最近，來自地産圈的消息悲喜參半。
9 日，市場中有消息流出：萬科計劃使用自有資金和海外貸款來償還 2024 年到期的境外債券。
不久前，萬科針對美元債波動的消息召開溝通會，爲堅定投資者信心，深圳國資委公開爲萬科站台，規格之高，在地産業内引起了不小的震動。
8 日，碧桂園也被卷入輿論中心。中國平安辟謠路透社此前的報道，稱自己未收到任何來自政府部門 / 機構要求其收購碧桂園并承繼其債務的要求。曾經的第二大股東平安已經清空了碧桂園的股份。碧桂園并沒有如市場所期待迎來 " 白衣騎士 "，股價也坐上過山車，在 11 月 9 日跌去了 9.64%。
房地産公司們，距離風險有多遠，取決于距離信心有多近。
" 信心 "，是近來在房地産行業内被反複提及的高頻詞彙。碧桂園在堅持了許久後宣告境外債券違約。銷售端的反饋不佳，整個産業鏈條無法打通，市場風聲鶴唳。這樣的大環境之下，即便是融資端暢通、基本面無問題的萬科也難逃被放大鏡檢視的命運。
如何找回信心？郁亮在溝通會上說：市場的恢複需要 " 能買、想買、需要買 " 三組力量的合力。其中很關鍵的一個難點在于 " 想買 "，即如何恢複消費者的信心。
基本面無問題
針對美元債大跌，萬科回應稱，公司基本面無問題。
剛剛過去的 10 月，惠譽将萬科的長期外币發行人違約評級從 "BBB+" 下調爲 "BBB"，展望爲 " 穩定 "，與萬科一并被下調評級的還包括央企保利發展。
翻看惠譽出具的評級報告，會發現其中很多評價還算中肯。比如，他們承認萬科擁有良好的境内外融資渠道，公司在中國艱難的融資環境下已獲得額外低成本境内外借款，包括 2023 年上半年新發行的 60 億元人民币境内債券。此前萬科對外稱，公司年内已無到期美元債需要償付。
與此同時，萬科仍舊是融資成本最低的房企之一。而與之融資成本相似的房企爲中海、華潤和保利，全是近年來發展迅猛的國央企。反觀和萬科類似的混合所有制房企——遠洋、金地，皆處于風暴之中，遑論資金成本。
金地和遠洋在出險之後，分别遭到了核心股東的減持。這也讓市場對于混合所有制房企的信心大跌。
信心的破碎隻要一瞬間。如今 " 前輩 " 的下場讓本就敏感的資本市場風聲鶴唳，不得不拿起放大鏡檢視萬科。
萬科是否會 " 出險 "？在預期不确定的市場環境下，沒有人敢下定論。有接近萬科的人士告訴 " 豹變 "，目前萬科在一、二線城市較少的區域，能夠做到完全無延期、無違約交付，對供應商的款項也能夠做到每月償付。
更重要的指标是賬期，但賬期長短，對不同房企來說意義又不一樣。對于信用狀況較好、金融工具較少的中型國企來說，付款周期越長，似乎意味着現金流更緊張。有業内人士告訴 " 豹變 "，雖然不少國企單位仍能對供應商付款，但賬期已經在拉長。
對于金融工具豐富的萬科來說，應付賬款周轉天數的縮減不算好事。
惠譽在報告中表示，目前由于供應商也縮減供應鏈金融資産支持證券的發行，萬科的應付賬款周轉天數從 2021 年的 338 天降至 2022 年的 260 天。但其同時表示，此種影響或将在 2023 年之後趨弱。
深鐵第二次站出來
溝通會前，萬科的股價已經跌到了 2016 年以來的最低點：11 月 2 日報收 11.22 元。上一次跌到如此地步，還要追溯到寶萬之争時期。彼時，萬科與 " 門口的野蠻人 " 寶能展開攻防拉鋸。2016 年 7 月 20 日和 7 月 21 日，萬科每股股價都跌至 10 元以下。
也就在這兩天，發生了兩件大事：7 月 20 日，萬科首次進入《财富》雜志評選出的 " 世界五百強 " 榜單，位列第 356 位，據稱是當年 " 世界 500 強 " 裏唯一的純地産公司；7 月 21 日，深圳證監局向萬科和钜盛華分别下發關注函，并要求其主要負責人去證監局接受談話。此舉被視作監管層正式介入寶萬之争。
2015 年的萬科還是業界老大，後來被稱爲 " 宇宙第一房企 " 的碧桂園，在當年僅僅位列第七。" 寶萬之争 " 一役讓萬科元氣大傷，恒大迎頭趕上。2016 年，房企銷售額的頭把交椅換了恒大來坐。此後的幾年，萬科沒有再回到銷售額 top1 的位置上，恒大、碧桂園迎來了他們的時代。
2018 年，不少房企仍在高舉高打、突飛猛進，萬科正式喊出 " 活下去 " 的口号。同年底，萬科的資産負債率和剔除預收賬款後的資産負債率（公告口徑）都達到了上市以來的最高水平，随後開始緩降。
Wind 數據顯示，其資産負債率目前已經由 2018 年末的 84.59% 降至 2023 年三季度末的 75.28%。不過，更爲準确反映萬科真實杠杆情況的指标，是剔除預收賬款後的資産負債率，按照公告口徑，2018 年到 2023 年三季度間，萬科這一指标經曆了先降後升的過程，最終穩定在 50% 左右。
