作 者丨吳抒穎
編 輯丨張偉賢
圖 源丨視覺中國
金地被推上風口浪尖，是從淩克辭任董事會主席開始的。
2023 年 10 月 16 日晚間，金地集團突然公告，淩克因身體原因辭去公司董事、董事長和董事會戰略委員會委員職務。随後，資本市場用腳投票，金地遭遇股債雙殺，金地也頻繁密集地向外界釋放積極的聲音，履約償債交付一刻也不停歇。
金地在努力地向市場證明，它經營仍然穩健。但市場對金地的信任度已然不高，更未曾預料，對金地的情緒會蔓延至同城的另一家混合所有制房企萬科身上。
10 月底，萬科境内外債券出現較大幅度的下跌，引發市場對其經營的擔憂。萬科很快澄清回應，公司基本面沒有任何問題，債券波動是受到市場情緒影響。但風波似乎仍未停止。這幾日，市場對萬科的讨論并未平息。
萬科、金地，在房地産的黃金時代是當之無愧的好公司。它們有着相對穩健的财務表現能力、成熟的經營實力，産品、服務等關鍵指标在行業中也有口皆碑。
萬科更是多年的房地産行業标杆，不僅是規模使然，更是文化和管理驅動——萬科董事會主席郁亮、名譽主席王石，都是敢于爲行業發聲的企業代表，在行業中有不少擁趸。
不久之前，郁亮在一次公開場合還提到，" 當下不必過于悲觀。我相信城市永不落幕，隻要與客戶、城市同步發展，未來仍有很多機會。"
穿越了房地産行業高速發展的三十年，萬科、金地到了發展的關鍵時刻：它們要活着，還要能活下去，甚至還要，活得好。
信心博弈
萬科的債券跌勢，在十月底來得十分猛烈。
10 月 31 日，"21 萬科 02" 和 "20 萬科 08" 跌超 17%；此外，據 DM 查債通，今年 8 月上旬以來，萬科多隻美元債收益率開始突破 10%，而 10 月下旬以來，債券收益率開始大幅度上升，多隻債券收益率升至 50% 左右，最高接近 60%。
其中，萬科一筆于 2024 年到期、利率爲 4.2% 美元債券每 1 美元面值下跌 7.3 美分，至 77.2 美分。
金地也不例外。在董事會主席辭職後，金地債券波動相當劇烈并持續了相當長的一段時間。
10 月 31 日，金地再現股債雙殺，其公司債券 "21 金地 03" 跌超 18%，"21 金地 01" 跌超 12%，"16 金地 02" 跌近 15%，"21 金地 04" 跌近 11%。
一位關注地産債券的私募機構人士對 21 世紀經濟報道記者分析稱，"金地債券下跌是因爲董事長辭職觸發，這被認爲是很消極的因素，即使金地最近也在努力償債，但是我們對它的判斷是比較悲觀的，年底或者明年初是關鍵的時間點。萬科我覺得有點是被錯殺，也不排除機構爲了避險減配，但是現實就是萬科要應對很多‘空方’。"
一位長期持有萬科債券的人士也持相同的觀點，他表示，"萬科的基本面看起來并沒有太大的變化，還是情緒的因素影響。萬科是到期日比較遠的債跌得比較多，這個可能也跟市場對中長期的房地産市場走勢判斷有關。"
萬科和金地的共同點是，在股權結構上兩家房企均爲混合所有制。
萬科的大股東是深圳本地國企深圳地鐵，持股比例 27.18%；金地第一大股東是富德生命人壽，持股比例爲 29.83%，第二大股東也是國資，由福田投資持股 7.79%，第三大股東爲大家保險，持股比例 3.63%。另外，中國人壽、華夏人壽也位列金地集團十大股東，持股比例分别爲 1%、0.65%。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析認爲，民營房企出險之後，接着是混合所有制房企受到關注。
重要的是市場信心。" 假如所有人都覺得這家企業遲早會遇到債務方面的問題，紛紛用腳投票，這種情況對于房企來說是很難應對的。如果沒有金融端的幫助，僅靠銷售端很多房企的持續經營能力肯定會受到影響。" 一位頭部房企的人士對 21 世紀經濟報道記者分析稱。
艱難自證
" 如果事情有變壞的可能，無論這種可能性有多小，它總會發生。" 這是心理學上著名的墨菲定律。房企的任何波動，也會傳導到金融機構，那時房企的自證往往也顯得蒼白。
在遭遇債券價格劇烈波動後，萬科在投資者交流的互動易平台上回複稱，其基本面沒有出現任何問題，債券異動主要是市場情緒波動所緻。同時境外市場出現有關萬科的不實猜測，導緻美元債價格在上周尾出現大幅波動。萬科同時強調，其财務穩健，各項資金排布和還款安排都在有序進行中。
随後，萬科也很快地披露了最新的銷售情況。
11 月 2 日，萬科發布銷售簡報顯示，今年 1 月，萬科實現合同銷售金額 318.3 億元，同比持平，并連續 2 個月銷售近 320 億元。今年前 10 個月，萬科累計實現合同銷售金額 3124.4 億元。
