21 世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道
随着房地産市場調整，房企投資趨勢也在近些年發生了明顯變化。一方面，總體的拿地和投資規模出現下降，另一方面，其投資區域也向 " 高能級 " 的一二線城市收縮，尤其是一線城市。
克而瑞研究中心數據顯示，今年 1-10 月，百強房企新增貨值爲 1.53 萬億元，同比下降 41%；拿地金額爲 7127 億元，同比下降 42.1%。與 2020 年同期的高點相比，百強房企拿地金額降幅達到了 80%。
與此同時，逐漸成爲市場主力的央國企，正在向一線城市聚焦。其中，上海市場因其需求的穩定性，成爲房企布局的重點。
11 月 15 日，位于上海徐彙濱江闆塊的中海領邸 · 玖章開盤，552 套房源遭遇 1500 多名客戶哄搶，最終實現 " 日光 "，項目銷售額 85 億元。此前，中海地産已在該項目上已經收獲 223 億元的銷售額。加上此前位于上海市中心另一項目——中海昌順九裏售出 196.5 億元，僅此兩盤今年就貢獻了 419.5 億元的銷售額。據中海地産對外披露的數據，今年中海地産在上海地區銷售額已經超過 600 億元。
縱觀其他央國企龍頭企業，重倉上海的情況早已出現。根據克而瑞研究中心的統計，去年招商蛇口就以 645.57 億元的銷售額成爲上海 " 銷冠 "。
不過，這種 " 把雞蛋集中在少數籃子裏 " 的做法也有風險。分析人士也指出，央國企将投資重點放在上海樓市，後續的投資與銷售去化同樣面臨壓力。
聚焦上海市場
近年來，央國企逐漸成爲上海樓市的主力。
中指研究院數據顯示，2024 年 1-10 月，上海房地産銷售業績 TOP20 企業合計銷售 3068.48 億元；銷售面積 TOP20 企業合計銷售 456.15 萬平方米。其中排名銷售額前 5 的企業均爲國央企。
今年前 10 月，上海共有 7 家房企的銷售額突破 200 億元，中海地産、招商蛇口、保利發展分别以 464.10 億元、238.39 億元和 223.93 億元獲得銷售金額榜前三名；銷售面積榜達到 20 萬平方米以上的房企有 10 家，其中招商蛇口、中海地産、萬科分别以 53.72 萬平方米、39.62 萬平方米和 34.81 萬平方米獲得銷售面積榜前三名。
憑借中海順昌玖裏和中海領邸兩個項目，中海地産在上海樓市的市場份額得以擴大，并最終在前 10 月的銷售中拔得頭籌。
對比 2023 年，雖然央國企仍是上海市場主流，但無論在銷售金額還是銷售面積上，中海地産都未能排進前三。有上海樓市資深從業者向 21 世紀經濟報道表示，近兩年，央國企已經成爲上海樓市鏖戰的主力。
在拿地榜上，央國企也表現搶眼。2024 年 1-10 月，上海房企拿地排名前三的是國貿地産、招商蛇口和保利發展。在今年 10 月 25 日剛落幕的上海土拍中，中海地産、華潤分别以 32 億元、46 億元拿地，也是這兩家央企年内首度在上海拿地。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，央國企在上海市場的投資力度取決于集團層面對上海的重視程度。近兩年，企業爲了墊高安全墊，投資收縮聚焦在一線城市，很多企業 50% 以上的投資額度分布在四個一線城市。從這一點來看，房企在上海投入基本的額度是有保障的。
值得注意的是，随着庫存規模提升，加之市場競争趨于激烈，房企拿地漸趨理性。今年以來，很多房企在上海的拿地有所下降。
克而瑞研究中心表示，從中海、招商、華潤、保利等企業披露的存貨情況來看，已竣工物業在存貨中的占比近年來呈現逐漸提升的趨勢。其中，保利發展和中海地産的存貨壓力相對較大，這也在一定程度上影響它們的利潤水平。
入局存量市場
在穩樓市政策推動下，近幾個月來，上海房地産市場表現平穩。據上海中原地産的統計，10 月上海新建商品住宅成交面積 64.3 萬平方米，環比增加 39.8%，同比增加 14.4%。
分析人士指出，若上海市場能維持現有的走勢，将有助于央國企消化庫存。
據悉，央國企大多在上海市中心核心地段拿地，成本雖高，但貨值也較爲充足。比如一宗百億元地塊，加上建安成本等，最終會形成兩三百億元的貨值，可以保證一年左右的銷售。
但總體來看，随着傳統房地産開發的利潤不斷攤薄，以及市場複蘇的态勢尚未真正确立，房企正在通過其他渠道切入上海樓市，并維持在上海市場的地位。其中，入局城市更新、城中村改造等存量市場成爲路徑之一。這些領域對參與者的資金規模、運營能力有着較高的要求，成爲一些央國企的重要選擇。
2024 年，上海在建在售的風貌别墅多達 41 個，包括瑞安集團、中海地産、嘉裏集團、綠城中國等等均有參建風貌别墅。上海一名房企人士指出，由于競争激烈，房企在公開市場拿地的難度相對較大，通過參與老舊小區改造和城市更新，則可以獲取一些核心地段的土地。他表示，從投入産出比看，盡管城市更新不一定能達到利益最大化，但卻也不失爲維持市場占有率的有效途徑。
據悉，中海地産旗下的中海和集、中海順昌玖裏、中海恒昌玖裏等多個項目，就是出自城市更新。
一個背景是，今年上海在推進城市更新及城中村改造上力度不斷加大。2024 年上海政府工作報告指出，深入實施城市更新行動，完成 12 萬平方米中心城區零星二級舊裏以下房屋改造，31 萬平方米小梁薄闆房屋等不成套舊住房改造，啓動 10 個城中村改造項目。
9 月 21 日，上海城中村改造工作推進會舉行，上海市委書記陳吉甯在會上強調，加快城中村改造，事關人民群衆切身利益，事關更新改造可持續性，事關超大城市長遠發展。
知情人士指出，上海的城中村改造工作在不斷提速，這次會議将原來每年 5 到 10 個項目的推進速度進一步提高，希望在 3 年左右的時間，啓動城中村改造項目 30 個以上。
