紅星資本局原創
記者丨強亞銑
編輯丨餘冬梅
" 新房爛尾，業主将放貸銀行告上法庭 " 的消息，此前引發熱議。廣西南甯藍光雍錦瀾灣（以下簡稱 " 雍錦瀾灣 "）兩名業主，以銀行資金監管失責爲由，在新房爛尾後，将中國農業銀行南甯分行告上法庭。7 月 3 日，該案在南甯青秀區人民法院開庭審理。
8 月 1 日，起訴銀行的業主王琦（化名）告訴紅星資本局，農行南甯分行作爲專業的銀行金融機構，對于預售資金存入非監管賬戶存在的風險是應當知曉的，但沒有履行告知（業主）的義務。并且，開發商在提供虛假材料申請使用監管資金時，農行南甯分行也未能履行相應的監管義務，導緻了後續的工程項目爛尾。
這起案件的關鍵，聚焦在預售資金監管上。
預售資金監管是如何 " 失守 " 的？一名國有銀行内部人士告訴紅星資本局，開發商會通過一些 " 操作 " 将資金取出後挪用，但取錢的手續表面也是合法合規的，比如購買建材、支付勞務費等，銀行難以實質性審核。
北京市炜衡律師事務所李曉南律師向紅星資本局表示，通常情況下銀行要求開發商提交的申請放款材料中，會包含有關政府主管部門的審批文書，以此來證明自身已盡到審慎審查的義務，規避自身責任。
資料圖 據 IC photo
新房爛尾後，業主起訴放貸銀行
7 月 3 日，廣西南甯雍錦瀾灣業主王琦起訴農行南甯分行一案，在南甯青秀區人民法院公開開庭審理，50 多位業主來到法院旁聽。同時開庭的，還有另一名業主秦思（化名），她同樣将農行南甯分行告上了法庭。
事情要從 4 年前王琦母親購買的南甯雍錦瀾灣新房爛尾說起。王琦向紅星資本局講述，2019 年 4 月，她的母親購買了雍錦瀾灣的一套商品房，首付 60 餘萬，向農行南甯分行貸款 57.5 萬，期限 30 年，每月需還貸款 4600 元。
新房原本應在 2021 年 12 月 31 日前交付，但王琦發現，" 雍錦瀾灣 " 項目在 2021 年 4 月出現了工程延期的迹象，施工人員寥寥無幾。2021 年 8 月，" 雍錦瀾灣 " 項目基本停滞。
2021 年 10 月，南甯住建局發布 " 關于藍光雍錦瀾灣一期項目預售資金監管有關問題的答複意見書 "，其中提到：目前，該項目監管賬戶餘額爲 2114.95 萬元。但業主們發現，新房離合同中承諾的精裝交付還相差甚遠，外牆裝飾、裝修和水電安裝等均未完成。
圖片由受訪人提供
2021 年 11 月，開發商向 " 雍錦瀾灣 " 的業主們發布交房時間順延的告知函。
在業主們的追問下，開發商南甯燦琮置業有限公司（以下簡稱 " 燦琮置業 "）表示，項目銷售資金全部由集團總部轉走占用，目前總部無任何資金歸還南甯項目用于繼續建設。
從南甯住建局 2022 年 2 月給業主的答複中也可以看到：" 經查，藍光公司存在提供虛假材料申請使用監管資金的違規行爲。"
爲何項目銷售資金會被藍光集團挪走占用？王琦發現，其購房貸款 57.5 萬元沒有被轉入購房合同中寫明的預售資金監管賬戶，而是被轉入了開發商的非資金監管賬戶，導緻開發商可以随意使用預售資金而不被監管，最終導緻 " 雍錦瀾灣 " 項目 2000 套房屋爛尾，不能按時交付。
2022 年 4 月，在新房交付遲遲未果的情況下，王琦秦思等數百名業主決定強制停貸，王琦的母親也因此上了征信黑名單。
2022 年 7 月，王琦和秦思将農行南甯分行訴至法庭。8 月 1 日，秦思告訴紅星資本局，之所以起訴銀行，是希望促使銀行能合理調整還貸方式，減輕業主的負擔。秦思剛剛大學畢業，月供 5600 元，壓力較大。兩人的訴求一緻，都要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費用。
2023 年 8 月，紅星資本局多次緻電燦琮置業，其公開電話始終處于無法接通的狀态。天眼查 APP 顯示，燦琮置業已是最高人民法院公示的失信公司，在幾十起法律訴訟中被起訴，還在 2022 年被南甯市邕甯區稅務局列入欠稅公告名單。
