市場太卷了。新房限價，二手房割肉讓利，在二手房内卷面前，新房根本毫無招架之力。
雖然統計局披露的數據，武漢二手房同比才跌 5.4%，但從貝殼找房披露的數據來看，過去一年，武漢各區中跌幅最小的也不止這個跌幅。數據顯示，武漢 13 個市轄區二手房價格全線下跌。跌幅最小的青山區，也下跌了 5.9%。
武漢領跌了
根據國家統計局公布的最新數據顯示，2023 年 12 月份納入統計的 70 個大中城市二手房價格，環比全線下跌。
其中，武漢環比跌幅位居全國第一。12 月份二手房環比下跌了 1.6%。同比下跌了 5.4%。
制圖：城市财經；數據：國家統計局
不僅二手房跌幅領先，新房跌幅也在前列。
去年 12 月份，武漢與廈門環比跌幅并列第二，南京第一。有趣的是，武漢新房同比還上漲了 0.3%。
以此來看，武漢二手房要比新房跌幅大得多。
原因在于，新房發行需要申請備案價，在地方政府限跌的背景下，備案價不允許下調太多。而且打折幅度超過一定範圍就不允許網簽。
去年，武漢、惠州、昆山、成都、廈門等城市均有因爲跌幅過大也喊停樓盤網簽，乃至對房企進行處罰的案例。
10 月份和 11 月末，武漢有兩個樓盤因爲降價過多，遭遇老業主維權，被喊停銷售。
10 月份，位于武漢漢陽區的新港臨江彙大降價賣房，遭遇老業主們維權，售樓部自行歇業一周，并發布緻歉聲明，活動期間成交客戶，将逐一溝通退回款項并安排專人處理退款事宜。
11 月份，位于武漢東湖高新區（光谷片區）的偉星光谷星悅廣場，因爲降價過多，被老業主們維權，被喊停。
而二手房是業主的自主行爲，在大環境推動下，越來越多的炒房客和置換人群紮堆挂牌，大力度降價解套。
武漢二手房成交量大漲，新房下跌
這樣的結果便是，新房比二手房更難賣。
目前各城市都進入了買方市場？何爲買方市場，也即主動權掌握在了買家手中，市場需要用誠意對待買家，買家才會選擇。
新房限跌，明顯誠意不夠，而且現階段的新房如同盲盒一樣，更加将客戶推向了二手房市場。
所以 2023 年，買家都湧入了二手房市場，将新房市場晾在了一邊。
有數據佐證。
2023 年 1 到 11 月，全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比 2022 年同期增長 6.9%。
而從國家統計局披露的數據可以知道，前 11 個月新房成交面積同比下跌了 8%。去年全年，新房銷售跌至 " 雙 11"。
也即商品房銷售面積跌至 11.17 億平方米，比上年下降 8.5%，其中住宅銷售面積下降 8.2%。商品房銷售額 11.66 萬億元，下降 6.5%，其中住宅銷售額下降 6.0%。
來源：國家統計局
據此可以知道，去年全國二手房成交面積上漲了不少。
去年二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近 40%，較上年同期提高約 10 個百分點，部分主要城市二手房成交量占比甚至超過 50%。
具體到各城市身上亦是如此，之前分析過的深圳、南京、重慶、上海、北京均是二手房比新房賣得好得多。
再看武漢。
2023 年武漢二手住房成交 10.56 萬套，比 2022 年增長 39.7%。
而同期的新建住宅，成交了 109876 套。
看似總量比二手房還高，但較 2022 年減少了約 6400 套，下跌了 5.5%，成交量繼續創新低。
制圖：城市财經；數據：武漢市房管局
2022 去年武漢商品房成交量跌至 11.63 萬套，平均每月 9692 套。
2023 年平均 9156 套。顯然，全盤放開限購也沒能托起武漢樓市。
最關鍵的是，市場太卷了。新房限價，二手房割肉讓利，在二手房内卷面前，新房根本毫無招架之力。
雖然統計局披露的數據，武漢二手房同比才跌 5.4%，但從貝殼找房披露的數據來看，過去一年，武漢各區中跌幅最小的也不止這個跌幅。
