回顧 2024 年，房地産政策不斷優化，力度也在不斷增強，9 月 26 日中央政治局召開非常規經濟主題會議，确定了 " 止跌回穩 " 目标，市場迎來真正的政策拐點。此後，多部委相繼落地穩地産 " 組合拳 "，地方也一緻行動，大幅度優化限制性政策，多項有利舉措明顯提振了市場信心，購房者置業預期改善，10 月以來重點城市新房、二手房成交好轉，核心城市房價出現趨穩态勢，房地産市場呈現階段性恢複特征。12 月，中央政治局會議和中央經濟工作會議爲 2025 年樓市定調，明确要 " 持續用力推動房地産市場止跌回穩 "。
展望 2025 年，穩住樓市的主基調不變，房地産政策寬松基調或将延續，下階段政策或将着力已出台政策的加快落實，并保持政策連續性，繼續圍繞促進需求、優化供給兩個方面展開，力促房地産市場真正實現 " 止跌回穩 "。本文通過梳理 2024 年十大樓市關鍵詞，對全年房地産政策脈絡進行整理，并對 2025 年樓市政策發力方向進行展望。
關鍵詞一：穩住樓市、持續用力推動房地産市場止跌回穩
表：2024 年中央重要會議對房地産定調
資料來源：政府網，中指研究院綜合整理
9 月 26 日，中央政治局會議強調 " 要促進房地産市場止跌回穩 "，明确政策目标，釋放最強 " 穩地産 " 信号，明顯提振了市場預期。12 月 9 日，中央政治局會議中強調 " 穩住樓市 "；12 月 12 日，中央經濟工作會議再次強調 " 持續用力推動房地産市場止跌回穩 "，爲 2025 年樓市定調，也釋放了更加堅定的穩樓市基調。
【展望】
2025 年是 " 十四五 " 收官之年，中央經濟工作會議明确了 2025 年宏觀目标：要高質量完成 " 十四五 " 規劃目标任務，爲實現 " 十五五 " 良好開局打牢基礎。從宏觀環境看，美國大選落地，對我國 2025 年外貿形勢帶來較大不确定性，穩定房地産市場對穩定宏觀經濟重要性更加突出。2025 年 " 持續用力推動房地産市場止跌回穩 " 意味着 " 市場不穩、政策不止 "，近期全國住建工作會議也明确了 2025 年重點任務，提出着力釋放需求、着力改善供給政策方向，接下來關鍵是已出台政策要加快落實，完善配套政策打通卡點，推動各項政策發揮應有的效用。
關鍵詞二：加力實施城中村和危舊房改造
圖：2024 年城中村改造重要政策梳理
資料來源：政府網，中指研究院綜合整理
2024 年，城中村改造政策支持範圍擴大至地級及以上城市，年底中央經濟工作會議強調要 " 加力實施城中村和危舊房改造 "，實施力度也在不斷加大。
根據中指監測，2024 年，全國超 80 個地區鼓勵使用房票推進拆遷安置，一線城市中，廣州、上海均有房票落地，房票安置政策對于緩解地方政府資金壓力，加速庫存的定向去化均有幫助。近期部分城市已經通過城中村改造專項借款、房票安置結合的方式，實現了較好的新房銷售去化，如鄭州，截至 11 月 28 日，房票安置已簽約商品房 2730 套、31.94 萬平方米，占鄭州 11 月商品住宅成交量的比例超 30%。
【展望】
貨币化安置城中村改造是促進 2025 年新房銷售止跌回穩的關鍵舉措之一，近日住建部已經明确 2025 年将繼續擴大城中村改造規模，各地相關配套政策也有望繼續完善，比如貨币化安置與房票安置結合，加大房票安置的補貼力度，提升居民使用房票的積極性，從而加快城中村改造節奏。
關鍵詞三：充分釋放剛性和改善性住房需求潛力
從政策舉措上看，2024 年，中央監管部門和地方政府主要通過取消 / 優化限購政策、降低房貸利率、降低首付比例、取消普宅标準和減稅等措施，促進剛性和改善性住房需求釋放。
1、取消 / 優化限購
2024 年，上半年蘇州、杭州、成都、西安等核心二線城市陸續全面放開限購政策；下半年，9.26 政治局會議确定 " 止跌回穩 " 目标後，北上廣深大力度放松限購政策，其中廣州全面取消限購，北上深均大幅降低非本地戶籍社保 / 個稅年限要求；天津也全面放開限購。目前，除了北上深和海南部分城市外，其他城市均全面取消了限購政策。
2、降首付比例、降利率
信貸政策的調整優化，是降低居民購房門檻、購房成本的重要舉措。5 月 17 日監管部門落地多項信貸支持政策，包括：一是，首套房首付比例下限降至 15%，二套房首付比例下限降至 25%；二是，取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限；三是，将 5 年期以上首套、二套公積金貸款利率降至 2.85%、3.325%。
