2019 年人口 1922 萬人，占比 5.8%，GDP1.9 萬億美元，占比 10.1%，經濟 - 人口比值約 1.74。在日本城市化進程中，人口随産業持續向大都市圈集聚，并且表現爲從 " 三極 " 集聚向東京圈 " 一極 " 集聚。1973 年東京圈、大阪圈、名古屋圈經濟 - 人口比值分别爲 1.22、1.13、1.12,1974-2018 年，東京圈、大阪圈、名古屋圈人口淨遷入量分别爲 400.5、-92.7、8.7 萬人，經濟 - 人口比值分别爲 1.17、0.9、1.15。
我國人口仍有向以核心城市爲主的大都市圈城市群集聚空間。從經濟份額看，由于中國是大國，北京、上海等大城市不可能像英國倫敦、日本東京那樣占本國 GDP 超 20% 以上的份額，可大緻參照美國紐約都市區，目前紐約都市區的經濟份額約 10%，遠高于北京、上海、深圳、廣州的 3.6%、3.9%、2.7%、2.5%。從經濟 - 人口比值看，2022 年，北京、上海、深圳、廣州的經濟 - 人口比值分别爲 2.2、2.1、2.1、1.8，南京、蘇州、杭州等二線城市的經濟 - 人口比值高于 1.8，經濟 - 人口分布的内在平衡動力将驅動其人口集聚。
2020-2040 年，一二線核心城市人口将持續流入，深圳、成都、合肥常住人口年均增量将超 18 萬，三四線城市人口流出。預計 2020-2040 年一、二、三、四線城市常住人口年均增量分别爲 59.6 萬、211.3 萬、-155.8 萬、-489.1 萬人；常住人口年均增量前五的城市分别爲深圳、成都、合肥、廣州、杭州，前三名常住人口年均增量将超 18 萬；常住人口年均增量前五的都市圈爲上海、廣州、杭州、深莞惠、蘇錫常都市圈，年均增量分别爲 34.8 萬、23.6 萬、18.2 萬、17.4 萬、17.1 萬人。十大都市圈合計常住人口占比将從 27.9% 增至 30.9%。長三角、珠三角合計人口年均增量合計超過百萬，成爲人口集聚高地。十大城市群人口占比将從 74% 升至 77.1%，占比逐漸提升。
與人口遷移基本規律形成對比的是，當前部分核心一二線城市嚴格執行的限購政策對合理住房需求的抑制。在人口持續不斷向核心城市、都市圈、城市群流入，住房需求不斷增長背景下，限購政策通過行政手段凍結正常購房需求，尤其是對戶籍的限制，直接抑制外來人口合理剛性住房需求的釋放，導緻外來人口發展不穩定、城市歸屬感低，可能對城市持續吸引人才流入形成負反饋機制。此外，随人口紅利向人才紅利轉變、年輕一代購房觀念轉變，房地産市場後發動力或持續下降，限購政策合理性有待商榷。
2023 年 7 月，政治局會議提出，" 适應我國房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策 "。限購政策屬于過去房地産市場發展過熱時期的産物，不可否認，其曾對平抑當時市場供求關系、推動行業平穩發展、建立健全房地産長效調控機制提供了重要保障。但 2010 年首個限購令推出至今，房地産市場發展發生衆多變化，限購政策與人口發展與流動基本規律相違背、與當前市場疲弱表現相矛盾，是時候全身而退了！
4 如果全面取消限購：釋放合理剛需、剛改需求，行業有望回暖複蘇，不同能級城市分化加劇
現在市場低迷，是取消限購的良機，如果以核心一二線城市爲首，中國全面取消限購，祭出終極大招，将發生什麽？
1）房地産是國民經濟第一大支柱行業，取消限購将穩樓市，穩樓市有利于穩經濟，促消費、促投資。
房地産是國民經濟的重要支柱，2000-2022 年，房地産業增加值由 4141 億元增加到 7.3 萬億元，占 GDP 的由 4.1% 增加到 6.1%；2000-2022 年，房地産開發投資從 4902 億元增至 13.3 萬億元，占固定資産投資的比重從 14.9% 到 22.9%。房地産關系 60 多個行業、幾千萬人就業。
