7 月 21 日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，優先對群衆需求迫切、城市安全和社會治理隐患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項；加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業态，實現可持續運營。
從國務院會議的發文就可以看到，城中村改造有如下特點：
1. 多渠道籌措改造資金，鼓勵和支持民間資本參與，發揮市場在資源配置中的決定性作用。——市場化，區别于棚改。
2. 與保障性住房建設結合。——包含準公益性，區别于純商業化片區開發。
3. 高效綜合利用土地資源。——涉及土地開發，區别與老舊小區改造。
要注意的是，城中村改造不同于棚改。
1、土地性質不同：
城中村的土地性質爲集體用地及宅基地，而棚戶區大多爲國有土地性質。
2、主導者不同：
城中村改造從本質上來說，一直是屬于城市更新的一項内容，是以市場爲主導的綜合性開發：以政府引導、市場主導，企業實施，是市場化的。城中村是當前我國城市中普遍存在的社會、經濟現象，需要進行改造以促進城市的良性發展和全社會的穩定與和諧。
棚戶區的改造是以政府爲主導，國企實施，是政策化的。棚戶區改造是政府爲改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。按照《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》的規定，目前的棚戶區改造主要包括城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、國有林區棚戶區改造、國有墾區危房改造。
3、改造範圍：
此次城中村改造針對的是 21 個超大特大城市，是長周期的投資，主要是面向集體所有權用地的住宅、工業廠房和商業配套，進行通盤的改造，與保障房及平急兩用基礎設施相結合。2014 年的棚改是全國性的，覆蓋大量三四線城市。
4、補償方式：
2014 年的棚改是貨币化安置。城中村改造主要是面向超特大城市，有可能是房票安置制度，即以地換房或以房換房。
5、資金來源：
2014 年棚改資金主要源于央行及國開行的棚改專屬貸款，本輪城中村改造主要将來自于民間資本、主要是市場化運作的方式。
對于推進超大特大城市實施城中村改造，早在 2023 年 4 月 28 日高層會議上已提出，中國的超大特大城市要積極推進城中村改造。
如何評估這一輪的城中村改造呢？
這一輪的城中村改造規模和影響将小于 2014 年的棚改，是一個長周期的過程，安置方式有可能是房票安置，而非 2014 年的貨币化安置，對于新房的銷售提升影響較小。對于整體經濟而言，可以理解爲一次重要的基建投入，通過城市升級改造，拉動當地的消費需求，既有利于民生，也有利于經濟增長，也是盤活城市資産。
1、涉及城市和規模：
此次城中村改造的對象是超大特大城市，根據第七次全國人口普查，我國現在有 7 個超大城市（城區常住人口 1000 萬以上）和 14 個特大城市（城區常住人口 500-1000 萬），此次推進城中村改造集中在這 21 個城市中。據統計，這 21 座城市每年的房地産投資完成額占據全國的30%-40%，而當初的棚改幾乎是全國性的。
2、安置方式可能是房票安置，而非 2014 年的貨币化安置，對于新房的銷售提升影響較小。
2014 年貨币化棚改，以貨币補償爲主、房票爲輔，主要是 2014 年推出了抵押補充貸款（PSL）的金融工具，拉動了 2014 年到 2017 年超過 30% 以上的新房銷售。
對于此輪城中村改造具體的安置方式，目前指導意見無更多細節，北京、廣州已經出台城中村改造的具體方案，可以作爲參考。
2023 年 3 月 30 日發布的《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法》（征求意見稿）中規定：今後征收集體土地房屋補償強化以房屋安置方式爲主。此外，廣州城中村改造項目瀝滘村的改造采取整體拆除重建的改造模式，居民拆遷後住回遷房。因此，此輪城中村改造的補償安置方式可能是房票安置制度，即以地換房或以房換房，對于新房的銷售提升影響較小。
3、資金來源：鼓勵和支持民間資本參與
關于資金來源，目前指導意見鼓勵和支持民間資本參與，目前對應棚改的抵押補充貸款（PSL）2023 年來并無大幅新增，2022 年 9-11 月有新增，央行的說法是 " 運用抵押補充貸款支持開發性政策性金融機構爲基礎設施重點領域設立金融工具和提供信貸支持 "。
貨币如何來，如何籌錢，在地方、城投、民營房企都普遍缺錢的情況下，目前來看仍是一個難題，在這個過程中，各方都會盡量避免自身杠杆太高，避免現金流的斷裂。
4、是一個長周期的過程，" 成熟一個推進一個，實施一項做成一項 "
城中村改造的特點，決定了它不會是棚改那種能快速起量的規模，更像是一個長周期的投資，例如上海的城市更新，雖然引進 5000 億社會資金，但整個計劃全面完成的過程，要持續到 2032 年底，緩緩推之，成熟一宗改造一宗，小規模、漸進式的，優先去解決那些矛盾最突出的地方，例如廣州，優先選擇海珠區康鹭片區，半年前是疫情重災區，而不是大規模推進、大拆大建。
此外，該意見指出要把城中村改造與保障性住房建設結合好。未來要可持續運營的，城中村改造之後會增加保障性租房供給，落實租售同權，完成保障房的任務。
一線城市人多地少，深圳 2020 年全市的住房共有 1082 萬套，保障房隻有 51 萬套，占比不到 10%，想要學習新加坡 60% 以上的保障房，城中村的房子是天然的廉租房，深圳城中村一共有 507 萬套，房屋改造升級爲保障房，未來将極大提高保障性住房的供給，緩解住房壓力。
城中村改造有助于解決城中村存在的問題，提升城市居民的居住環境和生活質量。此外，可以拉動房地産基建，包括建材、水泥、裝修、家電等，有利于大城市升級改造。對于整體經濟而言，可以理解爲一次重要的基建投入，通過城市升級改造，拉動當地的消費需求，既有利于民生，也有利于經濟增長，也是盤活城市資産，未來有更多的資産證券化的空間，源源不斷的租金收入，可以持續獲得更多的授信。
另外，城中村改造方案将加速中國房地産向超大特大城市聚集，對于三線以下城市的房價形成一定的擠壓。