9 月 24 日，央行等金融三部委出台多項房地産新政，其中三項作用于房地産需求端：一是，下調央行政策利率 0.2 個百分點；二是，将二套房首付比例下限下調至 15%；三是，降低存量房貸利率，統一将存量房貸利率加點幅度調整爲不低于 LPR-30BP，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有），并建立存量房貸利率動态調整機制，10 月底落地實施，進一步降低購房者還貸成本，穩定市場預期。
圖：2009 年以來全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率
數據來源：央行，中指研究院綜合整理
在監管部門政策落地後，各地積極跟進，目前，除北京、上海、深圳外，其餘城市多已執行首套、二套房首付比例 15% 的規定，同時取消城市首套、二套商貸房貸利率下限。根據央行公布數據，11 月全國新發放個人住房貸款平均利率約爲 3.08%，達到曆史最低水平，部分城市首套房貸利率低于 3%。
3、取消普宅标準、減稅
二十屆三中全會《決定》強調 " 允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅标準 "，随後多地表示将适時取消普宅認定标準。11 月 13 日，财政部、稅務總局、住建部聯合發布房地産相關稅收優化政策，涉及契稅、增值稅和土地增值稅。
契稅方面，将執行 1% 契稅稅率的面積段由 90 平方米提升至 140 平方米，同時對一線城市不再區别對待；增值稅方面，明确一線城市取消普宅标準後，與全國其他地區适用統一的增值稅政策，即購買 2 年及以上的住房對外銷售的免征增值稅；土地增值稅方面，一是明确取消普宅後，房企建造普通标準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20% 的，繼續免征土地增值稅；二是将各地區土地增值稅預征率下限統一降低 0.5 個百分點。
表：本輪周期需求端政策環境與 2014 年周期對比
資料來源：中指研究院綜合整理
【展望】
當前涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等需求端政策均已降至曆史最寬松水平。在 " 持續用力推動房地産止跌回穩 " 的目标下，預計 2025 年核心城市限制性政策有望繼續優化，發揮帶頭作用。如北上深繼續優化限購等政策，非本地戶籍購房人群的社保年限進一步降低，取消郊區或大戶型限購，适當鼓勵改善性住房需求釋放。另外，降低房貸利率、降低交易稅費等亦具備空間，近期住建部提出要 " 有效發揮住房公積金支持作用 "，預計 2025 年公積金貸款利率或将進一步下調。
關鍵詞四：嚴控增量、優化存量、提高質量
表：2024 年以來中央相關表述
資料來源：政府網，中指研究院綜合整理
4 月 30 日，中央政治局會議提出 " 要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施 "，時隔多年再次提出 " 去庫存 "；9 月 26 日，中央政治局會議中首次明确提出要 "對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量"，即要改善供給，就要從增量、存量和質量三個方面着手，12 月中央經濟工作會議以及中财辦相關領導的解讀中均延續這一定調。
【展望】
" 嚴控增量、優化存量、提高質量 " 是實現供求新平衡的重要舉措，相關政策或将貫穿 2025 年始終。一是嚴控增量，控制新增土地供給量，這就需要各地結合實際需求、現有存量規模來确定，避免資源浪費與錯配；二是優化存量，包含盤活存量閑置土地、收儲存量商品房、盤活商辦用房等多個方面，提高資源利用效率；三是提高質量，既包括提高住房品質，打造更符合需求的 " 好房子 "，也包括高質量完成保交房。
關鍵詞五：盤活存量閑置土地
圖：2024 年盤活閑置存量土地重要政策梳理
資料來源：政府網，中指研究院綜合整理
根據中指監測，今年以來自然資源部已經公布約 20 宗盤活存量土地的典型案例，盤活方式包括收回 - 調規 - 供應、分割 - 收回、容積率漂移、調規等多種類型，爲各地提供了重要參考。武漢今年以來超過 10 個項目申請将存量地塊中的商業部分調整爲住宅，至年底已有多宗調規地塊成功出讓；8 月底以來，廣州收回越秀地産多宗地塊，合計退回越秀地産 135 億元資金，其中 120 億元通過票據形式支付，票據可用來購買廣州新出讓地塊，另外 11 月廣州 15.29 億元收回越秀在廣州大幹圍的 1 宗地塊，規劃調整爲住宅用地後重新安排出讓，12 月由越秀底價 20.23 億元重新拍得。
【展望】
