鏡觀台（ID:JINGGUANTAICN）原創
文丨劉狄
凡有的，還要加給他，叫他有餘。凡沒有的，連他所有的，也要奪去。——《馬太福音》第 13 章第 12 節。
" 馬太效應 " 最初由美國社會學家羅伯特 · K · 默頓于 1968 年提出。此後，這一概念也被用于概括教育、經濟、政治等領域的相關社會現象，即已經處于優勢地位的個體會因此而獲得更多的優勢，而處于劣勢地位的個體則會因此變得更加劣勢。
從 2023 年 11 月開始，海南樓市進入傳統銷售旺季，成交明顯升溫。而在這一輪反彈中，越發呈現出強者更強，弱者更加疲軟的馬太效應。
" 現在三亞和陵水的樓市成交都有明顯回暖，但并不像 2018 年以前那樣，什麽房子都不愁賣。現在是産品稀缺的豪宅不愁賣，高品質、高性價比的住宅也不愁賣。但如果不具備這些優勢，要想成交就得把價格降到底。" 陵水某項目營銷負責人告訴鏡觀台。
根據海南省統計局公布的統計數據，2023 年 1-11 月，海南省房屋銷售面積 769.49 萬平方米，銷售額約爲 1293.84 億元，折合銷售均價約 16814.3 元 / 平方米。
2023 年 1-11 月，海南依然有 10 個城市房屋銷售均價超過 10000 元 / 平方米。其中，陵水縣房屋銷售均價約爲 28176.8 元 / 平方米，依然超過三亞市，是海南房價最高的縣市。排在第二位的是三亞，均價約爲 23397.9 元 / 平方米；排在第三位的海口均價約爲 16430.7 元 / 平方米。
數據來源 / 鏡觀台根據海南省統計局公布數據整理
進入 12 月，" 候鳥 " 們紛至沓來，海南樓市繼續升溫。元旦放假期間，三亞和陵水已經開始嚴重堵車，餐館也開始爆滿。
雖然截至目前，海南這一輪樓市旺季的整體成交熱度仍低于上一年同期。" 上一個冬天時，大家在家憋了 3 年，都迫不及待地飛來海南，很多人購房也有點報複性消費的意味。" 三亞的一位房地産從業者告訴鏡觀台。
但是在這一個冬天，購房人在消費心理上相比上一年明顯更加理性，對産品品質的要求更加多元，從而讓房地産項目之間的競争更加激烈。
可以說，決定房價的唯一因素，就是供求關系。在海南樓市的這一輪回暖中可以看到，坐擁北緯 18 度線稀缺資源優勢的陵水和三亞，反彈最爲明顯。而在房價最高的陵水，稀缺的海景大平層産品、高品質高性價比的洋房産品，以及高性價比的小高層産品，都可以獲得不錯的銷售業績。而其他缺乏亮點的在售房源，有些即便把價格 " 降到底 "，成交仍然寥寥。
在走訪的過程中，鏡觀台發現的另一個明顯變化，就是中青年 " 留鳥 " 的逐漸增多。随着海南自由貿易港規劃的實施，以及 2025 年海南封關的臨近，有越來越多的年輕人來到三亞和陵水定居工作，希望在職業上拓展出新的天地。
陵水仍爲 " 領頭羊 "
雲帆濟海 1 号項目位于陵水清水灣大道雲帆路，僅有 56 套大平層房源，戶型面積約爲 270 平方米。房源總價在 1200 萬 -2000 萬之間，折合每平方米的單價也達到了 5 萬 -7 萬元。
這樣的總價和單價，足以比肩北上廣等一線城市。在陵水，則屬于當之無愧的頂級豪宅。
據了解，這個項目，在上一個銷售旺季賣掉了近八成，目前隻有留下的稀缺房源，已經不着急賣。鏡觀台在項目樣闆間看到，大約半小時左右，就會來一批看房人。
在同處于清水灣的星海瀾歌和蔚藍星宸 3 期項目，從 2023 年 12 月下半月開始，售樓處已經人滿爲患。有銷售人員在朋友圈寫道：" 恨不得自己生出三頭六臂。"
星海瀾歌的産品是低密洋房，每平方米單價在 2.85 萬 -3.5 萬之間，總價在 285 萬 -500 萬之間。而蔚藍星宸 3 期爲 15 層左右的高層産品，每平方米單價在 2.2 萬 -2.8 萬，總價約爲 220 萬 -280 萬。
來源 / 鏡觀台拍攝