數據顯示，武漢 13 個市轄區二手房價格全線下跌。跌幅最小的青山區，也下跌了 5.9%。
跌幅超過 10% 的有硚口、東西湖、洪山、東湖高新（光谷）、蔡甸、黃陂、沌口、漢南共計 8 個。
其中漢南區跌幅最大，下跌了 14.7%。
二手房割肉讓利，内卷如斯，這是大多數城市新房被二手房幹翻的根本邏輯之一。
武漢由于新房與二手房價格差還不算太大，所以被幹翻的還不夠明顯。
從高點時期的平均 3 萬套，到如今的平均 9000 套出頭，個中滋味自然不好受，畢竟武漢也是一個相當依賴房地産經濟的城市。
新房銷量在低位，賣地收入自然也不好過。
武漢去年上半年賣地收入僅進賬 175.36 億元。到去年 11 月份，賣地收入也隻有 294.4 億元。
在去年最後一個月，武漢瘋狂推地，硬生生将全年賣地收入沖破 800 億，逼近 900 億。
據武漢市土地交易中心 2023 年 12 月 29 日發布的統計數據，2023 年，全市累計公開招拍挂成交各類用地 241 宗，土地面積 1203.45 公頃，成交金額 882.84 億元。
與去年基本持平。
制圖：城市财經
不過，去年賣出的這些地塊，還是老規矩，大多都是被國資背景的城投、央企、國企兜底了。
拿地排名前 13 的房企，都是國資背景。
不僅武漢，大多數城市都是如此。
所以，現在的真實賣地收入到底多少，基本也是個謎。
後續會如何
本輪調整才剛開始。
本号在文章中多次強調過，對于房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、産業實力的城市來說，往後房價回調是必然選項。
區别隻在于，下調速度快和慢。經濟、産業、工業實力強，下調慢一些，其餘下調快一些。
原因在于：
第一，供大于求的基本面，仍在持續。
以武漢來說。
武漢官方披露的數據顯示，截至 2022 年 10 月，武漢已批準預售尚未網簽的商品住房 181626 套，面積 2109.6 萬平方米，庫存約 18 萬套。
武漢房管局披露的今年年中數據顯示，截至 2023 年 6 月末，已批準預售尚未網簽的商品住房 159914 套，面積 1831 萬平方米。
此外，武漢還有 20 多萬套的二手房挂牌量。諸葛找房網數據顯示，截至 9 月 13 日，武漢各個區二手房挂牌量總和已經達到 201797 套。
新房與二手房加在一起，有 40 萬左右的庫存量，夠消化一壺的。
第二，全國人口負增長加速。
1 月 17 日，國家統計局披露了最新人口數據。
2023 年年末全國人口（包括 31 個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在 31 個省、自治區、直轄市的港澳台居民和外籍人員）140967 萬人，比上年末減少 208 萬人。
人口已經二連跌，反映在各城市身上，必定是人口下跌的城市數量不斷擴大。
人口減少，意味着需求減少。
第三，保障房、商品房雙軌制時代已經到來，意味着房屋供應會進入新一輪井噴周期，而商品房的需求量則會繼續下行。
未來保障房會分流掉商品房市場一半以上的需求。
這也是本号多次強調，往後的商品房市場需求會進一步減弱。
而且，保障房是政府主導，供應量在未來幾年會呈井噴狀。你覺得房子還會少嗎？
目前深圳、廣州的保障房項目已經搶跑。
去年年底，深圳首批 13 個配售型保障性住房項目也舉行集中開工儀式，建設面積 75.7 萬平方米，房源合計 1 萬餘套。
近日，廣州在黃埔區中新知識城何棠下村舉行首批配售型保障性住房開工儀式，年内計劃籌建配售型保障房不少于 1 萬套。
保障房是房地産未來的重點任務，針對的就是買不起商品房的民衆，一旦配售型保障房大量進入市場，商品房便會喪失掉一大半接盤俠。
所以說，調整才開始而已。
