" 深圳二手房指導價會取消嗎？"
" 會有指導價三周年嗎？"
這兩年的 2 月 8 日，對于深圳房地産市場來言，變成了一個值得關注和紀念的日子。每到 2 月 8 日，市場上關于指導價調整、取消熱議至沸。
2021 年 2 月 8 日，深圳樓市頒布了一項重磅調控政策，宣布建立二手房成交參考價格發布機制，對 3595 個住宅小區出台詳細的價格指導标準。市場上将之通俗地稱為指導價。
彼時，深圳市住建局在方案公布時曾解釋說明，會根據市場情況每年做出調整。
今日，南都 · 灣财社記者通過 12345 政務服務熱線提問，獲得了深圳市住建局工作人員的回應：" 内部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也不一定。"
2 月 8 日，中原地産華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫在接受《每日經濟新聞》記者書面采訪時表示，指導價原則是一年一調，去年節後住建局表示将做調整并于近期發布，但最後去年一整年都未發布；今年說得更為保守，最終發布與否可能更多取決于未來房地産走勢。以目前政府對于房地産的态度看，如果市場仍然保持低迷，調整的概率可能較大。
政策效果非常顯著
這兩年，亦是因為指導價的實施和房地産行業的持續深度調整，業主、購房者、中介、房企人士等各方關聯者的心态甚至生活，都發生了很大變化。
有業主懊悔當初沒賣房子，有購房者自歎 " 高位站崗 "，有經紀人被迫離開地産行業，而有的房企原本屬于行政、财務等方面的工作人員，也不得不 " 全民營銷 "，參與到新房的銷售戰線中去。
各方博弈之下，2022 年深圳二手房成交接近腰斬。
根據深圳市住建局公布的數據，深圳 2022 年二手住宅共成交 21701 套，較 2021 年成交量下滑 46.68%，接近腰斬；月均成交僅約 1808 套，日均成交量約 59 套。
從成交面積看，深圳 2022 年二手住宅成交面積為 207.04 萬平方米，較 2021 年下滑 42.89%，遠低于北京、上海的 1334 萬平方米、1330 萬平方米。
鄭叔倫觀察分析，這兩年深圳房地産市場發生了巨大變化，二手房經曆了長時間的曆史低谷，價格也出現了較大幅度的下調，很多樓盤成交價已經在參考價附近，甚至低于參考價，政策效果可以說非常顯著。
距離高點降價 200 萬仍未賣出
" 現在有點後悔前年沒賣房子，感覺以後沒機會漲那麼高了。"
這幾天，林晨（化名）有點煩躁，她将名下位于深圳市寶安區的一套房源交給了中介幫忙出租。但挂牌幾天，林晨通過中介方面沒有獲得任何帶看客戶，這也讓其再次後悔起此前市場高點時沒賣房的決定。
林晨說因為自己是想換更小的房子，所以高位換劃算。在林晨看來，前年自家房子最高時可以賣到 750 萬元，但經過兩年市場調整，不僅價格降到了 500 多萬元，而且交易難度也大大提升，自己錯失了難得的機會。
實際上，二手房成交參考價發布之後，政策效果也并非立竿見影。
彼時，市場上各方對于新政策威力，并沒有打開想象空間。有不少網友在社交平台上調侃稱，" 這價格你到時給我找出成交的一套出來 "" 價格有點不真實，哪裡有這麼便宜的房價 "" 如果這個價錢業主願意賣，那可得快搶啊。"
市場的挂牌價甚至還在一度走高，直到幾個月後，銀行貸款評估價與二手房成交參考價格強制挂鈎之後，調控威力才漸顯。
從這套位于寶安區的房源近兩年的調價過程，基本可以窺得指導價的發力過程。
該套房源首次挂牌出售是在二手房參考價頒布的一個月後，價格為 900 萬元。此後的一個月内，業主兩次分别上調了 18 萬元、42 萬元，在 2021 年 4 月時，這套房源挂牌價達到了最高值 960 萬元。
此後近兩年内，這套房源便進入了價格下調周期，前後下調了 8 次，去年年中最大下調幅度達到 120 萬元。如今，業主挂牌價是 739 萬元，距離兩年前的高點已下調超 200 萬元，降幅比例超 20%，但依舊未成功售出。
