本文來源：時代周報 作者：梁争譽
物業費限價風波此起彼伏之際，行業老大萬科物業放出大招。
12 月 11 日，在萬物雲 . 睿見大會上，萬科物業發布 " 智選 " 産品，推出 " 彈性定價 "，将服務選項和定價權利交給業主。
萬科物業此舉與物業費降價潮不無關系。
2023 年以來，廣州、青島、重慶、武漢等多地先後推出物業費 " 限高令 "。其中，廣州自 2024 年 1 月起施行新收費政策，中心城區有電梯的住宅物業服務收費标準最高爲 0.9-2.8 元 / 平方米 / 月；重慶 2024 年 6 月起實行的中心城區住宅物業費收費标準爲：電梯住宅的物業服務收費最高爲 1.9 元 / 平方米 / 月，最低 1 元 / 平方米 / 月；無電梯住宅最高 1.35 元 / 平方米 / 月，最低 0.6 元 / 平方米 / 月。
由于最新定價遠低于現行物業收費标準，市場出現混亂局面。重慶施行新規後，數百個小區業主申請降低現行的物業費，甚至有業主拒繳物業費。
根據中指研究院 " 全國物業服務客戶滿意度調查 "，重慶 2024 年滿意度得分首次出現小幅回調。克而瑞物業《2024 年住宅物業服務滿意度調研問卷》數據也顯示，中端項目中認爲物業費不合理的業主占比多達 44.2%，明顯高于高端、老舊項目，中端項目物業費降價風險高。
圖源：圖蟲創意
萬科物業母公司萬物雲董事長朱保全認爲，主管部門推出物業費定價機制，落地時需要物業公司跟業委達成共識。" 今天如何構建與業主之間的對話平台，什麽樣的價格對應什麽樣的标準，在有底線的情況下，跟業主對話形成一套基于服務頻次、服務标準的定價體系才是關鍵。"
中物智庫創始人楊熙持相似意見。他表示，當前住宅物業管理的發展瓶頸，就是業主甲方的主體歸位問題。解決這一問題的方案，要通過各種方式，積極引入社區的業主參與到社區治理中，将物業公司原來習慣的單方面乙方服務模型，轉化爲與業主的雙向奔赴互動。
萬科物業 " 智選 " 産品梳理社區裏的 95 個服務空間、1530 個作業對象，共計 508 項服務事項，再于其中分類篩選出 158 項必選服務、350 項自選服務。客戶可以 " 自定義菜單 "，篩選需要的服務内容、服務頻次，付費使用。
萬科物業市場管理合夥人鄒明表示，不要 " 默認設置 "，而是 " 自定義 " 菜單，讓業主真正參與進來，共同制定物業費和服務标準，萬科物業定服務 " 底線 "，業主按需定服務 " 高線 "，這是萬科物業智選産品的主要特征。
萬科物業的 " 智選 " 産品将共享萬物雲基于 " 靈石 + 飛鴿 " 的數字化基礎設施及遠程運營能力，采用 " 人 + 機器 + 遠程 " 的作業模式實現差異化服務交付。
朱保全認爲，在保持底線的前提下，如果能夠形成一套對話級的定價機制，保持物業行業的毛利還是有可能的。
" 今天萬科物業的成本體系以及品牌認知，我認爲 2.5 元 / 平方米 / 月的物業費是一個分水嶺，2.5 元 / 平方米 / 月以下的物業服務萬科似乎也不太會做，如果萬科物業做了 2.5 元 / 平方米 / 月以下的物業，原來的業主也不同意，所以就進入到萬科物業在發展過程中受到價格限制的瓶頸。" 朱保全表示。
但是，下沉市場空間廣闊。
中信證券從頭部經紀平台獲取 24 個城市超 16 萬社區、涉及約 1 億戶住房的物業信息，分析得出，24 個城市 2024 年 10 月的物業費按戶數加權平均爲 1.76 元 / 平方米 / 月。按戶數來看，物業費主要分布在 0-2 元 / 平方米 / 月的區間，占比爲 65%，2 元 / 平方米 / 月以上占比 35%。" 上市物業公司主要參與的 2 元 / 平方米 / 月以上市場，占到市場份額的 66%。"
" 當我們真正把市場打開的時候我們會發現，如果你把 2.5 元 / 平方米 / 月價格往上走，你的空間會越來越窄，而如果往下走，你的空間才會越來越大。" 朱保全說。
中信證券的研報亦指出，物業行業仍然是高度分散的行業，頭部公司市占率仍然不高，但頭部化趨勢非常明确，頭部企業的市占率有提升趨勢。
" ‘當一個物業保安如龜速一般行走，而外賣騎手在快速飛奔的時候，速度的差異就是兩個行業市值的差異’——這句話深深刺激了我，我也一直希望我們的員工能夠奔跑起來，所以今天凡是坐着不動的崗位，我們都用 AI 做了替代，讓所有不動的崗位動起來。" 朱保全說。
