本文來源：時代财經 作者：劉新歌
香港樓盤掀起一陣降價風。
繼長實集團以香港市區新盤 7 年新低的價格推出 " 親海駅 II" 後，另一家香港開發商麗新發展也于 8 月 8 日下調了旗下樓盤 Bal Residence 26 套房的售價，最高降幅達 10%。據 " 香港新房幫 " 消息，折價後，Bal Residence 最低總價爲 551.66 萬港元。
位于九龍何文田片區的豪宅樓盤傲玟近日也重啓銷售，拟以招标形式放售 380 套房，售價較該樓盤最高價打了近 6 折。傲玟原由高銀集團打造，後由橡樹資本接管，2019 年 11 月首次開盤，共售出 19 套。彼時，一套面積 1244 呎的房子最高售價爲 3732 萬港元，此次重推時降至 2301.4 萬港元。
另據《大公報》報道，7 月末，受本港銀行加息影響，恒基兆業位于紅磡的必嘉坊 3 期 BAKER CIRCLE.GREENWICH 低開，首批推出 56 套，折實平均呎價逾 1.89 萬港元，較首兩期下降了 10% 至 20%，最低總價較第 1 期優惠了 100 萬港元。
利嘉閣地産研究部主管陳海潮對時代财經稱，從親海駅 II 非常理想的認購情況看，雖然目前樓市相對較淡，但隻要定價低、更貼近市場能接受的價格，新盤還是能吸引一批準買家。這也給其他開發商一定的壓力，未來若樓市沒有大的變化，預計新推樓盤的售價仍會比較低。
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低價促銷，長實扔下 " 深水炸彈 "
8 月 3 日至 8 月 8 日，長實集團旗下的 " 親海駅 II" 密集加推 4 份價單，共推出 626 套房， 8 月 5 日開啓收票（簽訂意向金）。據《星島日報》報道，至 8 月 10 晚 8 時截票，該樓盤 6 天收票 3.3 萬張，超額認購逾 51 倍，打破青衣灏景灣一期長達 26 年的紀錄，成爲香港新的新盤收票王。青衣灏景灣一期于 1997 年 6 月開售，收票約 3.04 萬張。
低價是 " 親海駅 II" 獲得火爆認購的重要原因。此次推出的戶型包括開放式、一房、兩房、三房，實用面積在 210 呎至 718 呎（1 呎約爲 0.09 平米）之間，其中三房最高折扣 19%，開放式至兩房最高折扣爲 18%，折後總價最低爲 290 萬港元，呎均價低至 1.49 萬港元。
據《大公報》報道，這是 7 年來香港市區最低單價新盤和 4 年來最低總價樓盤。2016 年，九龍區啓德新區首個樓盤啓德 1 号開售，首批價爲 14471 港元 / 呎。而香港市區上一次出現總價低于 300 萬港元的新盤，還是 2019 年 2 月開售的長沙灣 AVA 228，其首批最低總價爲 280 萬港元。
與周邊樓盤相比，" 親海駅 II" 也頗有價格優勢。2022 年 11 月開盤的朗譽，首批産品折後呎均價爲 1.79 萬港元；樓齡 10 年的 Ocean One，近期呎均價爲 1.65 萬港元；17 年樓齡的鯉灣天下，近期呎均價高達 1.74 萬港元。
李嘉誠向來以精準的投資、出售時機爲人稱道，長實集團的一舉一動也常被視爲重要的市場信号。因此，" 親海駅 II" 的低價引發行業内外不小震動。不過，在 8 月 3 日舉行的半年業績分析師會議上，長實集團主席李澤钜表達了對市場的樂觀，稱現在購買土地比三年前更安全，過去一年也一直忙于收購，低價出售 " 親海駅 II" 隻是集團一向喜歡以市場價格或低于市場價格出售項目以便産生成交及資金流轉。
麗新發展的 Bal Residence 則爲名副其實的降價促銷。該樓盤位于九龍觀塘恒安街 18 号，由麗新發展及香港市建局合作開發，今年 2 月開售，首批推出 56 套房，折後平均呎價約 1.96 萬港元。今年 3 月底，其已根據市場情況降過價，将 27 套房的定價下調 5% 至 9%。此次又下調了 26 套房的售價，下調幅度爲 6% 至 10%。調整前後，總價最高價差達 85.2 萬港元。
陳海潮稱，這兩個月市場變化比較大，尤其進入二季度，由于加息等原因，樓市沒有一季度熱鬧、開始轉淡，無論是 " 親海駅 II" 的低定價，還是 Bal Residence 的降價，都是開發商根據市場情況做出的薄利多銷的銷售策略。
