每經評論員 薛晖
近日，建行、交行等多家銀行紛紛邀請房企座談，研讨如何支持房企合理融資需求。
此前坊間流傳的 " 三個不低于 "（即各家銀行自身房地産貸款增速不低于平均房地産貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地産增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速）也被銀行提及。此舉意味着，監管層正在迫切促進銀行加快房企融資，以緩解房地産業下行趨勢。
的确，對于房企而言，近期政策層面 " 暖風頻吹 "。就在座談會前，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會等八部門聯合印發《關于強化金融支持舉措 助力民營經濟發展壯大的通知》，提出支持民營經濟的 25 條具體舉措。其中就提到 " 支持信貸、債券等重點融資渠道穩定，合理滿足民營房地産企業金融需求 "。
然而，消息面的利好頻傳，與一些房企資金面承壓形成了 " 剪刀差 "。比如，近期，多個地方的房企項目大幅降價以回籠資金，就是例證。雖然相關地方監管部門最終出手，對這種涉嫌擾亂市場秩序的大幅降價行爲進行了 " 糾偏 "，但這種 " 糾偏 " 接連發生，也恰恰側面說明，一些房企項目資金的需求十分迫切。
實際上，從去年監管層提出房企融資 " 三支箭 " 以來，房企 " 失血 " 狀況已有所緩解，但并未得到根本性扭轉。
這種 " 症結 " 如何有效破解？顯然考驗房企、監管、銀行等各方。
就以本次市場熱議的 " 三個不低于 " 爲例，此舉将促進銀行向房企加速放貸，但怎麽放？向誰放？并沒有一個切實可行的 " 操作細則 "。就連此前爆出的 "50 家房企白名單 "，也隻是概念，因爲各銀行對于 " 白名單房企 " 的認定标準并未達成共識，自然就難以 " 照方抓藥 "。
筆者相信，銀行也很想把躺在賬上的資金 " 放 " 出去，因爲這關乎自身的業績發展。但換位思考，銀行也需要防範風險，否則，不僅自身業績沒做好，反而可能被 " 套 " 進去。
基于此，支持房企合理融資的重任不能隻靠銀行，還需要相關環節都分擔一下。
我們知道，房企融資，除了貸款就是發債。而之前提出的 " 三支箭 " 就是瞄準企業發債。隻不過，去年主要是讓機構給房企發債增信，效果和範圍有限。今後能否由監管對部分企業增信，擴大房企發債的範圍？這樣，房企的融資，一部分靠銀行增加貸款，另一部分由債市消化，風險也不會太集中。
除了以上兩個方面要進一步 " 激活 "，還有一個重要方面需要 " 激活 " ——那就是盤活房企的 " 受限資金 "。
本輪房企資金承壓，除了市場下行，回款慢、回款少，還有另一個原因就是大量已預售的資金被困在各個地方項目的監管賬戶裏，成爲 " 受限資金 "，無法提出來償還到期債務。
誠然，預售資金監管，的确起到了 " 保民生 " 的作用。但在部分地區，也有矯枉過正的現象。例如有些地方，政府除了監管預售資金，還要房企在預售前先開具一個 " 保施工 " 賬戶，存入的賬款是專用于施工和采購，以防爛尾。還有些地方，要求開發商要将房子蓋到主體完工才能預售，幾乎是改預售爲現房銷售。以上兩種情況，都無形間加劇企業資金壓力。
值得注意的是，近期多家銀行與房企的座談會上，已有一些房企反映預售資金監管問題。這個問題顯然不是銀行一家能解決的，需要相關方面全盤統籌考慮。
筆者認爲，支持房企合理融資，不能僅盯着銀行，而是要 " 多管齊下 " ——首先，讓銀行有切實可行的放款細則、标準，因爲有了細則、标準，銀行放款才能放得明白、放得安心，從而減少資金風險壓力；其次，要進一步拓寬房企增信發債渠道；最後，還要讓一部分預售資金靈活使用起來。如此，這個 " 連環扣 " 才容易解開，從而助力房地産市場健康穩定發展。
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