從銷售額來看，萬科在艱難的市況之下，表現自然是優于同行。可供對比的數據是，今年 10 月，百強房企單月銷售額同比下降 33.5%，且有近半數百強房企同、環比雙降。
此外，标普也在 11 月 2 日發布最新的評級報告稱，萬科流動性充沛、現金流十分健康，足以應對 2023 和 2024 年到期的境内外債，在房地産市場下行的情況下，萬科将仍能繼續維持穩健的财務狀況。
标普還認爲，萬科持續恢複的銷售表現和嚴格控制的拿地策略，将有力地支撐公司杠杆水平和流動性。其認爲萬科三季度指标符合預期，前 10 月合同銷售優于百強開發商的平均水平。若銷售規模可以維持，标普預計萬科在未來 12-18 個月可以繼續保持其經營性現金流爲正。
同期，金地也在力證自己的穩健。據克而瑞研究中心統計，今年前 10 個月，金地全口徑金額爲 1329.3 億元，位列全行業第十名，比九月提高一位。
萬科、金地所做的這一些，無非是在向市場發出積極的自證信号。他們在竭力證明，自己的銷售面穩健可持續，現金流能夠維持。房企的努力，很難說能被投資者接納或者消化。還是有不少的債權人或者投資者表示不解，" 如果是有信心，爲什麽不回購債券呢？"
從信用和實操的角度，回購債券其實不會是企業的優選。
淩克曾投資者會議上表示，金地不是買債的公司，是地産公司。不能靠回購去解決債券價值被低估的問題。而實際上，如果房企在價格低位回購債券，盡管能夠省下一些成本，卻會對信用帶來一些影響，在三大評級機構中，在低位報價回購債券的情形也可能被視作是 " 違約 " 的一種。
未來城不落
萬科、金地在房地産行業中，算是行業的頭部企業。
在很長一段時間内，由于房地産行業是金融驅動，因而對好公司的衡量标準中，财務指标占據了相當的比例。即便是從這個角度看，萬科、金地都算是控制得當，萬科經營性現金流連續 14 年爲正，而且淨負債率也一直保持在行業的最優區間；金地也以穩健著稱，這兩家房企在運營或者投資上，并未有明顯的戰略失誤。
這一波市場情緒的波動，都是源于信心的動搖。一位了解這兩家房企的人士對 21 世紀經濟報道記者分析稱，" 隻要不是被突然抽貸，融資渠道也正常的前提下，依靠銷售現金流這兩家房企應對債務高峰期沒什麽問題。"
但是，将這個前提放之于所有房企其實也是通用的共識。目前，房企之間最明顯的分野在于對财務杠杆的運用，即便是被認爲最穩健的房企，能夠持續經營的基礎仍然是基于融資渠道正常打開驅動投資常态化的前提下。
可以看到的是，國資成分的房企目前受到了市場的青睐，在融資上非常暢通，例如華發、越秀這兩家深耕大灣區的房企，本質也是因爲資金的推動而在規模上得到提升，這讓他們有償債上也有相對充足的騰挪空間。
但是，如果将商品房作爲大宗消費品，被重視的方面更應聚焦于運營、産品和服務，在 " 一視同仁 " 的前提下，杠杆的得當應用是最基本的要求。
郁亮也說，無論大家是否願意或接受，是否做好了準備，行業都将進入新的發展階段，萬科最關心的還是未來如何發展。萬科要和客戶、城市同步發展。目前，客戶對于産品的要求越來越極緻，導緻行業越來越内卷，向消費行業看齊。雖然對行業和企業而言很卷，但這對客戶有好處。
萬科和金地不是沒有提前布局。
萬科聯席總裁張海此前提到，企業需要從單項冠軍變成投資研判、客戶洞察、産品定位、操盤效率等關鍵環節的全能高手。從入戶大廳的門廊用什麽材料，到線上直播如何吸引客戶從交付前到入住後，萬科在每個環節都進行了精細探索。與此同時，萬科旗下的多元化業務也已漸成氣候。
金地則是在提高産品力的同時，布局産業園區、長租公寓等賽道。盡管這是慢錢、小錢，但從長遠的角度出發，這些布局都是這兩家房企面向未來提升競争力的例證。
郁亮說：" 每十年左右就會有一種聲音說紐約不行了，經過這麽多年，紐約依然是全世界最發達的城市，所以我覺得城市永遠不會落幕。如果一個企業能夠跟着客戶需求發展，跟着城市發展，我覺得就有機會。"
這是萬科這些年來一直踐行的邏輯，接近客戶、了解客戶，服務客戶。城市不會落幕，但潮起潮落總難免。下一次激流勇進之時，萬科、金科身處何方，取決于當下的這場對手十分強大的戰役。
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本期編輯 劉雪瑩 實習生 譚雅涵
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