彙生國際融資總裁黃立沖指出，低價開盤、降價銷售與樓盤區位有關。" ‘親海駅 II ’交通配套不足，周邊都開發後，将會出現交通資源不足的問題。Bal Residence 地段雖然好一點，但觀塘工業和公屋混雜，在周邊樓盤降價的情況下，它自然會下跌。"
值得注意的是，" 親海駅 II" 未來海景資源或受限。有香港市民表示，" 親海駅一期才是永久海景，二期的海景是噱頭，但長實集團這次先賣了項目二期。" 據了解，油塘是由工業區轉型而來的住宅區，項目旁邊有魚市場、水泥廠等，魚市場已确定将拆除并改建爲住宅，或會擋住 " 親海駅 II" 部分海景。而據香港新房幫信息，" 親海駅 I" 于 7 月 28 日上傳了樓書，爲一座 26 層的住宅，戶型包括一房至三房，一房戶型的最小面積爲 273 平方呎，目前還沒有銷售部署。
香港樓市轉淡，房企銷售承壓
以平爆價推出 " 親海駅 II" 不是長實集團第一次攪動香港樓市。今年 3 月，長實集團與新鴻基地産合作開發的屯門飛揚 2 期推新，首批 88 套房折後平均呎價 1.25 萬港元，較 1 期首批均價下降了 16.9%。其最低呎價爲 1.1 萬港元，創周圍片區 3 年新盤新低。長實集團相關人士彼時稱，項目根據市況調整了價格，冀以 " 深水炸彈價 " 震撼市場。
降價促銷開始成爲香港樓市的常規操作。2022 年，香港樓市結束自 2008 年以來連續 13 年的上漲态勢。2022 年全年，受美聯儲加息、國際經濟形勢等多方面因素影響，香港私人住宅售價指數下跌了 15.6%。香港金管局總裁餘偉文稱，截至今年 6 月底，香港整體住宅樓價較 2021 年高位累計下跌 13%。
今年初全面通關帶動短暫的樓市熱潮後，香港樓市快速轉淡。美聯物業數據顯示，今年前 4 月，樓價升約 6.3%，但自 5 月起掉頭回落，截至 8 月 7 日累計下跌 2.36%，今年内升幅收窄至 3.8%。同期（截至 8 月 7 日），新盤成交量僅錄約 6843 宗，創十年同期次低紀錄，僅較 2022 年樓市 " 冰封期 " 升約 2 成，較 2020 年及 2021 年同期分别低約 12% 及約 27%。
美聯物業住宅部行政總裁 ( 港澳 ) 布少明近日表示，樓市複蘇遜于預期，加息及經濟複蘇緩慢等因素的壓力下，樓市表現将繼續偏軟，今年樓價高峰期或已于上半年出現。美聯物業因此全面調低了香港全年樓市預測，預計全年新盤或僅成交約 1.4 萬宗，成交額約 1560 億港元，分别較年初的預測下調約 12.5%、17.9%。樓價亦由原先估計升約 10% 至 15%，大幅調低至僅升 5%。
當降價成風，一手樓盤越賣越便宜成普遍現象，市場的觀望情緒也日漸濃厚，有人戲言 " 跌市下，沒有抽中新盤的才是中了頭獎 "。
這讓香港開發商也感受到了業績壓力。從已披露的 2023 年中期業績看，縱然是低杠杆運行，港資房企的日子也不好過。今年上半年，長實集團物業銷售收入同比下跌 59.57% 至 82.46 億港元，收益爲 35.3 億元，同比減少 56.2%。其中，香港物業銷售錄得收入 43.16 億港元，較去年同期的 127.48 億港元下降 66.14%。同期，九龍倉集團确認入賬的香港發展物業收入減少 48% 至 3.11 億港元，營業盈利減少 77% 至 9400 萬港元。恒隆集團上半年在香港僅售出 4 個停車位，錄得物業銷售收入 200 萬港元，較去年同期的 3.16 億港元下降 99%。同期，其物業銷售虧損 3200 萬港元，其中包括九龍灣皓日的銷售開支。
另據第一太平戴維斯數據，未來四年，香港或有超過 10 萬套一手房可供出售，但每年對一手物業的需求預計僅爲 1.8 萬套。
仲量聯行香港主席曾煥平認爲，香港樓市正經曆自 2008 年以來最長的調整期，并且尚未見底。而黃立沖指出，香港樓市面臨幾大不利因素：一是加息導緻供房成本上升；二是香港金融業及多行業出現不景氣；三是購房需求人口持續流失；四是優才、專才要來港 7 年後才能成爲樓市購買力，導緻目前供求失衡。
不過，陳海潮看好香港未來的樓市：" 估計第三季度樓價會繼續下降 2%-3%，但四季度可能企穩，甚至有機會出現回升。目前香港經濟正在經曆疫情後的複蘇，且香港政府也在通過專才計劃吸引内地人來港就業，将帶動一批新的住房需求。"
