作 者丨吳抒穎
編 輯丨張偉賢
圖 源丨視覺中國
2023 年 9 月中旬，廣州番禺亞運城營銷中心擺放着巨幅中海地産企業介紹展闆，營銷系統也已更換爲中海幸福家。随着交接程序進入尾聲，無處不在的中海痕迹，宣告它已是這裏的主人。
今年 8 月底，亞運城初始股東之一碧桂園把所持股權全數出讓予中海地産。至此，開發至今已十三餘年的亞運城告别多股東時代，逆勢沖鋒的央企中海地産成爲這個占地面積 273 萬平方米、總建築面積 500 萬平方米超大型社區的單一股東。
亞運城落槌成交于 2009 年 12 月。
其時，富力、碧桂園和雅居樂三家組成聯合體以 255 億元總價摘得這一項目；次年，中信、世茂入股，亞運城進入五家房企平分股權時期；2016 年，富力退出、中海借道中信加入，股東進行新一輪洗牌；去年，雅居樂、世茂囿于流動性壓力先後揮别，今年碧桂園出清後，亞運城終歸中海。
亞運城的股東變化，迎合了房地産行業從高歌猛進、及至刮骨療傷深度調整的全周期。
2009 年，那時民營房企沖勁十足、敢加杠杆，所以富力、碧桂園和雅居樂在亞運城的争奪中挑落了保利、萬科和中海的聯合體；2023 年，國資背景房企馳騁沙場、全軍出擊，曾經與亞運城有過交集的民營房企陸續陷入困境，中海地産得到最後的籌碼。
十三年亞運城風雲更叠，參與房企命途交錯。
勇闖江湖
2009 年 12 月 22 日，一場史詩級土地拍賣在廣州舉行。這天，廣州亞運城項目公開出讓，它的起拍價爲 165 億元，是廣州其時起拍總價最高的地塊。
廣州亞運城整個項目，包含已經建成的主媒體中心、媒體村、技術官員村、運動員村及相關配套設施總計 8000 餘套房源和 14 宗未開發商住用地。參拍這宗地塊的有保利、萬科和中海的聯合體，以及富力、碧桂園和雅居樂的聯合體等。
最終，位列 " 華南五虎 " 的三家房企聯合體力壓保利聯合體，以總價 255 億元拿下廣州亞運城項目。直至 14 年後的今日，255 億元仍然是廣州土地出讓史上總價最高的項目，也是唯一一宗成交價超過 200 億元的項目。
那是房地産行業的高光年份、是草莽生長的時代，每家房企對未來都有美好的期望。
那一年，全國商品房銷售面積是 9.37 億平方米，同比增長 42.1%；商品房銷售額 4.4 萬億元，同比增長 75.5%，行業正在飛速增長中。那時房地産行業集中度尚低，排名前 20 的房企總銷售額僅 5231 億元。
擊敗保利聯合體的富力、碧桂園和雅居樂，三家房企銷售額總和爲 700 億元左右，每家銷售額在 200 多億元。另一邊的萬科當年銷售額首度突破 600 億元，保利、中海則同爲 400 億元陣營。貼身肉搏中，這樣的規模差距沒有讓富力聯合體退縮。
三家房企的初始股權分配，富力爲 34%，碧桂園、雅居樂各 33%。拿下這宗地塊，的确勇氣可嘉，但後續開發所将面臨的資金壓力，還是讓這個聯合體進退維谷。
次年 6 月，世茂、中信宣布加入亞運城聯盟。兩家房企宣布，分别斥資 1.5 億港元購入亞運城項目公司廣州利合房地産開發有限公司 20% 的股權。交易完成後，5 家公司分占各 20% 的股權，由此，亞運城土地使用權成本也将由 5 家公司平均承擔。
2010 年 9 月，亞運城新品發布會在廣州舉行。碧桂園楊國強、富力李思廉、雅居樂陳卓林和世茂許世壇齊聚一堂，分享了許多這宗交易背後的細節。身爲 " 華南五虎 " 的掌舵者，彼時他們意氣風發。
