作 者丨吳抒穎
編 輯丨張偉賢 林曦 黎雨桐
萬科于 2023 年 3 月 8 日召開今年第一次臨時股東大會。
這次股東大會的議案聚焦于審議萬科非公開發行 A 股股票方案的議案。有過跌宕卻毫無懸念,最終議案以超過 98% 的同意率通過。
這一結果似乎與萬科中小股東在各大股票資訊平台上的交流結果存在背離。自從萬科抛出定增預案,反對聲一直伴随其左右。
中小股東們讨論的争議焦點在于,萬科當前股價處在低位,假若增發将可能攤薄原有股東利益,再者,對比目前同樣股票破淨也已抛出定增預案的保利發展,後者承諾 " 定增價格不低于淨資産 ",萬科中小股東們的憂慮也是情理之中。
顯然,萬科本次股東大會需要向股東闡明以及釋疑的地方,将重點落在于此。
圖 / 圖蟲
祝九勝回應萬科或 " 破淨 " 增發
在股東大會的問答環節,萬科總裁祝九勝被問及萬科在 A 股是否會以較低價格增發時表示,A股增發拿到股東大會授權後,還要經過監管部門的許可,我們會以更慎重的态度在價格、時機上反複權衡,希望能讓股東滿意。
祝九勝并未直接回應萬科是否會效仿其他同樣準備在 A 股增發的房企附加 " 不低于淨資産增發 " 的條款,而是聚焦于創造價值方面 " 講故事 "。
祝九勝說,短期大家可能關注價格和攤薄,長期還是看能不能創造價值," 郁亮對我們的要求是當好農民種好地,我們拿到的股權性資金和利潤留存形成的淨資産,基本上就是種子,債權性資金相當于化肥農藥。"
" 在這種前提下股東如果同意增發,投資人還同意給錢,那就不是一般的種子,是良種子、金種子,這種種子我們會倍加珍惜,跟化肥農藥配合好,更努力把地種好,提高糧食産量和出産質量。"
祝九勝也稱,這裏存在一個周期,畢竟從買到能賣,到回款,到創利,到結利,還有時間的滞後,能不能提高淨資産回報率,比平均水平更好,是問題的核心。
祝九勝介紹,萬科去年投資的兌現度達到了 83%-86%,跟以往對比有所提升,通過組織、機制、文化的調整來适應行業的挑戰和新的發展階段。
在開發業務方面,萬科開發經營本部在統籌協調拉通底線方面比過往有長足的進步。在經營和服務業務方面,過去一年也取得了比較多的進步。今年對各個經營性業務提出了要爲集團形成正向利潤貢獻的要求。
" 去年我們承諾的第二利潤蓄水池正在形成水位,加上外部的政策利好,各類資産退出的通道已經有了 Reits 的試點。隻要我們的經營和服務能力在提升,我們對中長期的表現還是有基本的信心。"
關于 H 股前段時間 " 破淨 " 增發的情況,祝九勝則表示,做這個決定之前,内部也經過多輪讨論,也非常糾結。
" 公司不是因爲缺錢而發的 H 股。去年 11 月份監管部門連發三支箭,當時以六大行爲主的十幾家金融機構與萬科簽了 8000 多億的授信額度,我們也希望用這個額度多拿一點錢,同時我們也看到部分一二線城市出現了結構性的機會,重新啓動投資布局應該能帶來比較好的兌現。"祝九勝表示。
祝九勝再抛出一個 " 比喻 ":從資債結構的情況來看,債權類的資金比作水,股權類的資金比作茶,茶和水的比例一定要合适。債權性資金增加後,股權性資金顯得不是很足,我們希望能形成良好的資債結構。
而關于 H 股增發的時間點選擇,祝九勝說有兩方面的考慮。
" 一方面是,去年三支箭的政策出來對行業信心起到了提振,我們也想把握這個機會。去年 12 月臨時股東大會我們在股東的支持下拿到了增發 H 股的一般性授權。這次的發行額度沒有完全用完,最終發行的 H 股隻占了增發後總股本的 2.5%,發行價格的折扣率 6.1%,發行獲得 7.5 倍的名義覆蓋。"
據其介紹,共有 100 多家境外投資人參與,包括一些長線的基金和主權基金。公司感覺到海外投資人對中國房地産市場的信心在恢複,萬科作爲行業藍籌也得到了這部分長線投資人的認可。
另一方面是,A 股和 H 股增發的規則不一樣, A 股增發資金的用途主要用于現有的項目,就是保交付,多餘的部分用于補流。發 H 股拿到的資金 60% 用于置換原有的借款,剩下 40% 用于補充流動性,相對而言 H 股拿到的資金使用上更靈活一些。
" 選擇這個時點也是資債替換的考慮,大家知道過去一年境外的融資,特别是美元的升息還是挺快的,現在的境外貸款利率達到 5.3% 左右的水平,比曾經的 3 個多點提高了很多,選擇這個時機發 H 股也是希望償還部分境外債務性融資,降低财務費用。"
祝九勝談設置聯席總裁:對房地産認知有嚴重不足
祝九勝在被問及設置聯席總裁一事時回應稱," 我本人能力、精力非常有限,對于房地産、不動産所需要的認知、能力、技能有嚴重不足。"
祝九勝說,公司内部對公司業務進行研讨的時候,公司認爲萬科基本盤還是開發業務,這占了公司 90% 的收入,占了 95% 以上的利潤來源,如果這部分沒抓好的話基本盤就不穩。同時公司新選擇的賽道即經營服務類業務,要堅定地做下去。
