從昨天下午的 18:21 分開始
我就在朋友圈、對話框來回切換，同事聊完同行聊、同行聊完中介聊
就連 N 久沒聯系的高中同學都發微信來問接下來樓市會怎樣
因爲昨天下午的這個消息實在太重磅
就在 7 月 27 日我們首次爲大家解讀認房不認貸政策之後的第 35 天
上海正式官宣，認房不認貸
這之間我們看到 8 月初的鄭州的官宣、8 月末的重慶猶豫後的跟進
又看到了廣州、深圳同一天宣布認房不認貸，這之間還有數不清的中山、廈門等城市不斷跟進
于是就在 9 月 1 日一個周五下班居然看到上海、北京手拉着手前後腳官宣認房不認貸
很快鏈家 1 小時内挂牌量新增 400 多套
我們運營小水回家看到往常早就下班的中介又拎着挂牌房源出來了
還有到淩晨這個點，朋友圈仍然能刷到的新盤現場
哪怕此刻正在碼字的我，還得不斷掐掉中介來電，周五客戶日疊加從天而降的 Big News，要是我也會把所有客戶電話打一遍
哪怕陣仗如此我依然不敢拍着胸脯告訴你這個政策一定會怎樣
但這個樓市反饋相信我，真的很多年沒見了
有幸和各位見證上海樓市的又一個節點
接下來就讓我們将這件事吃更透一點
01
上海這個認房不認貸到底什麽意思
讓我們回到故事最開始位置
上海認房不認貸，具體說的是什麽
就是接下來你在上海貸款買房的時候，銀行隻看你名下有沒有房
而不看你是否有貸款記錄
這件事在我們之前解讀裏認爲影響最大的就兩類人，其實受影響的有三類人群
一➤上海有 1 套房、且準備置換的改善客戶
比如浦東内中環間，某人需要置換家庭唯一住房，有貸款記錄
二➤上海無房，但有過上海貸款記錄的剛需客戶
比如多年前賣房創業人群，名下無房，有貸款記錄
三➤上海無房、但外地有貸款記錄的剛需客戶
比如某人來上海打拼 10 年，外地有過貸款記錄，現在想買在上海
簡單粗暴理解
那政策前後，到底什麽差别
以一套内環 1000 萬房産爲例，是不是首套差别很大
首付直接打對折
哪怕是普通住宅，也是 15% 首付比例的降低
以一套内環 449 萬普通住宅爲例
首付成本降低 40%
這也是爲什麽上海會謹慎落地這項政策
你很難想象這種首付打對折對市場的影響
尤其是對上海、北京這種二手住宅月均輕松過萬的存量市場
不過對于不少置換家庭來說是真的難得一見窗口期
之前很多人想着一步到位，就是焦慮負擔不起首付從 35% 直接變 70%
就比如你賣掉寶山一套 350 萬房産，如果想置換到大甯 800 萬房子，還需要自備 210 萬
這還是你還清上一套貸款的情況下，誰能換的起
但從 9 月 2 日開始要換房的朋友你再試試
02
你說認房不認貸，後面會怎樣
要知道認房不認貸後面可能會怎樣，最好辦法就是參考之前同樣動作後的市場反應
但是這次上海認房不認貸，嚴格意義上是找不到參照物
因爲自确定認房認貸以來，這還是首次放開認房不認貸
上海 2016 年 11 月 28 日開啓認房又認貸模式，之後北京、廣州也跟着開啓認房又認貸
在此之前上海要麽不認房不認貸、要麽認貸不認房
如果一定要參考的話，倒是參考一個節點
2015 年 3 月 30 日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發文，宣布将二套房首付比例，降至 40%
而在此之前上海的二套首付還在 70%，跟今天我們遇到的認房不認貸，結果有點異曲同工
那我們就以 2015 年 3 月 30 日爲節點
我們看看往前一年、往後一年，成交有怎樣的差别
2014 年 4 月 -2015 年 3 月
二手房共計成交約 19 萬套，月均成交 1.65 萬套
數據來源：信義房屋 & 鏈家
2015 年 4 月 -2016 年 3 月