預售資金未進監管賬戶，誰之錯？
紅星資本局注意到，雙方辯論的焦點在于：購房貸款轉入開發商的非資金監管賬戶所緻的房屋延遲交付，銀行是否應當承擔責任？
王琦提供的起訴書及庭審相關記錄顯示，王琦一方認爲，農行南甯分行作爲專業的銀行金融機構，對于預售資金存入非監管賬戶存在的風險是應當知曉的，但沒有履行告知（業主）的義務。
7 月 3 日的庭審中，農行南甯分行的代理律師辯稱，在與開發商簽訂商品房買賣合同時，王琦已知曉購房款應轉入預售資金監管賬戶，且明知監管賬戶有關開戶名、賬戶的具體信息。但在與銀行簽訂個人購房擔保貸款合同時，卻授權和指示銀行将按揭貸款轉入開發商名下的非監管賬戶，因此造成的所有責任應由王琦一方承擔。
王琦一方稱，在貸款合同第二十八條中，銀行列明：借款人不可撤銷地申請并授權貸款直接劃扣入以下賬戶，但銀行并未注明該賬戶爲非資金監管賬戶。王琦表示，作爲普通購房者，相信銀行内部有嚴格的審批管理制度，但銀行并沒有充分告知購房者貸款賬戶的性質，存在締約過失責任。
對于王琦一方指出的，開發商在提供虛假材料申請使用監管資金時 , 農行南甯分行也未能在履行中做到相應的監管義務，導緻了後續的工程項目爛尾一事，農行南甯分行的代理律師在庭審中辯稱，預售資金能否使用由住建部門進行審核和決定，銀行無權決定；銀行将監管資金支付給開發商是按照住建部門的指示；即使将貸款資金真正存放到預售資金監管賬戶，開發商也有可能通過虛假材料申請使用監管資金。
因此，銀行一方認爲，延期交付與銀行是否将按揭貸款轉入監管賬戶并無直接必然的關系。
除了沒有将貸款轉入監管賬戶，王琦一方還認爲，農行南甯分行存在違規放貸的行爲，在 " 雍錦瀾灣 " 所購房屋的樓棟尚未主體結構封頂時，農行南甯分行就提前違規發放貸款。
在王琦出示的證據中，有一份 2022 年 3 月廣西銀保監局對農行南甯分行的監管意見函，其中提到農行南甯分行在 " 雍錦瀾灣 " 項目的貸款業務中，未嚴格監控預售資金流向，使 2.83 億房屋預售資金沒有實際用于項目工程建設，也沒有嚴格落實個人住房按揭貸款全部存入商品房預售資金監管賬戶的要求。
南甯分行的代理律師認爲，從 2017 年 3 月開始，所有的商業銀行對預售房屋封頂方式的确認，一般是銀行采信由住建部門審核通過的開發商提交的封頂報告。原則上，包括住房公積金管理中心和各商業銀行都不再采取現場查驗的方式，确認預售房屋是否達到主體結構封頂。代理律師辯稱，該做法的目的是爲了提高銀行的放款效率，屬于行業内慣例做法。
8 月 1 日，王琦告訴紅星資本局，庭審最後，青秀區人民法院宣布将擇期宣判。截至發稿，該案件還未宣判。
關于庭審内容，8 月 21 日，紅星資本局緻電農行南甯分行的代理律師求證，對方婉拒了采訪。
銀行内部人士揭秘開發商挪用資金 " 套路 "
作爲上述案件的焦點，加強預售資金監管并不是一個新鮮的話題。紅星資本局注意到，早在 2003 年，央行在發布的《中國人民銀行關于進一步加強房地産信貸業務管理的通知》中就明确表示，企業将貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金；隻能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款 。
銀行資金監管有章可循，爲何還是存在預售資金監管不到位的情況？預售資金監管是如何 " 失守 " 的？
北京市炜衡律師事務所李曉南律師向紅星資本局分析，該通知屬于部門其他文件，法律位階很低，且通知中并未明确不按通知執行的後果，因此約束力有限。
此外，預售資金監管 " 失守 " 與銀行實質監管能力有關。8 月 2 日，一名不願透露姓名的國有銀行内部人士告訴紅星資本局，2022 年以前預售資金監管在全國并未有統一規定，而是由各地制定具體的監管細則。" 所謂預售資金監管，并不是不準開發商用，而是有審批手續，住建局審批過後，銀行審批通過就可以取錢。"
