圖源：視覺中國
作者 | 嶽家琛
編輯 | 陳弗也
出品 | 棱鏡 · 騰訊小滿工作室
1.8 億，這乍聽起來如同天文數字般的房價，在北京四合院的世界中，卻可以用 " 高性價比 " 來描述。
近日，" 多爾衮行宮四合院挂牌出售 " 一度沖上熱搜。1.8 億，正是這座四合院的挂牌價。由于引發輿論熱議，這處四合院的主人已經閉門謝客，不再接待看房者。
上億的價格無疑超出普通購房者想象。如果打開貝殼、我愛我家等傳統中介 APP，裏面收錄的北京房源中，沒有一個報價可以與之媲美。其中，貝殼找房收錄的北京房源最高價爲 1.5 億元，且 1 億元以上的房源有 15 套，均爲别墅。
不過，1.8 億絕非北京四合院的高價。京東司法拍賣網顯示，10 月 19 日，北京莊勝房地産旗下一處四合院公開拍賣，價格 4.1 億元，創下四合院法拍最高價。不過，該房源已流拍。
而根據中介機構麗茲行的數據，其在售房源中有 13 套四合院單價過億，價格最高的甚至達到 10 億元。
在頂級富豪對老北京四合院的熱捧下，擁有一座四合院俨然已經成爲富人圈的身份象征。而随着 " 多爾衮行宮 " 沖上熱搜，一向神秘的四合院交易，終于向公衆敞開了一道門縫。
沒有一座向外界透露主人信息
紅色院門隔開了截然不同的兩個世界。門外，是抵着院牆停放的 " 老頭樂 " 代步車、沒有隔門的公共廁所、淩亂的電線。而常閉的大門内，則是價值上億的房産。
邁過垂花門，一進院、二進院依次排開，正房與東西廂房内，黃花梨木家具、精雕細琢的工藝品引人注目，園中小橋流水、古木參天。
地下室裏，寬闊的車庫停放着豪車，富麗堂皇的私人 KTV 足以容納十餘人，麻将室、桑拿房等設施一應俱全。
這是位于張自忠路附近的一處待租四合院。《棱鏡》作者走訪了十餘座老北京待租或待售的四合院，這些奢華院落的背後，講述着不爲人知的曆史故事，或與清朝某中堂大人的府邸相鄰，或曾居住過民國總統的私人秘書 ……
北京市東城區一處四合院，紅色大門内别有洞天，作者拍攝
被傳爲 " 多爾衮行宮 " 的在售院落，便是這些富麗堂皇的四合院之一。
事實上，這一号稱 " 多爾衮行宮 " 的房源，挂牌時間至少已有三年，但始終未能成交。直到近日，該房源被經紀人冠以 " 多爾衮行宮 " 的噱頭對外宣傳，才爲大衆所知。
這處院落緊鄰清睿親王府所在的普渡寺，後者已被列爲全國重點文物保護單位。" 最初業主是鼓勵我們冠上這樣的噱頭進行宣傳的。" 爲該四合院帶客戶的經紀人表示，" 這處院落并不涉及文物保護問題。"
此前，四合院隻是一個 " 小圈子遊戲 "。不少四合院房東都對預約看房的買家有驗資要求。對普通人而言，高牆大院裏的豪宅既不可望，亦不可及。
然而，登上熱搜後，這一院落的主人不堪輿論壓力，撤下出售信息，閉門謝客。不過據經紀人提供的實拍圖片，該院落占地面積足以停下三輛車，房間内可看到故宮角樓、東華門等标志性建築。
上述經紀人稱，該院落的主人五年前購得此宅，房主極爲富有。但據一位曾經看過此房的潛在購房者稱，該院落爲一處祖宅。
衆說紛纭之下，" 神秘 "、" 隐私 "，正是四合院擁有者的代名詞。影視劇裏，達官貴人的深宅大院門上往往挂着 " 和府 "、" 李府 " 等牌匾。但現實中，沒有一座四合院會向外界透露主人的信息，甚至是住在隔壁大雜院多年的街坊也無法準确說出四合院主人的來頭。
劉思源是一位豪宅中介，從業已有六年。據其介紹，爲業主保密是這項工作的重要組成部分，四合院業主通常會與中介公司簽訂保密協議。