李思廉說，" 亞運城是一個前無古人的項目，再也找不到這麽漂亮的項目，現在對亞運城是越看越開心。"
陳卓林則表示，" 人生能有多少次機會，參與這樣一個項目的開發。" 回憶參加拍地時的情景，陳卓林則借助雅居樂的企業理念表達了對于亞運城的祝福，" 遠見、心建、共建亞運城 "。
碧桂園加入亞運城項目，更無過多猶豫。楊國強稱，" 李思廉跟陳卓林對亞運城商議很久了，我想聽他們的沒錯，所以加入了這個項目。"
世茂的考量也很現實。" 世茂到目前爲止，在華南區域隻有亞運城這麽一個項目，借着與華南優秀地産企業合作的機會，進軍華南市場。世茂是抱着學習的态度，參與到亞運城項目的開發中來的。" 許世壇表示。
從亞運城拿地之時測算來看，項目的收益初期并不突出。李思廉算過一筆賬，" 如果按照 255 億元的地價，政府給我們攤分到一期 87 萬平方米的成本加上我們從 2009 年開始付的地價利息再加上前期銷售時策劃投入，成本已超過了 11800 元 / 平方米。"
這一價格，幾乎已持平于樓價。但房地産行業遍地黃金的年代，企業之間的合作也少見糾葛。
5 家公司的分工也在那場發布會上明确，其中碧桂園負責建築、物業管理；富力則負責前期的項目規劃、手續，雅居樂則是負責項目的銷售，世茂負責項目公司的架構，管理等，中信則負責财務。
上述分工，符合各自房企的定位和調性。這一聯盟，穩定持續至 2016 年。
聚散有時
2010 年 9 月 26 日，亞運城首次開盤，均價爲 1.1 萬 / 平方米。
亞運城開盤即巅峰，不僅創下 5000 人排隊搶 2000 套房的紀錄，更在 3 個月内賣出 3900 套房，成爲當年廣州樓市的 " 神話 "。那一年，廣州一手房均價大約也在 1.1 萬 / 平方米上下，亞運城與之相當。
亞運城開盤之後的五年多時間裏，這一項目不溫不火，價格也未有明顯變化，多年來均價一直在 1.2-1.3 萬 / 平方米上下波動，廣州樓市在此期間也相對平穩，2015 年，廣州一手房均價來到了 1.5 萬 / 平方米。
時間來到了 2016 年。這一年，亞運城的股權變化來了新的面孔，同時也送走了老夥計。
2016 年 3 月，中海和中信兩大央企地産重組大幕拉開；半年後的 9 月，中海地産披露，通過增發配股的方式收購中信地産 3155 萬平方米土地資源的交易全面完成。爲此，中海支付了約 310 億元的代價。
亞運城項目恰好在中海并購中信的資産包之中，中海由此介入這一項目。也是在這一年，富力 " 退股 " 亞運城，股權由雅居樂、碧桂園和世茂三家平分，持股比例各 26.6% 左右。
李思廉曾經回應稱，富力退出原因是項目股東太多不是很好，在合适的時候退出是比較好的選擇。" 如果股東太多大家都不會花精力在上面，你指望我，我指望你，不如少一點股東，這樣比較好。此次富力退出亞運城項目是和平簽訂了退出協議。"
随着富力的退出，中海持股比例不如其他三家，亞運城項目的分工也重新進行了梳理。其中，雅居樂負責物業，碧桂園承接了銷售工作，世茂則主導工程開發和運營，項目的開發随着房地産行業迎來新一波主升浪而徹底加速。
2017 年，亞運城賣出 2961 套，成交面積達 32.94 萬平方米，成交金額爲 57.74 億元，三項數據均居廣州樓市的首位，成爲 " 三冠王 "；2018 年，亞運城全年成交 4054 套，成交金額約 106 億元，成爲廣州首個百億項目。
2017 和 2018 年，是全國樓市暴漲之時。到了 2018 年年底，廣州一手房均價已經漲至 2.7 萬 / 平方米左右；亞運城的銷售均價，在 2018 年也跳升至 2.5 萬 / 平方米。