二手房共計成交約 46 萬套，月均成交 3.86 萬套
可以看到 2015 年 3 月前後一年的月均成交是
1.65 萬套 vs3.86 萬套的差異
我相信這背後一定不單單隻有 330 政策的利好，但二套首付 40% 一定影響很大
讓我們再看一個反向證明
上海是從 2016 年 11 月 28 日正式實施認房又認貸
那以 2016 年 11 月爲節點
他前後各一年又是怎麽變化的
節點前一年的 2015 年 12 月 -2016 年 11 月
共計成交二手房約 40 萬套，月均成交 3.35 萬套
數據來源：鏈家
2016 年 12 月 -2017 年 11 月
二手房共計成交約 16 萬套，月均成交 1.37 萬套
以 2016 年 11 月爲節點，前後一年的月均成交是
3.35 萬套 vs1.37 萬套的變化
還是那個觀點，市場成交的強烈反差背後絕對不止一個因素，但 2016 年 11 月 28 日的認房又認貸一定扮演重要角色
如果以上參照比較久遠，我們還可以參考下杭州認房不認貸前後變化
杭州是去年 11 月開始的認房不認貸，他以往每月二手成交體量也在 5 千套上下
那他前後的成交有沒有差異
2022 年 12 月 -2023 年 6 月，除去過年月後的月均成交 0.61 萬套
而 2022 年 1 月 -2022 年 11 月，除去過年月後的月均成交 0.47 萬套左右
還是有點差異的
冷靜來看，這就是我們身邊目前可以參考的真實案例
接下來不知道等待我們的 9 月二手成交會是怎樣的數字
尤其還疊加一些金九銀十的味道
03
别着急哦，接下來還有的忙
剛剛過去的一晚注定是個不眠夜，最忙的兩群人估計就是中介跟銀行信貸經理了
中介朋友跟自己銀行信貸經理聊起來
瘋狂開會模式肯定是少不了了
至于具體做什麽，其實就算确定認房不認貸之後，還有一段路要走
比如銀行内部具體怎麽執行
如何制定這裏的利率、是否有必要針對市區、非市區做利率差異化
其實這種忙碌早在 7 月 27 号那天就有銀行小夥伴預判了
我們之前貼過的上海郵政關于認房不認貸的明确态度
還有上海農行也在 7 月 27 日那天住建部提出政策後，做了第一時間反應
看來金融系統确實是這類政策的最強關聯方
站在今天這個時間點再回頭看他們當時的笃定，還是有點感慨的
中介盆友不用多說，可能是比銀行經理更忙的人
銀行經理還可以按時下班，中介盆友們拿到消息後的第一時間就是
聯系客戶
不管是微信、電話
還是走上街頭，就在日常中介下班收攤的點看到他們臨時決定加班
我想這個 9 月 1 日對大多數地産小夥伴而言，已經期待良久
04
說真的，上海苦二手久矣
文绉绉說出這句幾乎是我腦中第一時間蹦出來的詞
是因爲過去兩年裏當我每月統計二手成交套數的時候，都沒有太好心情
近兩個月各位都知道的，連續兩個月成交 1.26 萬套，近兩年裏隻有今年 3 月成交破過 2 萬套，之後就是一路下行
3 月之前的市場也是數不清的 1.5、1.6 萬套
每個我們以爲可以沖刺的節點，最後數據出來，哦還是 1.6 萬套
所以上海苦二手久矣
尤其近半年，這半年是我身邊中介朋友離職、旅遊概率最高的半年
我想這些現象都是二手最真實的一個側面
也正因如此，當我們聽到認房不認貸這樣的政策真正出台的時候會按捺不住的期待
這是一次實打實的利好
對購房者來說，這可能是上海自 2015 年以來釋放的首個真正意義窗口期
不僅二手、更有一手房，中介現在接到的咨詢，新房客戶應該占相當比例
之所以他來的這麽遲，思索再三也許跟北京、上海這樣的存量市場，動辄成交破萬，他的調控政策出台，謹慎點不是壞事
05
這個 8 月的二手成交數據也出來了，似乎也沒有期待的那樣
但這個 9 月是真的可以期待了