" 如果說出來，這些四合院的主人可能如雷貫耳，甚至經常在電視中看到。" 劉思源說，" 明星和企業老闆是四合院的主要擁有者。"
據坊間傳言，擁有四合院的企業家及明星包括馬雲、許家印、成龍、李連傑等。這些傳言成爲胡同口大爺日常的談資，但沒有街坊鄰居見過這些富人在四合院裏的真正模樣。
" 定價随意，缺乏指導價 "
" 串胡同 " 占據了劉思源的主要工作時間，他将這一工作稱之爲 " 走街 "。
" 走街 " 目的是發現潛在可以買賣的四合院。據其介紹，目前全北京市場内流通的四合院不過百餘套。盡管老北京保留下了諸多胡同街巷和傳統民居，但由于曆史原因，大量院落成爲大雜院，被十餘戶家庭占據，且無産權。而真正産權清晰、格局方正的四合院少之又少。
由于産品特殊，主流中介機構的二手房買賣及租賃業務均不涉及四合院。根據主營四合院經紀業務的麗茲行公司挂牌信息，目前在售四合院共 94 套。此外，四合院經紀公司盛東居網站中，目前挂牌在售的四合院有 25 套。順益興則有 47 套挂牌四合院。
東城區某待租四合院正房一隅，用來商務接待，作者拍攝
四合院的賣家，一部分是老北京人，也有一部分是計劃撤離的港商和外商。
黃世榮是典型的老北京人，其 " 老頭樂 " 代步車緊貼着門墩。跨過代步車，身後的祖宅是一個标準的 " 日 " 字形二進院落，距離長安街僅一步之遙，占地面積約 400 平方米。
不過，這 400 平方米的院落并非黃先生獨有，而是兄弟 8 人共有。黃世榮如今年近八旬，其親兄弟八人中，最小的也已六旬。五年前，黃世榮和另外 7 人達成共識，決心在他們這一代将祖宅賣掉。
由于北京四合院稀缺和不可再生的特性，四合院作爲投資産品近年來受到富人圈層的青睐，與黃金一樣，成爲抵禦經濟周期的優質資産。
目前，市場上并無針對四合院成交情況的統計數據。不過根據上述中介機構麗茲行的數據，該機構自 2016 年 10 月來累計成交 61 套四合院，其中 2017 年成交 12 套，2018 年成交 9 套，2019 年成交 7 套，2020 年成交 9 套，2021 年成交 9 套，2022 年成交 7 套。
由此可見，四合院在過去六年間交易量保持平穩，并未受到經濟形勢和疫情的影響。此外，四合院的平均單價在過去六年亦保持穩定。
從占地單價來看，上述機構成交的四合院中，2017 年平均單價爲 13.31 萬元每平方米，2018 年均價爲 15.38 萬元每平方米，2019 年爲 14.74 萬元每平方米，2020 年爲 13.69 萬元每平方米，2021 年爲 13.85 萬元每平方米，2022 年爲 15.36 萬元每平方米。
雖然賣房決心堅定，但黃世榮報出的售價卻如過山車一般起伏不定。
與黃世榮院門口代步車形成鮮明對比的是房屋的售價。根據曆史報價數據，黃世榮 2017 年首次報出的價格爲 1 億元，同年漲至 1.6 億元，漲幅 60%。2018 年，黃世榮又将售價調至 1.2 億元，降幅 25%。
随後 2019 年，該四合院調價次數多達 6 次，2020 年調價 1 次，2021 年調價 3 次。2021 年夏，黃世榮将售價調高至 2 億元，不久後調至 0.89 億元，降幅 55%。
" 這類現象，在四合院交易中并不罕見。" 劉思源稱，" 定價随意，缺乏指導價，也是四合院交易的特性之一。"
由于成交量小，四合院價格并無規律可循，幾乎爲 " 一院一價 "。