" 現在的市場就是撿漏 "
但另一個事實是，相比春節前，近期二手房交易量明顯走快。
深圳房地産中介協會（下稱深房中協）近日公布了 2023 年第 5 周周報（1.30-2.5），二手房交易量快速回升，全市二手房（含自助）錄得 560 套，環比增長 214.6%。
" 現在開工的這一周多時間，成交量是在回升的，但并不是最近成交的，它可能是去年 12 月末受疫情影響或春節影響積累的成交，離深圳市場正常的成交還比較遠。" 一位不願具名的地産人士在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示。
" 近期帶看和成交多，是因為有些指導價的筍盤，這些筍盤去化掉之後，帶看量還是會降下來。" 某大型中介工作人員銀經理在接受記者采訪時表示，說白了，現在的市場就是撿漏，沒有漏可撿了就會繼續觀望。
銀經理表示，現在這個市場就是着急賣的降價，不着急的就正常挂盤觀望。
對于春節後的市場，有地産中介在社交媒體上分享，通過最近幾天的觀察，有些業主撤盤不賣、有些業主節後漲價，市面上的筍盤已消費得所剩無幾。很多業主并不是不想賣了，而是短期内不想賣了，都在賭 3 月會出利好政策，期待市場好轉。
銀經理向記者分享了其近期關注到的一套成交正在走流程的房源。" 最近南山蛇口片區的一套兩房，業主開始是高于指導價賣的，報價 735 萬元，賣不掉，一直降，後來成交價低于指導價大概 70 萬元左右，低于指導價 10% 才成交。"
" 但這種隻能說是個例，比如出來一套位置不錯的筍盤，這樣客戶會多一些，可能很快就秒沒。"
銀經理強調，" 秒沒的前提，還是價格 "。據其觀察，大概兩個月前，低于指導價的房源挺多的，這兩個月就少了。地段好的基本上在指導價左右，地段不好的跟指導價相比差額會多一點。
指導價會調整嗎？
實際上，自兩年前深圳率先發布二手房成交參考價後，諸如廣州、成都、甯波、西安等城市也先後跟進。
克而瑞深圳區域總經理陳洪海在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時曾表示，目前廣州、成都等多個城市二手房參考價在實際執行中已經取消，隻有深圳還在嚴格執行，這在某種程度上加大了購房者首付款壓力，并且從調控政策來看，深圳是目前調控最為嚴格的城市，這與過去一年樓市交易新低也有很大關系。
如文章開頭所述，深圳市住建局工作人員表示 " 内部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也不一定 "，但前述不願具名地産人士表示，大家目前都在等政策，深圳應該會出政策，并且政策力度可能還比較大，相對比較全面。
鄭叔倫認為，指導價調整有其合理性，很多樓盤指導價與實際成交價差距還是很大，特别是從政府支持剛需、改善群體購房的原則看，剛需、改善産品的調整可能更為優先，而且大多數是向下調整。
" 但房住不炒總基調不動搖更是首要原則，以往經驗表明，一旦政策變動容易造成房價上漲，過去兩年調控取得的成績可能會功虧一篑，因此，政府對于政策調整非常謹慎，這也是去年指導價未調的重要原因。" 鄭叔倫說。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，2023 年深圳樓市能否有所起色取決于前期泡沫是否褪去。目前來看，除少數片區明顯降價以外，深圳大部分區域的房價仍明顯高于 2020 年的房價水平。對于深圳調控政策能否松動，比如入戶 3 年才能買房、二手房參考價、認房又認貸、限售 5 年、增值稅 5 年免征期等，目前來看松動的可能性比較小。
對于 2023 年深圳樓市走勢，深房中協近期也進行了一個小範圍投票調研，截至 2 月 8 日，參與投票人數超 300 人，其中有 40% 投票者認為今年樓市會漲，但漲幅會非常小；27% 的購房者認為會大幅反彈，因為需求壓抑太久了；還有約 16% 的投票者認為會下降，高位購入房産的限購時間滿，沖擊市場。
每日經濟新聞