樓市預期走高，天量資金湧入，房企在高杠杆的催化下，黑馬頻出。根據克而瑞統計，2016 年，房企融資額首度站上 1 萬億元，如此融資規模一直延續至 2021 年。
在那蒙眼狂奔的幾年裏，亞運城各家股東的命運，也走向分野。
2017 年，退出亞運城的富力做了一筆轟動行業的交易。當年 7 月，富力虎口奪食，從融創手中搶下了萬達 77 家酒店，作價 199.06 億元，這筆交易一度被認爲價格 " 劃算 "，卻也爲之後富力的滑坡埋下了伏筆；2018 年，富力銷售額上漲超 50%，首次突破千億。
碧桂園，這家後來曾爲規模老大的房企也在 2017 年站上巅峰。那時楊國強風生水起。年初，他送給總裁莫斌一副 " 會當淩絕頂，一覽衆山小 " 的毛筆字，他希望莫斌能夠帶領碧桂園實現規模、競争力 " 雙第一 "，似目空一切。
當年，碧桂園實現合約銷售 5508 億元，成功 " 登頂 "，其時碧桂園發展速度已無人可擋，但飛速運轉也在 2018 年被幾起安全事故摧毀進程，碧桂園宣布 " 減速 " 發展，不過 " 一哥 " 之位并不受撼動，碧桂園在這一位置上坐到了 2022 年。
那時候民營房企沖勁十足，中海地産則略顯落寞。
2017 年，中海地産迎來了顔建國的回歸，他的風格和前任不同，既要保住利潤，也要積極投資。自此，中海地産在公開土地市場上轉向，但投資底線不可破，" 穩健 " 是唯一準繩，中海地産更無意進入下沉市場，那兩年中海地産一直備受拷問，認爲其仍過于 " 保守 "。
2017 年，中海地産的銷售額是 2320.7 億港元。世茂、雅居樂，也分别在 2017 年、2018 年跨入 " 千億俱樂部 "。
交出籌碼
2019 年，房地産市場單邊上漲趨勢不改，亞運城再創奇迹。當年，亞運城以 123 億元的銷售額問鼎全國單盤銷售額第一。2020 年及 2021 年，亞運城保持開發強度，銷售額也維持在百億左右。2021 年，商品房銷售額觸及天花闆，達到 18 萬億元。
盡管那兩年亞運城仍取得了優秀的銷售成績，但後來引發亞運城股東更替的種子已埋下。
2020 年，監管層對房企設置 " 三道紅線 " 限制融資，這 " 三道紅線 " 是：剔除預收款項後資産負債率不超過 70%、淨負債率不超過 100%、現金短債比大于 1。受此約束，賴于高杠杆、高負債和高周轉生存的房企倚靠融資推高規模的方式難再續。
2021 年，房地産市場發生劇變，部分民營房企出險将市場信心拖至冰點，雅居樂、世茂等亞運城股東也率先受到沖擊，當年的銷售額表現已經不甚樂觀，這直接左右了他們的資金鏈。
當年年底，世茂因一筆小額信托融資未及時償付信心受損，雖未公開違約，但資本市場的巨浪已經襲來。
雅居樂在此期間也在不斷 " 自救 "。爲了保住公開市場的信用，雅居樂走上了 " 賣子求生 " 的道路。2021 年下半年，雅居樂累計出售 14 項非核心物業，共套現 28 億元。
2022 年上半年，雅居樂償債高峰期來臨，資産處置到了關鍵階段。亞運城項目，成爲了雅居樂能夠最快變現的項目之一。當年 1 月，雅居樂以 18.44 億元的價格，将所持的廣州亞運城項目 26.66% 的股權出售給中海地産。
雅居樂出讓這筆股權迅速決絕。一位了解交易的人士告訴 21 世紀經濟報道記者，" 雅居樂馬上有一筆短債要到期，爲了能夠順利還上，雅居樂相關人員在每個節點都緊盯着中海的流程。雅居樂真的很需要這筆錢。"