與此同時，萬科拿地也開始減少。年報顯示，2020 年和 2021 年，萬科獲取土地所花費的權益地價總額分别爲 1381.5 億元和 1401.5 億元。而到了 2022 年，權益地價總額卻驟降至 496.4 億元。新開工項目驟減的趨勢則更早顯現：萬科 2021 年的計劃新開工面積爲 3148.4 萬平方米，2022 年的計劃新開工面積則已經跌至 1920.1 萬平方米。
在最近拿下北京通州的萬科東廬地塊之前，萬科已經四年沒有在北京拿地了。而一二線城市，其實始終是萬科的重倉之地。
2017 年，深鐵的入主結束了寶萬之争，王石也跟着退休。如今，強大的市場壓力之下，深鐵也給予了萬科相當程度的支持。
從此前溝通會流出的消息來看，深圳國資委方面表态稱，萬科是深圳國資體系的重要成員。如果遭遇極端情況，深圳國資也通過一切市場化、法制化手段，積極應對。幫助萬科守住不發生經營風險的底線。
比如，通過合作開發等方式加快萬科城市開發項目進度、通過合作方式提高萬科項目流通性、積極協調國資機構認購萬科債券、積極協調金融機構加大萬科融資力度等。深圳國資委也在會上對萬科主席郁亮給予了充分肯定。
明眼人都看得出，這次溝通會其實主要目的更像是提振信心。既然萬科是受到市場情緒的踩踏和誤傷，那麽 " 信心的歸信心 "，深圳國資委将是萬科最大的底氣。
無法成爲萬科的房企們
市場持續下行，萬科之前，不少房企都曾是美元債做空的對象。他們中的絕大多數，現在确實深陷危機。
第一批倒下的房企，死于盲目擴張加杠杆。比如最初将美元債爆雷帶入人們視野的佳兆業。惠譽曾在報告中稱，2019 年，其杠杆率高至 63%，2020 年末才勉強降至 52%。還有富力，2019 年末，其杠杆率從 2018 年末的 58% 降至 55%。惠譽認爲，2020 年至 2023 年間，富力的杠杆率或将保持在 55% 左右。
而那些很早就着手于去杠杆的企業，風險出現得更晚一些。比如房企之中撐得最久的代表——碧桂園。自 2018 年 " 降杠杆 " 大潮開始時，就開始謀劃去杠杆。當年度，其淨借貸比例就降低了 7.3 個百分點。再比如萬科，至今仍在堅持。
爆雷的另一個主觀原因來自高價地。2021 上半年，集中供地的政策啓動，不在此時拿地就沒米做飯，房企拿地熱情被極大調動，高價地塊也應運而生。克而瑞報告顯示，2021 年 4、5 月兩個月，分别産生了 46 幅、32 幅高價地塊。
據其統計，樣本 " 高價地 " 中，位于一線城市的占比爲 10%，二線、三四線城市占比分别爲 48% 和 42%。三、四線城市在地産投資中往往被認爲是 " 低能級城市 "，而位于低能級城市的高價地占比其實達到了 90%。
市場下行總是有規律的，低等級城市一定最先受到影響，且影響廣而深，恢複更慢。銷售額的下跌最終帶動了房價的下跌，又形成了惡性循環，至今沒有停止的迹象。碧桂園就踩中了這個雷。
8 月，碧桂園發布了較大額虧損的公告，管理層在道歉信中明确提及了 " 對三四線及更低線城市投資比例過大 "。
萬科的情況似乎好得多。惠譽報告稱，2023 年上半年，萬科僅在 10 個城市購地，且全部是一、二線城市或上海市周邊實力較強的三線城市。即便拿地減少，但萬科緻力于将土地儲備可支持開發的年期維持在 2 至 3 年，因此土儲仍舊比較充裕。
溝通會上，郁亮表示，近兩年壓力大的原因，在于商品住宅建設交付洪峰與銷售連續下滑疊加在了一起，但從行業施工情況來看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結束。
随着時間的推移，越來越多房企陷入深不見底的沼澤。如果一定要問一句 " 爲什麽 "，主觀原因其實在變得越來越不重要，取而代之的還是那個在萬科溝通會上不斷被提及的詞彙—— " 信心 "。
郁亮說，" 萬科對市場一直有信心 "，也說 " 目前還存在的難點是‘想買’的問題，就是恢複消費者的信心 "。這兩種信心，是一種，也不是一種。
中指研究院數據顯示，剛剛過去的 10 月，TOP100 房企單月銷售額同比下降 33.5%。更早一點，9 月單月銷售額同比下降 24.1%，8 月同比下降 39.2%。
11 月 8 日，中國平安辟謠路透社的報道稱，公司從未收到任何有關政府部門 / 機構有關收購碧桂園控股有限公司并承繼其債務的要求。雖然辟謠後第二天碧桂園大跌，但消息發酵的當日碧桂園迎來了 12% 的上漲。
信心的建立需要時間，這是一句放在哪裏都不出錯的話。如何将最基礎的信心建立起來，再澆水施肥，等它長成木質良好的參天大樹，才是真正的功課。防風固沙是後話了。