盤活存量用地是 2025 年促進投資開工恢複的關鍵舉措，有利于促進房地産市場進入新循環。當前自然資源部已經出台運用專項債收購存量閑置土地的細則，未來财政部明确專項債額度等相關政策有望加速跟進，爲各地執行提供更多資金支持。值得關注的是，專項債的使用以産生增量價值爲原則，或将更有助于拉動投資，有助于形成有效供應，進而促進有效需求釋放。另外，在收購過程中，針對解決部分閑置土地中存在的違約金等問題的配套政策也存在優化空間，助力收購存量土地順利推進。
關鍵詞六：收儲存量商品房
圖：2024 年以來中央及監管部門關于收儲存量商品房的相關政策梳理
資料來源：政府網，中指研究院綜合整理
根據中指監測，2024 年約 70 城（區）發布收儲存量商品房的公告，但各地收儲工作推進節奏較慢，根據央行公布數據，截至 9 月末，3000 億元保障性住房再貸款餘額僅 162 億元，各地在收儲過程中依然面臨諸多亟待解決的問題，如價格撮合難度大、資金成本較高、供需錯配等。11 月以來，廣州、佛山部分城中村改造項目使用專項借款收購存量商品房作爲安置房，爲收儲工作提供了新的思路，未來收儲未售商品房與城中村改造結合或是重要方向。
【展望】
12 月中央經濟工作會議再度強調 " 推進處置存量商品房工作 "，預計 2025 年收購存量商品房仍将是各地 " 穩地産 " 的重要舉措之一，後續相關政策有望進一步完善，如專項債資金收購存量商品房的配套政策或将加速落地，同時進一步打通收儲過程中存在的價格撮合難度大、供需錯配等卡點，在此過程中，各地政府有望進一步發揮自主權，推動存量商品房去化。
關鍵詞七：項目融資 " 白名單 "
2024 年年初，住建部、金融監管總局建立城市房地産融資協調機制，爲符合條件的項目精準提供資金支持，滿足其合理融資需求；4 月 3 日住建部明确，我國地級及以上城市已建立城市房地産融資協調機制；6 月金融監管總局和住建部聯合印發通知，要求完善房地産融資協調機制，充分發揮地方政府的積極作用，進一步提高運行效率，提高 " 白名單 " 項目質量 ;10 月 17 日，住建部、金融監管總局在發布會中表示在 2024 年底前，将 " 白名單 " 項目的信貸規模增加到 4 萬億，推動金融機構增強對房地産 " 白名單 " 項目融資的支持力度，做到 " 應進盡進 "" 應貸盡貸 "" 能早盡早 "。截至 11 月末，" 白名單 " 項目貸款審批通過金額已達 3.6 萬億元。
【展望】
2025 年 " 保交房 " 仍是重點任務之一，金融監管總局在學習中央經濟工作會議精神時指出 " 堅決打好保交房攻堅戰，用好城市房地産融資協調機制，推動‘白名單’項目擴圍增效 "，意味着項目 " 白名單 " 政策有望繼續加力，改善企業資金環境、保障項目交付，這也将爲穩定購房者預期助力。
關鍵詞八：好房子
2024 年，建設 " 好房子 " 上升到新的高度，它既是構建房地産發展新模式、推動行業高質量發展的重要抓手，也是滿足人民安居與高品質生活需求的有效舉措。今年住建部多次強調 " 好房子 " 要具備綠色、低碳、智能、安全等特征，中指研究院也結合國内外住宅評價标準，歸納出 " 好房子 " 的六大特征，包括：綠色低碳、安全耐久；健康宜居、科技智能；全齡友好、協調美觀等，并優選出部分 " 人居夢想好房子 " 項目，爲行業提供借鑒。
今年以來各地積極出台完善 " 好房子 " 相關政策。土拍規則方面，一線城市陸續挂牌、出讓不限價地塊，回歸 " 價高者得 " 邏輯，助力房企打造高品質項目；土地規劃設計條件方面，多個城市優化新供應地塊的容積率、計容規則，支持綠色建築等技術應用，鼓勵發展多樣化住宅形式并給予方案設計政策支持，提升住宅品質；套型限制方面，深圳、上海分别取消或優化 "70/90" 政策，調整套型供應結構，使更多大面積産品能進入新房市場，順應需求結構變化。
【展望】
" 好房子 " 建設對企業提出了更高要求，預計在 2025 年，地方支持 " 好房子 " 建設的配套政策有望進一步落地，如供應更優質地塊、優化容積率、減少配建等，給企業提供更大的操作空間。與此同時，企業也應強化自身能力，适應新的市場環境，打造 " 好房子 "、提升 " 好服務 "，赢得更大的市場機會。
另外，根據中指近 3 萬份調查數據，居民對 " 好房子 " 有諸多期待，如戶型方面更加關注全明設計及靈活改造空間，理想戶型面積集中在 90-144 平米區間；居民更偏好可以結合自身需求選擇精裝清單的交付方式等，這些新期待也一定程度表明了居民對于改善居住條件依然有較大需求，未來伴随着更多 " 好房子 " 進入市場，改善性住房需求有望得到進一步釋放。
關鍵詞九：人房地錢