許多房企遇到短期流動性困難，但如雅居樂這般果斷應對的卻不多。從 2020 年至今，雅居樂不斷壓減債務，有息負債已經降至 575.7 億元，較去年年末下降 3.2%。
也是出于這種魄力，雅居樂保持民營房企公開市場未違約的形象直至現在。今年 1 月，雅居樂還一度被戴上小紅花，借由中債增發行了一筆 12 億元中期票據；境外，雅居樂也獲得了 2 家銀行的新增融資超過 4 億元。
不過，即便雅居樂勤勤懇懇地應對債務問題，全行業的縮表仍然困擾着雅居樂。2023 年上半年，雅居樂錄得歸母淨虧損爲 44.75 億元；銷售方面，截至 2023 年 8 月 31 日，雅居樂預售金額合計爲 330.4 億元，同比下降 33.25%。
幾乎在雅居樂出清亞運城股權的同時，世茂也在進行同樣的動作。雅居樂公告的三日後，中海地産宣布，以 18.45 億元的代價向世茂收購亞運城項目 26.67% 的股權。根據世茂公告，出讓股權所得款項約 80% 将用于降低公司負債，20% 用于一般企業用途。
這筆錢相對于世茂的債務規模，杯水車薪。2022 年 7 月 3 日晚間，世茂集團公告稱，其與當日到期的一筆 10 億美元債未能進行本息償還，世茂正式宣布違約。
在違約之後，世茂進入 " 出險房企 " 的發展周期，債務、運營狀況持續下滑。截至 2023 年 6 月末，世茂的有息負債 2752.29 億元，較 2022 年末增長 12.22 億元；期内，世茂錄得歸母淨虧損 73.25 億元，虧損額同比增加約 17.96 億元。
世茂化債，也在同期進行。今年 8 月，世茂宣布已完成了多隻境内債的展期，展期規模約 189 億元左右。
終歸于海
雅居樂、世茂出讓亞運城股權後，中海已經成爲這個項目的主導者，持股比例上升至 73.33%，僅剩的合作者隻有碧桂園。
2022 年，碧桂園作爲民營房企之光，銷售融資形勢雖有頹勢但未明顯轉淡，因而并無意退出亞運城項目。這畢竟是碧桂園手中難得的一線城市資産，合作方中海的加持，項目的收益也有相當保障。
在這一年，碧桂園還成功發行了近百億元的公司債、中票、ABS、可轉債等直接融資産品，完成 3 次股權融資共獲得約 115 億港币，累計獲得超十家銀行逾 3000 億元意向性綜合授信支持。
另一邊的中海，雖然也受到行業波動影響淨利潤下挫，但資金優勢的加持下，中海依舊疾馳。2022 年，中海地産實現銷售合約額 2947.6 億元，權益銷售額行業排名上升至行業前三。
當年，中海地産投資力度也處在比較優勢擴大中。中指研究院統計數據顯示，中海全年權益拿地金額爲 751 億元，新增貨值 1304 億元，新增權益貨值 1281 億元，均進入行業前五位。
在這一年，全國商品房錄得下滑，全年商品房銷售額 13.33 萬億元，創 6 年來的新低。在那時，許多房企以爲，震蕩過後，房地産行業會回到正常發展軌道上，但現實告訴他們，2022 年并不是最難一年。
今年 3 月的業績會上，莫斌說，2022 年碧桂園付出了極大代價，打赢了關乎企業生存的 " 鐵原保衛戰 "。" 雖然碧桂園在利潤表上做出了犧牲，但整體經營保持穩健，守住了保經營安全、保交樓、保債務剛兌的底線，維持了良好的信用記錄，受到了監管部門和金融機構的認可。"
莫斌還表示，碧桂園已在 2023 年重啓拿地，整體投資方向将聚焦一二線核心城市，重質輕量。" 碧桂園計劃用 3-5 年的時間，将一二線對三四線的貨值比例提升至 50% 對 50%，用優質的土地資源支撐公司未來的穩健發展。"