" 兩年前我們内部開會時就分爲兩組,即 A 組和 B 組,那時候開會是主席管一組,我管一組,從日常經營管理來說,兩年前的這種安排既是解脫自己,也是爲了自己好。"
據祝九勝回憶,去年,他和郁亮出了一個主意設置聯席總裁,這樣讓張海一心一意把開經本部的事情做好,另一個聯席總裁朱保全在物業行業耕耘了十幾年,又把萬物雲帶上市,對經營服務業務的手感特别好,能夠給 B 組業務更多支持。
" 此外,過往一年多整個行業碰到一些挑戰,在融資上壓力也挺大,剛好可以配合韓慧華多花點精力,配合她把融資的彈性、結構、期限、渠道多樣化等幾個方面做一些優化,其他的事情就是配合郁亮主席在大的策略、方向和執行方面做一些工作。"
祝九勝表示,這一安排一方面是讓公司經營管理能夠更好,事人能夠更匹配;另外一方面也是個人有點小私心,确實管不過來,時間精力不許可,這是基本的考慮。在對外正式宣布之前,公司内部按這個分工已經試運行了超過一年,效果很好。
祝九勝目前直管萬科的長租公寓業務泊寓,他談及這一選擇的原因時表示,萬科經營業務裏面難度最大的就是泊寓,因爲早年大量采用了二房東的模式,從 2017 年開始三股力量推動這個市場,資本的力量,政府的力量和中介的力量推動了這個市場的發展,當時租入租金都比較高,導緻經營難度非常大,對業務提出了很大的挑戰。
祝九勝指出,萬科在内部戰略探讨的時候也有觀點提出要不要堅持做泊寓這項業務,或者能不能跟其他的同行玩家聯手來做。" 我是少數派,在确定能不能堅持做下去的時候,我認爲可以堅持做下去,主要依靠自身力量也做得下去,當然也離不開方方面面的支持。我們内部默認的規則是誰主張某個方向那你就自己去找人或自己去幹。"
" 長租公寓的客群比較年輕,從了解年輕人這個角度,年齡大一點的合夥人或高管也必須能夠了解年輕人,能夠抓住年輕人,否則公司沒有未來。" 祝九勝說。
記者觀察:萬科增發歧見紛纭
長期觀察萬科的中小股東對萬科的這套 " 農民論 " 應不陌生。
但 21 世紀經濟報道記者随機問了幾位出席萬科股東大會的中小股東們,是否能夠理解祝九勝想要表達的意思時,他們的回答卻出奇一緻:不是很明白。
讓我們試圖用大白話翻譯一下祝九勝的 " 農民論 "。
祝九勝的意思大抵是,股權融資所拿到的錢萬科會加倍珍惜用足用好,未來也能夠産生良好回報沉澱成淨資産,這對股東更是一種回報——潛台詞或許是,你們不要隻看現在損害了你們的利益,未來萬科分紅應該會讓你們滿意。
配合祝九勝的這番言論,萬科在股東大會上還承諾了未來三年的股東回報規劃計劃分配的利潤不少于當年實現的可分配利潤的 30%。
萬科董事會秘書朱旭說,這次披露的未來三年的股東現金分紅規劃是底線要求,萬科會争取把股息分紅像以往一樣維持在 35% 左右,即使極端情況下萬科也會守住分紅 30% 的底線。
客觀而言,萬科的分紅水平放之于 A 股之中,的确是佼佼者。但分紅大方和創造價值,并不能與低價增發混爲一談,兩者是相輔相成的關系,共同的目的均是尊重股東,維護股東權益。
而回顧 A 股的增發過往,市值較高的上市企業之中意圖低價增發者無不招緻争議,雖然有通過打擦邊球的方式得以成行的案例,但也出現過企業低價增發引發了監管機構的關注,最終修改定增價格的情形。
由此可以想見,萬科最終如果以 " 破淨 " 的價格增發,在 A 股市場也難免會成爲關注的案例。
祝九勝在股東大會上也不得不安撫投資者,A 股增發拿到股東大會授權後,還要經過監管部門的許可,我們會以更慎重的态度在價格、時機上反複權衡,希望能讓股東滿意。
萬科股東想聽的一定不是 " 心理按摩 " 的話。他們想要知道萬科低價增發的理由,必須是擺事實講道理有觀點,能讓人信服的理由,而不是這類隻能在萬科體系之中被拆解、被滲透的理論。
萬科這場股東大會,郁亮僅回答了一個關于租賃的問題——這是全場與議案最無關的内容,但郁亮卻選擇了自己回答,有他的理由。
他借機談起了萬科租賃業務的發展近況及未來空間,郁亮說,未來房地産要進入新的發展階段,新的發展階段一定會有租購并舉,這也是區别于上一個發展階段很重要的特點。和建行合作成立的住房租賃投資基金,無論是對于萬科發展長租公寓,還是對租購并舉時代探索房地産發展新模式都是意義很大的。
郁亮想的或許已經不局限于萬科的經營管理了。他要做颠覆改變行業的事情。
但無論如何,作爲公衆公司,管理層治理好公司、注重股東回報,同時加強溝通,本是應有之義。公衆公司同樣要有被資本市場以及投資者們拿着放大鏡審視的覺悟。
由此看來,在對待股東之上,萬科本應該也有能力做得更好。
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本期編輯 黎雨桐
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