本文來源：時代财經 作者：劉新歌
9 月 20 日傍晚，廣州發布《關于優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》（下稱《通知》），限購區域從原來的 9 區調整爲 6 區，成爲一線城市中首個部分放開限購的城市。
《通知》規定，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區，廣州市戶籍居民家庭限購 2 套住房，非廣州市戶籍居民家庭若在購房之日前 2 年在廣州連續繳納個稅或社保，限購 1 套。此外，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從 5 年調整爲 2 年。
新政讓不少買房者看到改善住房條件的可能性。9 月 20 日晚上，高妍（化名）在小紅書上挂出了自家的房子。這是一套位于廣州市荔灣區的老房子，2022 年初新裝修了一番，周邊交通便捷、配套成熟，但在某房産交易平台挂牌 3 個月以來鮮有人問詢。" 我着急置換一套大房子，看到廣州出了新政，多個平台挂牌試試，碰碰運氣。"
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不少廣州業主和高妍一樣期待新政帶來改善機會。據時代财經不完全統計，自 9 月 20 日至 9 月 21 日上午 12：30，貝殼找房廣州新增二手房源 157 套，其中 92 套爲房産證滿 2 年不足 5 年，有幾套房源距離 " 滿五 " 不到 2 個月。
" 如果早知道廣州會放寬購房的社保年限要求，努力湊錢也要在廣州‘上車’。" 看到廣州新政将非戶籍人口購置首套房的納稅、社保年限從 5 年收縮至 2 年，" 新廣州人 " 陳昂（化名）對時代财經表示 " 後悔買早了 "。
今年 4 月，由于在廣州繳納社保不足 5 年，陳昂隻好略過廣州，在佛山裏水買下人生第一套房。雖然從住地到公司的通勤時間僅半小時左右，房價比廣州低一些、買房壓力小一些，她還是遺憾買早了幾個月，錯過在廣州置業。
廣州 "5 年社保年限 " 的購房資格要求起始于 2017 年。是年 3 月 18 日，廣州升級限購政策，将外地戶籍購房者的納稅、社保年限由 3 年提升爲 5 年，且不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。
不過，近年來部分區域已有條件地先行放寬了該項要求。2019 年 12 月，南沙區規定本科以上人才購買首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制；同月，花都區放開綠卡申領，在花都創業就業符合條件的人才，不受戶籍限制、無需購買社保，即可買房。
外來人口一直是廣州樓市的重要購買力量。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，廣州外來人口數量超過 1000 萬，剛需規模也較大。此次将非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從 5 年收縮至 2 年，将更好地滿足新市民、年輕人、外來人口紮根廣州市的訴求。
值得注意的是，廣州的郊區尤其是 " 成交大戶 " 番禺、黃埔取消了限購。中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認爲，将番禺、黃埔、花都以及白雲北部 4 鎮納入非限購區域，将明顯放寬本市戶籍及非本市戶籍在這 4 區的購房資格，短期内也将帶動這些區域成交量的明顯上升。
近期的樓市調控中，廣州在一線城市中走在前列，如 8 月末率先落地購買首套房 " 認房不認貸 "。目前，政策效果有待進一步顯現。中指研究院調查數據顯示，新政之後，廣州的購房意願、價格上漲預期均不及北京、上海。
多位業内人士認爲，個稅、社保繳納年限及增值稅免征期 "5 年改 2 年 "，将有效增加購買群體基數、激活樓市，同時降低交易成本，既滿足剛需，也疏通換房需求，确保樓市的良性循環。
不過，不少業主尤其是樓齡較長的二手房業主亦擔心，增值稅免征期降至 2 年後，預期短期内或有一波次新房的挂牌潮，進而增加其物業的交易難度。
據時代财經了解，在廣州此次樓市政策發布前夕，已有樓盤做好準備。9 月 20 日下午，某央企位于白雲新城的項目就打出 " 大動作 周三 24 小時不打烊 " 的海報；此外，番禺某樓盤銷售則在 20 日當晚對購房者表示項目将在周末調價，折扣具體需面談。但類似宣傳手段也多爲噱頭。
政策搶跑背後，廣州樓市仍面臨壓力。中指研究院監測數據顯示，4 月份以來，廣州新建商品住宅成交已連續 4 個月持續下滑。8 月新建商品住宅成交面積僅爲 50.4 萬平方米，環比下降 0.6%，同比下降 25.7%。" 認房不認貸 " 政策落地後的 9 月前兩周，商品住宅成交 26 萬平方米，環比 8 月上半月增長 2.4%，成交未出現明顯增長。