不同于老北京人黃世榮，位于南鑼鼓巷一處待售四合院的主人則是一位港商。據經紀人介紹，該業主是香港大名鼎鼎的 " 船王 " 之一。多年前，" 船王 " 每次來京開會都會買下一套四合院，但這位富商從未在他的四合院住過。
上述經紀人稱，其所在機構近幾年已陸續幫這位富商出售了超過五套四合院。
該中介機構還統計了所在片區過去五年成交的 11 座四合院信息，其中 9 座四合院的買家是企業老闆。
另根據劉思源對四合院買家的描述，南方商人占四合院買家的絕大多數，北京本地人則很少。
茶室、KTV 成租賃市場标配
雖然四合院買賣數量和價格總體上保持平穩，但名人富商對四合院的喜好，卻意外催生了租賃市場上的一股旋風。
張志遠的父親向往在老北京四合院裏進行文學創作。爲盡孝心，張志遠五年前在東四區域以年租金 100 萬的價格從 " 二房東 " 手裏租下一套占地面積約 300 平方米的院落。然而 2023 年續租時，該四合院年租金漲至 198 萬元。
他放棄了續租的念頭。" 這太瘋狂了。" 張志遠表示。
一位四合院經紀人稱，四合院租金的極速上漲，與市場上廣泛存在的 " 二房東 " 密不可分。
據 " 二房東 " 許文斌介紹，過去五年，尤其是疫情三年，北京四合院的租金普遍漲了一倍。許文斌供職于北京一家從事 " 二房東 " 業務的公司，他所在的公司僅有約 6-8 個員工，卻在北京老城區 " 壓 " 了約 50 套四合院。
他介紹稱，當前北京在租四合院大約有千餘套，而約九成的租賃四合院都掌握在 " 二房東 " 手中。
在圈内，這些 " 二房東 " 又被稱爲 " 壓房客 "。
許文斌介紹稱，過去三到五年，四合院租賃市場發生了翻天覆地的變化。此前，租客多是有四合院情結的文藝工作者或者熱愛中國文化的高收入 " 老外 "，用途主要是居住或收藏。
如今，商務接待成了租賃四合院的主要目的，餐桌、茶室、KTV 成了租賃市場中四合院的标配。
四合院地下室，私人 KTV 可容納十餘人，作者拍攝
" 三年疫情催生了四合院租賃市場的火爆。" 許文斌說道，" 疫情期間，受防疫政策限制，商務接待者出入酒店、會所等場所頗有不便，而在自家四合院接待則可以不受限制。不僅如此，四合院私密性極高，大門一關，沒人知道裏面在做什麽。"
正是看準了這一商機，" 二房東 " 群體快速占領了四合院租賃市場，并擡高價格，使四合院租賃成爲 " 暴利 " 生意。
他向《棱鏡》作者算了一筆賬。疫情前，一套 300 平方米左右的标準四合院，年租金通常爲 100 萬元。" 二房東 " 收來房子之後，改建、裝修的投資約爲 100 萬元。如今，同标準的四合院租金翻了一倍，這意味着 " 二房東 " 們一年即可回本，第二年就能實現盈利，毛利率高達 50%。
其介紹稱，疫情期間，四合院租賃供不應求，一套院子往往成交周期僅 10 餘天。大量押金和熱錢的湧入形成一個 " 資金池 "，促使許文斌們走街串巷，向老北京人收更多的房源。
然而租賃價格劇增之後，新入場的玩家已難獲利。更令人不安的是，随着疫情結束，四合院租賃市場正在降溫。
許文斌稱，目前已有一些 " 二房東 " 嗅到危機，開始減少收房量。一旦供求天平轉向，" 二房東 " 的資金鏈或将承壓，而其改建、裝修支出的大額投資亦難收回。
沒人知道這股四合院 " 租賃熱 " 的旋風能持續多久。
" 如果危機發生，這些有精美雕花的中式家具隻會成爲最難處置的資産，壓在倉庫裏落灰。" 許文斌說。
（爲保護隐私，文中劉思源、許文斌、張志遠、黃世榮均爲化名）
