作 者丨吳抒穎
編 輯丨駱一帆
圖 源丨圖蟲
近幾年萬科的業績發布會或者股東大會的看點之一，是萬科董事會主席郁亮對市場現狀的預判。去年，在樓市悲觀之際，以前 " 不預測天氣 " 的農民郁亮多次樂觀發聲，堅決看好房地産行業、堅守十萬億級的市場。
進入 2023 年，房地産市場在頭兩個月有明顯回暖，而 3 月之後，市場又出現了階段性下滑，業界對未來的态度，一時之間也陷入了分歧。郁亮作爲龍頭房企的掌舵者，再一次針對市場公開表态。
郁亮說，市場既沒有 " 狂飙 "，也沒有 " 倒春寒 "，新房需求上有天花闆，下有保底線；從萬科的視角，結論與去年類似，市場仍然處于溫和恢複的階段，且在國内城鎮人均住房面積已達 40 平方米加之大量供應下，新房市場無法再回到 2021 年曆史峰值。
市場下行壓力尤在，萬科業績在經曆 2021 年的利潤腰斬之後，艱難守住了企穩的結果。去年，萬科實現營業收入 5038.4 億元，同比增長 11.3%；實現歸母淨利潤 226.2 億元，同比上升 0.4%，保持持平。
面對房地産市場緩慢複蘇的局面，萬科未來開發業務仍将受到周期波動的影響。在此背景下，萬科也在迷霧中探索新的增長曲線。
郁亮說，從中長期看，萬科經營性業務處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數增長，對集團貢獻更多的正向盈利。郁亮也提到，經營性業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。
開啓縮表周期
一個不争的事實是，房地産市場已經觸及天花闆。在這種背景下，作爲龍頭房企的萬科自知冷暖。
郁亮說，新房需求方面，上有天花闆、下有保底線。一方面，國内城鎮人均住房面積已達 40 平方米，加上近幾年大規模建設住房也在陸續交付，大量供應下，新房市場無法再回到 2021 年曆史峰值；另一方面，外部環境不發生突發性變化的情況下，一段時間内市場仍能保持 12 億平方米左右的需求。
這意味着，未來幾年，房地産市場的規模或将保持相對恒定，在規模萎縮的市場中，巨頭之間的競争也會更加激烈。
郁亮認爲，萬科自身要認準大勢，做好自己的事。" 短期市場上下起伏是正常現象，對萬科而言更關鍵是認準大勢。行業未來無法再回到對住宅開發過于依賴的階段，萬科将在牢守安全底線的前提下，繼續堅持走開發、經營、服務并重的道路。"
去年以來，萬科銷售規模以及财務指标随着市場走勢而進入縮表周期。2022 年，萬科開發業務全年實現銷售金額 4169.7 億元，同比下降 33.58%；雖好于市場平均水平，但落後于座次接近的龍頭房企。
截至去年末，萬科資産、負債總額同比也均有下滑，而經營活動現金流更是罕見爲負，全年淨流出爲 132 億元——這些數據，都可以看到萬科這位龍頭在逆市中的壓力。
更爲顯著的收縮指标顯示在投資上。萬科去年全年權益地價總金額約爲 496.4 億元，與此前幾年拿地金額有較大差距，這意味着萬科拿地上采取更爲審慎的策略。
萬科聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海在業績會上表示，基于行業深度的調整和變化，萬科傾向于守住安全底線的方向，也設定了更加嚴格的投資标準。
張海表示，今年以來，房企投資聚焦核心城市、核心區域，多年由于出讓條件的原因，萬科獲取的幾率并不是很大，因此最近也在研究差異化投資策略。整體來說，萬科會根據市場和政策的變化，堅持量入爲出，把握投資節奏。投資要爲業績的連續和穩定起到支撐的作用。
一個側面的印證是，萬科在它重要的糧倉上海區域、南方區域進行了密集的調兵遣将——在 " 業績論英雄 " 的論調下，這些新上任的城市負責人多數在過往的城市打過勝仗，他們也被寄托着帶領這些重點城市攻城略地的希望。