徐科是海南樂居樂地産公司的 " 銷售冠軍 "。他介紹，海南樓市從每年 11 月到第二年 3 月是傳統旺季。" 我們目前主要銷售的是星海瀾歌和蔚藍星宸 3 期兩個項目。夏天淡季的時候每個月能賣 10 多套，11 月賣了 38 套，12 月賣了 78 套。這個成績，在當地樓市肯定是屬于名列前茅了。"
在海南樓市的這一輪回暖中，陵水無論在成交量還是價格，都處于領頭羊的位置。
車雲峰自認爲是 " 新海南人 " 的典型代表，現在在陵水做房産自媒體。82 年出生的他是地道的東北人，在老家的房地産公司工作了 10 多年後，全家搬到了海南。
他認爲，陵水的房價之所以貴，樓市還更旺盛，" 說到底就是物以稀爲貴，這裏的宜居氣候和處處是景的環境，非常稀缺而又不可複制 "。
海南有 18 個縣市，有大大小小 68 個灣區。而三亞和陵水的每個房産銷售都會告訴你兩個概念：北緯 18 度線，和南向海灘。
海南的牛嶺呈東西走向，北面以平原地型爲多，南面以山地爲多。這種地理分界，形成了氣候上的分界。
牛嶺以北是亞熱帶氣候，以南則是熱帶氣候，位于北緯 18 度線附近。同時，牛嶺也是萬甯市和陵水縣的行政分界線。
當地有句話叫 " 牛頭下雨，牛尾睛 "。說的是當夏季時，牛嶺以北大雨滂沱，以南卻是晴空萬裏。冬季當西伯利亞寒流南下時，嶺北陰沉濕冷，嶺南仍然陽光照耀着沙灘，可以下海遊泳。
同時，牛嶺擋住了從北而來的季風，讓陵水和三亞南向的海灘更爲宜居。
車雲峰認爲，陵水清水灣的另一個優勢，是這裏齊全的生活服務配套，以及擁有諸多年輕時尚的吃喝玩樂配套。" 清水灣已經開發 15 年以上了，現在大約有 7 個比較大商業體，确确實實能夠滿足十幾萬戶居民的生活需要，也能滿足年輕人的吃喝玩樂的需求。"
這裏的時尚基因也是吸引高端人群和年輕人旅居的重要因素。在 2023 年，有兩部大制作的懸疑片都是在陵水清水灣取景，一部是在 6 月份上映的《消失的她》，另外一個是在 12 月上映的《瞞天過海》。
日落後，在清水灣 " 會唱歌的沙灘 " 上，可以看到在《消失的她》裏面不斷出現的燈塔在閃爍。
" 候鳥 " 與 " 留鳥 "
在海南房價最貴的陵水和三亞，外來人群的季節性都非常明顯。
趙紫涵是清水灣 10 年老業主，全家定居陵水 8 年，目前經營一家房屋托管公司，爲 " 候鳥 " 們在淡季維護打理房子。
她介紹，" 候鳥 " 的一個主流部分，就是來自北方省份的家庭度假人群。在北方的嚴冬與霧霾中，家長希望孩子在大海、陽光、沙灘的環境中過冬，他們一般會住 1-2 個月的時間。
每年來海南候鳥式度假的人，多數家裏有老人、孩子，但自身又必須在城市裏有長期的生活軌迹。尤其是中年人，可能工作不能很好地嫁接到其他地方，因此特别享受每年在清水灣度過的假期時光。
他們每年來海南，可以讓自己放下工作的重擔，和家人在一起，完完全全地享受生活，獎勵自己一年中付出的辛苦努力。
而在陵水季節性居住時間比較長的人群中，高爾夫球愛好者是爲數衆多的一類。他們每年會從 11 月開始，住到次年的 3 月份。在這個時間段裏，幾乎每天都會揮杆練習，或者相互切磋。
來源 / 鏡觀台拍攝
據了解，在陵水購房長期居住的 " 留鳥 "，除了退休養老人群外，目前主要有旅遊相關領域、房地産相關領域（銷售、中介、房屋托管、物業等）、生活配套相關領域（服裝、餐飲、住宿、娛樂、康養等），以及相對不受地域限制的職業（數字遊民、網紅等）等等。
徐科也負責雲帆濟海 1 号項目的銷售。他介紹，在清水灣購買高端豪宅的，主要是一些企業家、明星、知名運動員以及網紅等等。而會在這邊長期居住的，主要是購房者的家人，或者可以異地工作的網紅等。
在陵水和三亞，有不少比較年輕化的高财富人群。海南出台的鼓勵政策，确實讓他們看到了機遇。他們也确實喜歡這邊的藍天大海、繁花綠樹的感覺。定居之後，如果和朋友在這邊開派對，這裏有高爾夫球場、遊艇碼頭、五星級酒店等完全的高端配套。對他們來說，無論是自己的家庭生活，還是工作交際，這裏都是很理想的選擇。