上述銀行内部人士也提到，開發商會通過一些 " 操作 " 将資金取出，取錢的手續表面也是合法合規的，比如購買建材、支付勞務費等，銀行難以實質性審核。
對此，李曉南律師向紅星資本局分析，銀行是金融機構，不可能成立專門的工程專業團隊去專門做工程進度考察工作，不具備實時監控開發商工程進度的能力，因此無法對開發商提交的申請放款材料進行實質審查。隻要開發商提交的申請放款材料形式上符合要求，銀行就可以放款，銀行不對申請材料實質内容的真實性負責，最多僅負有審慎審查的義務。
李曉南律師進一步提到，實踐中，通常情況下銀行要求開發商提交的申請放款材料中，會包含有關主管部門的審批文書，以此來證明自身已盡到審慎審查的義務，規避自身責任。
但這并不意味着銀行不用承擔相應的責任。中國政法大學法與經濟學研究院副院長徐文鳴在接受媒體采訪時表示，從法律層面上來說，銀行将按揭款存入非專用賬戶的行爲不必然構成違約，但在有充分證據證明銀行違規将按揭款轉入非專用賬戶且未告知業主相關風險，是造成爛尾樓産生的因素之一，則銀行需對此違規行爲承擔部分違約責任，買房人可不再向銀行支付貸款，而由開發商償還銀行。另外，違規放貸的銀行還可能面臨住建部門以及金融監管部門的行政處罰。
李曉南律師也認爲，銀行肯定是要承擔行政層面的責任的，但是不一定要承擔民事違約責任。如果借款合同明确約定銀行需要将款項轉入資金監管賬戶，而銀行轉入了其他賬戶，那實際上銀行就沒有履行合同約定的放款義務，購房者自然也就不負有還貸義務。
多地出台新規加強預售資金監管
紅星資本局注意到，自 2022 年年中以來，滄州、西安、九江、東莞、長沙、昆明等城市陸續發布政策，加強商品房預售資金監管。
有部分城市頒布新政增加預售資金流向透明度。如江西九江市住建局在 2022 年 7 月宣布，商品房預售資金要直接存入專用監管賬戶進行監管，将第一時間公布銷售樓棟的預售資金監管賬号。
2022 年 8 月，長沙市住建局要求購房人交存的定金、首付款，商業銀行和公積金中心發放的按揭貸款等購房款，全部通過監測專戶存入監管賬戶，對資金流向進行全程監測。
昆明市則在 2023 年 1 月發布通知稱，購房人可登錄昆明市房産信息網，查詢本人所購預售商品房的購房款入賬信息，以及該監管賬戶預售資金監管額度内資金支出金額、餘額情況。
還有部分城市對預售資金的撥付加強了監管，要求與樓盤項目進度挂鈎。如西安在 2022 年 7 月發布通知稱，商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的 50%；完成竣工驗收前，不得超過 95%；完成竣工驗收備案前，不得超過 99%；不動産首次登記後，可以提取剩餘 1%。
廣東汕頭也在同一時間發布暫行辦法表示，項目預售批準後至完成三分之二結構工程時的樓棟，開發商最高提取額度爲樓棟總造價的 50%；完成三分之二結構工程後至封頂的樓棟，最高提取額度爲樓棟總造價的 65%；封頂後至完成外牆工程的樓棟，最高提取額度爲樓棟總價的 85%；外牆工程完成後至竣工備案後，最高提取額爲樓棟總造價的 95%。
對于雍錦瀾灣業主遇到的預售資金未進入監管賬戶的情況，紅星資本局注意到，廣東清遠市 2023 年 7 月在《清遠市住房和城鄉建設局關于進一步加強商品房預售資金監管的通知》中明确規定，房地産開發企業不得另設賬戶收存商品房預售資金，并實時通過粵安居系統上傳出入賬流水信息。
清遠市在上述通知中還提到，房地産開發企業違反規定或未按三方協議約定收存、支出和使用預售資金，或提供虛假材料支出預售資金的，監管部門可根據約定對其進行處理，依法依規将其違法違規行爲作爲不良信息記入到市住房城鄉建設局誠信管理系統。