近兩年，監管部門多次強調 " 建立‘人、房、地、錢’要素聯動的新機制 "，2024 年 2 月末，住建部發布《關于做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》，指出 " 根據人口變化确定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地産市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落"；8 月，住建部再次強調，建立 " 人、房、地、錢 " 要素聯動新機制，是構建房地産發展新模式的重要組成部分，同時也指出各地要以編制實施住房發展規劃和年度住房發展計劃爲抓手，建立 " 人、房、地、錢 " 機制。12 月，全國住建工作會議進一步明确 " 以編制實施住房發展規劃和年度計劃爲抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地産供需平衡、市場穩定 "。
【展望】
2025 年是 " 十四五 " 收官之年，也是謀劃 " 十五五 " 規劃之年，預計各地或将聚力做好 " 人房地錢 " 各要素的銜接和聯動，合理編制住房發展規劃和年度計劃，促進房地産市場供需平衡。中指研究院基于多年理論研究與實際案例打磨，已經總結出較爲成熟的 " 人房地錢 " 要素聯動模型，持續爲地方政府編制住房發展規劃和年度計劃提供專業支持。
另外，建立 " 人房地錢 " 要素聯動機制，意味着未來人口規模大、人口持續流入的地區，将獲得更多土地、資金等資源，資源集聚效應也将進一步強化，這些城市未來房地産市場發展空間也将更大。
關鍵詞十：構建房地産發展新模式
7 月中下旬，二十屆三中全會爲房地産中長期改革指明方向，《決定》指出 "加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地産發展新模式。加大保障性住房建設和供給，…… 改革房地産開發融資方式和商品房預售制度。完善房地産稅收制度"。7.30 政治局會議、9.26 政治局會議、12.12 經濟工作會議中均多次強調 " 推動構建房地産發展新模式 "。
12 月，全國住建工作會議進一步指出推動構建房地産發展新模式的五項具體内容，包括着力優化和完善住房供應體系（加快發展保障性住房，增加改善性住房特别是好房子供給），推動建立要素聯動新機制（" 人房地錢 "），大力推進商品住房銷售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度和完善房地産全過程監管。
【展望】
經過多年持續探索，目前構建房地産發展新模式的主要方向、重點工作逐漸清晰。二十屆三中全會明确了要在 2029 年完成《決定》提出的各項改革任務，2025 年房地産發展新模式的構建或出現積極變化，如核心城市加大保障性住房供給，" 好房子 " 供給或出現明顯放量，多地逐步推進現房銷售試點等。房地産發展新模式構建也将爲企業提供更多發展契機，實施 " 輕重并舉 " 戰略、強化産品力等均是重要方向。
總結
表：2020 年以來中指研究院年度樓市關鍵詞彙總
資料來源：中指數據 CREIS，注：底色相同部分的爲同類型政策關鍵詞。
回顧 2020 年以來中指研究院總結的年度樓市關鍵詞，可以看出，這些關鍵詞清晰地展現了房地産市場和政策的發展變化，2020 下半年 -2021 上半年，房地産市場熱度較高，樓市政策整體處在收緊階段，如房地産金融審慎管理（含 " 三道紅線 "）、" 兩集中 " 供地等；2021 年下半年，房地産市場調整态勢顯現，政策開始逐步轉向寬松，2022 年、2023 年限制性政策逐漸優化，多項支持政策落地，政策基調以防風險爲主；2024 年以來，政策不斷加力，9.26 中央政治局會議明确 " 止跌回穩 " 目标，12 月中央政治局會議、中央經濟工作會議定調 " 穩住樓市 "。
展望 2025 年，中央經濟工作會議已經明确了要 " 持續用力推動房地産市場止跌回穩 "，預計房地産政策将延續寬松态勢，更加強化已出台政策的落地落實。
促進需求方面，第一，加力推進貨币化安置城中村和危舊房改造；第二，核心城市限制性政策有望繼續優化，降低房貸利率、降低交易稅費等仍具備空間；第三，更多城市有望加大購房補貼力度，帶動市場活躍度提升。
優化供給方面，第一，落實專項債收購存量閑置土地政策，繼續完善相關配套政策，加速推動土地 " 去庫存 "，改善市場供求關系及企業資金狀況；第二，完善存量商品房收儲政策，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權；第三，多措并舉盤活商辦用房。
除了以上政策之外，預計 " 好房子 " 建設、項目融資 " 白名單 " 等也将是 2025 年供給端政策持續落位的聚焦點，修複企業和購房者市場預期。
本文來自微信公衆号 " 中指研究院 "，作者：中指研究，36 氪經授權發布。
