财聯社 2 月 22 日訊（記者 王海春）探索 " 一手房帶押過戶 "、試點推進現房銷售改革，鄭州拟出台對樓市産生深遠影響的重磅舉措。
日前，鄭州市發展和改革委員會在官網發布關于《鄭州市 2024 年優化營商環境工作要點（征求意見稿）》向社會公開征求意見的公告。其中，該征求意見稿提到，鄭州将探索實施新增商品房 " 帶押過戶 "。
據悉，鄭州将探索開展 " 一手房帶押過戶 "，實現新增商品房在建工程（或現房）抵押狀态下辦理交易過戶相關業務，進一步降低開發企業經營和制度性交易成本，提高一手房市場流通性。該項舉措将由鄭州市自然資源和規劃局牽頭單位，責任單位爲鄭州市住房保障和房地産管理局及鄭州市金融工作局。
易居研究院研究總監嚴躍進向記者表示，一般情況下，開發商正在建設的項目出于貸款需要，會将項目相應權益抵押給銀行或融資方。
" 房企建設開發出來的房子，最終會賣給購房者。這其中即涉及到一些安排，一手房交易時，開發商需要對過戶的房産先行解押。" 嚴躍進稱。
對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前相關流程大緻爲：開發商如需對已抵押的在建工程進行銷售并辦理過戶，需先償還開發貸，銀行再爲相應在建工程辦理塗銷，開發商最後再辦理銷售、過戶。
就鄭州拟試點的 " 一手房帶押過戶 "，與此前流程有何不同，李宇嘉指出，在一手房帶押過戶模式下，開發商在對已抵押在建工程進行銷售、過戶時，對開發貸未償還情況下，将在建工程塗銷、預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記（如購房人付款方式爲按揭貸款）合并辦理，後續再使用購房人的購房資金（包括首付款和按揭貸款）償還開發貸。
" 該模式縮短了原流程的塗銷、過戶、再抵押辦理時效，減輕了開發商需先償還開發貸的資金壓力，有利于開發商的資金快速回籠。" 李宇嘉稱。
在嚴躍進看來，" 帶押過戶 " 從二手房市場延伸到一手房領域，鄭州拟就此進行試點，可謂一種很好的創新舉動。該項舉措很可能被納入各地房地産政策工具箱，成爲進一步優化調整政策一個重要的發力點。
" 試點‘一手房貸押過戶’，其實是對房企在融資層面一種重要的支持性政策。此舉有助于緩解房企資金壓力，加快項目銷售速度，預計其它城市接下來也可能跟進，展開試點。" 嚴躍進在接受記者采訪時說。
不過，業内人士認爲，這種模式對開發商以及銀行，也會提出一定的要求。
李宇嘉指出，在該模式下，銀行在未收到足額清償對應部分開發貸款的情況下，預售商品房已完成了産權轉移與抵押權對應債務的轉移。這将導緻開發貸階段性抵押權益懸空，對于放發開發貸款的銀行來說，可能意願不強。
" 廣州此前已探索了一手房帶押過戶，但效果并不明顯。主要原因在于，銀行擔心抵押權落空，房企多投融資高杠杆财務信息不透明，更加劇了這一擔憂。因此，該舉措的實施，需要不動産登記和銀行以及住建等部門在各自信息系統上展開通力合作，幾個不動産産權變動的環節（塗銷、轉移、預告、再抵押等）實現無縫對接。同一家銀行（支行）可以探索展開試點之後，再視情況決定是否擴大到同一家銀行系統内。" 李宇嘉補充道。
除探索 " 一手房帶押過戶 "， 鄭州發改委征求意見稿中還提到，鄭州将試點推進現房銷售改革。
據了解，鄭州計劃探索建立試點項目融資、銷售與建設項目審批流程無縫銜接制度；建立告知承諾綠色通道，推進數據賦能，實行并聯審批；建立公共配套設施向項目首期安排銜接機制。實現分期銷售與分期規劃、分階段施工許可、聯合測繪、分期驗收、分期交付協同，形成房地産開發項目 " 減時間、優服務、降成本 " 可操作可推廣流程機制。
事實上，住建部去年 1 月便提出，有條件的地區可探索現房銷售試點。去年山西、四川、安徽等地，先後提出拟因地制宜開展現房銷售試點。
對于多地先後提出試行現房銷售，分析人士認爲，這其中一個重要原因，或與近兩年房企 " 保交樓 " 問題有關。而部分項目出現交付出現困難，影響了購房者對新房市場的信心。
58 安居客研究院研究總監陸騎麟表示，試點現房銷售是推進行業整體向好的一項舉措，還可有效規避 " 爛尾 " 現象的産生，而 " 所見即所得 " 的現房銷售模式将提升買家安全感、有力保障購房者權益，對提振市場信心将産生積極的作用。
從鄭州樓市交易情況來看，當地新房市場仍處于低迷狀态。據克而瑞數據，今年 1 月鄭州新建商品住宅成交面積 32 萬平方米，環比下降 37%，同比增 17%；較 2023 年月均成交面積下降 36%。
去化率方面，今年 1 月鄭州項目開盤平均去化率僅 5%，較 2023 年 12 月 19% 的去化率下降 14 個百分點，較 2023 年 1 月 10% 的去化率低 5 個百分點。