取消限購有利于穩樓市，進而有利于穩經濟，帶動家具家居等相關消費與産業發展，促進國内外投資者投資中國房地産市場。
2）爲全國人口、優秀人才提供在大中城市定居的機會，有助于加速人口、人才在城市間自由流動，促進區域經濟高質量發展和創新活力。
" 安居 " 與 " 樂業 " 是影響大中城市外來青年人才、人口流入的關鍵因素，限購政策對非本地戶籍居民購房的限制，使非本地戶籍人口與人才擁有穩定居住權的門檻較高，一定程度上限制了人口的自由流動。
取消限購使原本受戶籍與社保門檻限制、望而卻步的外地人口與人才擺脫了 " 買房難 " 的困境，從而提升了這部分人口與人才在大中城市定居意願、加速其向大中城市流動，對城市經濟高質量發展有利。
3）推動市場預期改善、信心提振，促進房地産行業回暖複蘇，釋放被抑制的合理住房需求，由此帶來的中長期房價上行壓力可考慮通過房地産稅調節。
2023 年二季度以來，房地産市場迅速轉冷，" 金九銀十 " 樓市整體表現不及預期，百強房企 9、10 月銷售操盤金額同比分别下降 29.2%、27.5%，房地産市場步入寒冬，明顯拖累經濟、就業和地方财政，風險醞釀，市場過熱階段出台的限購政策亟待調整，以提振市場信心、改善預期，釋放合理的剛需、剛改需求，推動行業築底複蘇。
取消限購會不會引起市場過熱？在當前行業持續低迷疲弱背景下，取消限購短期内不會引起市場迅速過熱；中長期市場可能有過熱趨勢、房價存在上行壓力，可考慮在市場企穩回升後，通過征收房地産稅調節房價，同時，爲地方财政增加穩定稅收來源。
4）房地産市場區域分化加劇，強者恒強，一線城市率先恢複，帶動核心二線城市築底回升；三四線城市去庫存壓力增大，可考慮組建住房銀行收購庫存，将之用于建設租賃房保障房解決。
對核心一二線城市，取消限購将導緻兩部分需求被激發：一部分是原本在這些城市工作的外來無房人口，代表剛需、剛改需求；另一部分是在其他城市定居且購買力強的外地人口，這些人口可能被優質教育與醫療資源吸引、在核心一二線城市置業。剛需、剛改需求，疊加被稀缺城市資源吸引而産生的需求，将推動核心一二線城市産生強虹吸效應，有利于核心一二線城市房地産市場企穩複蘇。複蘇節奏上，一線城市率先複蘇，帶動核心二線城市回暖。
對三四線城市，人口虹吸效應使人口大量流入核心一二線城市，勢必對三四線城市房地産市場産生較大沖擊，三四線去庫存壓力加劇，如何解決這些城市庫存高企問題？可考慮通過組建住房銀行收購開發商土地與商品房，開發商拿到資金限定必須進行保交樓，防止爛尾。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，一方面改善民生，另一方面化解三四線庫存壓力。
5）借取消限購之勢，推動以常住人口增量爲核心的人地挂鈎制度落地，優化土地供應模式。
取消限購，順應人口往都市圈城市群流入的趨勢，打破大城市戶籍制度枷鎖，有利于推行人地挂鈎制度：新增常住人口與土地供應挂鈎、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減挂鈎。人口流入的城市多供地，人口流出的城市少供地，緩解一二線高房價、三四線高庫存的曆史難題。如東北和西部地區售賣用地指标，可以有效解決目前東北和西部用地指标大量浪費，以及東南沿海用地指标短缺的問題。借取消限購時機，推動庫存去化周期與供地挂鈎機制，優化當前土地供應模式。豐富商品房、租賃房、共有産權房等多品類的供給形式，形成政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。