未曾想到的是，2023 年樓市在短暫小陽春後繼續掉頭向下，碧桂園更受到了嚴重沖擊。今年前 8 個月，碧桂園實現權益銷售金額 1487.8 億元，同比下降 39.04%。
投融資兩端持續失血，碧桂園在 8 月時發布公告坦承，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，賬面可動用資金持續減少，出現了階段性的流動性壓力。
緩解流動性壓力的第一關，碧桂園選擇出讓部分資産。必須看到的是，碧桂園手裏的優質資産已然不多，亞運城成爲它的首選。
8 月 25 日，碧桂園發布公告稱，将持有亞運城項目 26.67% 股權，以 12.92 億元的價格出售給中海地産，所得款項用于保交樓。至此，中海地産 100% 持股亞運城項目。
堅守底線
站在中海地産的角度，全資控股亞運城項目，符合它的投資需求。
在今年中期業績會上，中海地産行政總裁張智超還特别提到，今年 8 月，中海地産收購了有關公司廣州亞運城項目的股權，廣州亞運城項目成爲全資控股的項目，并稱有信心高質量地實現年初制定的投資目标。
一位了解中海投資風格的人士告訴 21 世紀經濟報道記者，收購合作方股權對中海來說是比較理想的并購方式，" 一是中海之前就參與，對财務比較了解，項目本身也在之前是符合投資要求的；二是合作方如果出險對項目也是比較不可控的因素，中海一向喜歡 100% 操盤，這時候收購過來價格各方面也合适。"
兩年之間，中海地産用了逾 49 億元，成爲亞運城項目最終的擁有者。
現實情況是，亞運城目前所剩貨量已經不多。據 21 世紀經濟報道記者在亞運城銷售中心現場獲得的消息，亞運城目前僅有最後一期天際在售，共約 3000 多套，平均單價在 2.9 萬 / 平方米上下。除此以外，中海還将獲得亞運城廣場等商業項目的運營權，目前也在陸續動工擴建中。
中海央企的金字招牌，現在成爲亞運城營銷中最爲高光的亮點。" 這個項目目前從建設到銷售都由中海負責，我們是央企，質量、物業和交付肯定不用擔心，我們都會按照高要求來做。"
十三年間，參與亞運城的股東中，碧桂園規模曾沖上 7000 億元，成爲房地産行業中的唯一；富力、雅居樂、世茂也短暫邁入 " 千億陣營 "，如今卻都在與命運苦苦搏鬥。
如今，雅居樂暫時守住按時償債的底線，碧桂園面對階段性流動性壓力，主動進行債務管理，境内債展期完成在即；富力則在更早之前，完成了境内外債的展期工作；世茂境内債完成部分展期，境外債談判也在進行時。
債務處置節點不同，相同的是，銷售額都一落千丈，融資渠道也幾乎全數關閉。唯有最終的勝利者中海地産，對未來充滿信心、笃定前行。
顔建國在近期的一次發言中說，中海是國内發展曆史最長的房企。" 成立于 1979 年的中海，是唯一經曆了三次大的經濟危機與行業周期轉換劇烈沖擊的房企，也有信心跨越周期。戰勝市場的信心，源自于充足的貨量，以及主力貨量布局于核心城市的貨量結構優勢，以及财務資金優勢、融資成本優勢、成本費用優勢等。"
穿過寒冬、經過暖春，中海深谙穩健而不消融血性是房地産行業颠撲不破的生存之道。它不完全信奉高杠杆、高負債，在行業高歌猛進時克制，在逆周期中擴張，這其中體現了對市場的敬畏。
漫長的縮表周期襲來，春來了冬去，亞運城十三年風雲變幻，參與房企選擇迥異、各有命數。
SFC
本期編輯 江佩佩 實習生 譚雅涵
21 君薦讀