而在這邊購買花園洋房和小高層的人群，則呈現出非常明顯的差異。
還是以星海瀾歌和蔚藍星宸爲例，兩個項目分屬洋房和小高層，最低總價隻相差 100 萬左右，但購買的人群很少能夠互通。
星海瀾歌是陵水典型的低密花園洋房産品。購買這類産品的，主要是 50-60 歲的人群，很多都是服裝、鋼鐵、餐飲等行業知名公司的老闆或者高管。這一人群有多次置業經驗，非常 " 識貨 "，對房子本身的品質要求很高。
" 購買星海瀾歌的客戶，給人的感覺就是他們見過很多世面，而且現在還在做事情、做決策的一種狀态。" 銷售人員介紹，這部分客戶，幾乎完全不會考慮小高層産品。
而蔚藍星宸的房子爲 14-15 層的小高層。其戶型以三室兩廳兩衛爲主，主打高性價比。購買這個項目的人群，主要是上班族，預算有限。很多中年人想在自己的預算範圍之内，在海南買一套房，給老人和孩子過冬。而另一部分主力購房者，是臨近退休或已經退休，準備在這邊定居養老的人。
産業潛力釋放
" 我周圍每一個在這裏定居的人，都在讨論 2025 年海南封關。" 鄭端端告訴鏡觀台。
作爲三亞本地 95 後 " 土著 "，鄭端端見證了過去海南的發展。而談到未來的職業規劃和方向，她表示，首先要看看海南封關之後，出現了哪些新的工作機遇，然後再做打算。
海南封關運作，即海南全島成爲一個 " 境内關外 " 區域，島内可以享受零關稅等優惠政策。屆時，海南将實行 " 一線放開、二線管住、島内自由 " 的貨物進出口管理制度。" 一線放開 " 指海南自貿港與全世界的聯通将更順暢；" 二線管住 " 指海南自貿港與内地的聯通，進行适度管制。
宋彥蓉在 2010 年來到海南陵水定居，目前經營着一家房産中介公司。十多年來，她接觸過近千組買房和租賃的客戶。
自從 2018 年 10 月《中國（海南）自由貿易試驗區總體方案》發布以來，宋彥蓉明顯感覺到，有越來越多的年輕人來海南尋找工作機會。" 我們都知道一二線城市的競争壓力很大，各行各業的人才也處于飽和階段，非常‘卷’。大家都能看到海南未來在産業上的發展潛力，因此很多年輕人過來找機會。"
來海南尋找機會的，不僅有各類 " 打工人 "，很多創業者和私企老闆，也開始到這邊提前布局。
宋彥蓉的一位客戶是北京某律師事務所的合夥人，他近期來到海南，就是專門爲了調研在這邊開一家律所。他認爲，封關之後，會有很多優秀的企業在海南做跨境業務，對于法律咨詢的需求必然會出現大幅提升。考察之後，他對未來的業務需求很有信心，正在積極推進相關事宜。
鏡觀台還了解到一些類似的案例。
例如，一位做進口牛羊肉加工的客戶，已經把公司注冊到海南，并開始了實質性經營；而另一個從事康養領域工作的創業者，從家人健康和業務發展的雙重考慮出發，今年也在陵水注冊了康養公司，并舉家搬來定居。
車雲峰決定舉家搬到海南定居是在 2019 年，正值海南自貿區方案出台後不久。他回顧當時的決策時說，" 人到中年，開始關注自己和家人的生活質量了，不想去很卷的大城市。而海南自貿港規劃給人無限的期許，我也希望自己不僅生活在一個宜居環境當中，未來在工作上也能有更好的發展。"
張鋆是雅居樂房地産委員會的黨委書記，來海南之前是天津某國企設計院的副院長。他 2012 年來到清水灣定居，并且夫妻二人都已在陵水本地工作多年。
他表示，在陵水的 12 年，自己的一大收獲，就是結交了很多當地的朋友。" 包括工作相關的政府部門，他們辦事的誠意很強，做事風格非常直接。"
他認爲，海南無論是現在還是将來，都是年輕人做事業的好地方。" 我覺得年輕人來這裏，首先要喜歡這裏，真正想在這裏成就一番事業。如果抱着投機的心态，那就不建議來。"
參考資料：
《直擊海南自貿港建設：通關和開放跑出 " 加速度 "》，來源：中國新聞網
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