有耐心賺小錢
萬科這份差強人意的年報中，經營性業務是難得的亮點。盡管與開發業務體量暫不可比，但管理層的親身上陣，讓外界看到萬科對這類業務的重視，更讓資本市場對萬科第二曲線有了希望，也感知到萬科努力的痕迹和方向。
2022 年，在鞏固開發業務的同時，萬科的經營服務業務也有明顯進步。去年全年，萬科經營性業務全口徑收入達到 512.6 億元，同比增長 23.1%。
業績會上，郁亮在回答 21 世紀經濟報道記者的提問時表示：" 學費付了很長時間終于付完了，開始有正向貢獻了。到去年爲止，我們已經取得把經營性業務加在一起對報表貢獻是零的成績。以前這些業務都是虧的，要吃掉很多利潤。所以就算是零我都很高興，終于不會成爲負擔了。"
去年，萬科經營性業務最爲高光的時刻，是将旗下的萬物雲送上了資本市場。作爲萬科經營性業務的 " 領頭羊 "，萬物雲去年實現營業收入 301.06 億元，同比增長 27.0%；歸母淨利潤 15.1 億元，同比減少 9.42%。
萬物雲以外，萬科旗下長租公寓泊寓也即将對财務報表帶來正向貢獻。萬科總裁祝九勝此前說過，泊寓将在今年實現報表盈利，在今年業績會上，泊寓實現報表盈利的目标是不會改變的，并且這個目标是在成本法下的盈利。
對于商業、物流等業務，盡管萬科目前也看到了營收的增長，但各個業務的具體實現盈利時間，萬科并未披露。去年，萬科商業業務實現營業收入 87.2 億元，同比增長 14.3%；物流業務實現營收 35.6 億元，同比增長 17.9%。
萬科執行副總裁兼首席運營官劉肖在業績會上指出，REITs 作爲房地産證券化的政策工具，它給一些優質的資産提供了一個非常好的退出渠道。在投融建管退中，" 退 " 的環境越來越好也會有利于投融建管。" 萬科面對重要機遇，也積極嘗試，政策利好會成爲萬科不動産經營性業務的重要動力，也會成爲萬科經營性業務戰略轉型的重要動力。"
在賺小錢、慢錢和辛苦錢的闆塊中，萬科看到了希望，也做了積極嘗試，未來也有分拆上市獲得價值重估的機會。在房地産行業開發業務走低的當下，龍頭房企的探索往往具有前瞻性，萬科做好了準備。
經營服務業務是賺辛苦錢，萬科會保持耐心
在回答 21 世紀經濟報道記者關于經營性業務未來表現會如何時，董事會主席郁亮分享了他的看法。
郁亮認爲，新發展階段下，經營性不動産對投資者的吸引力在明顯變強。經營性不動産的收益率與全社會平均回報水平之間的差距将逐漸縮小，其能夠創造長期、穩定回報的優勢會變得更加明顯，優良的經營性不動産也将更加受到各類投資者的歡迎。
郁亮也看到了一個趨勢，随着融資渠道的開放，經營性不動産 " 投融建管退 " 閉環也在逐漸形成，目前政策層面對經營服務類業務重視度越來越高，REITs、不動産私募股權基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。
在郁亮看來，萬科的經營服務類業務優勢在于方向對、起步早、布局全、協同多。郁亮談到幾點，一是起步比較早，學費基本已經交完。二是布局賽道比較全，各個業态都有，并在各自領域做到了數一數二。三是各個業務之間可以協同，例如目前已經在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務大客戶等。
郁亮對于經營服務業務的未來表達了信心。他稱，從中長期看，萬科經營服務業務處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數增長，對集團貢獻更多的正向盈利。當然，他也提到，經營服務業務賺的是 " 小錢 "、" 長錢 " 和 " 辛苦錢 "，萬科會保持耐心。
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本期編輯 江佩佩 實習生 肖楠
