本文來自微信公衆号：易旻昊（ID：yiminhao201802139），作者：易旻昊，原文标題：《存量盤活，花了幾千萬買到的商改辦經驗都在這裏》，題圖來自：視覺中國
前幾天，幾個西安的商業、寫字樓負責資管運營的小夥伴組了個酒局，主要聊的就是 2024 年西安商業地産的機會，比較一緻的意見是看好兩大方向：
國有企業存量資産盤活，包括酒店、廠房和傳統商場；
以龍頭企業帶動産業鏈上下遊聚集的産業園區運營。
一、項目思考
存量時代，城市中許多老舊的商場、百貨大樓、購物中心由于諸多原因，對商戶和消費者已經沒有吸引力了，都陸續變成了存量資産待盤活。
但見新人笑，哪聞舊人哭。
目前，大多數智庫、策略等研究都是基于規劃角度提出城市更新路徑，但是對實際單體建築和項目如何更新的研究較少。對城市更新的研究能否連接成網、最終成面，都離不開點狀研究。
北京、西安已經出現多個存量商場改造辦公的案例，這些商改辦的經驗對于城市更新和産業升級，推動了城市空間結構優化和品質提升有非常大的意義。
以北京爲例，西單時代廣場改名中國人保大廈、十裏堡西單商場改名萬科時代中心、知春路沃爾瑪廣場改名盈都廣場、大鍾寺中坤廣場變成字節跳動北京總部、太陽宮愛琴海購物中心改名北京金融中心（大客戶也是字節）。
以西安爲例，民生百貨商場五路口店已經轉型爲商務辦公空間，目前已有平安保險、學而思、美團等已進駐，實現 1500 餘人進場辦公。
西安大洋百貨變身倍格矽巷、交大電腦城變身長安時間 · 思源智谷也是有代表性的案例。
" 小西安 " 時代，城牆内的東西大街是西安乃至整個西北的絕對商業中心。
" 大西安 " 時代，區域虹吸和細分商業才是競争優勢。
這些商改辦項目不隻是工程改造翻新，除了定位升級、産業升級之外，在運營上還要花很大精力，改善經營狀況，才能盤活老舊商場。
雖然喝了不少，但我努力回憶并集合了飯桌上幾個小諸葛的經驗，整理如下：
二、經驗總結
1. 商改辦的難度很大，從北京中關村開始的商改辦正好碰上了 2015 年的雙創時代，大衆創業、萬衆創新的背景下，辦公需求比商業旺盛，且租金高于商業。
以傳統 3C 賣場鼎好電腦城爲例，商改辦之後最開始的定位是孵化器，周圍聚集了當時知名的聯合辦公空間，以互聯網創業公司爲主。曆經 7 年才升級爲甲級寫字樓。
2. 商改辦項目首先是思考産業定位，而産業定位一定是圍繞着産業聚集。
産業聚集是指在産業的發展過程中，處在一個特定領域内相關的企業或機構，由于相互之間的共性和互補性等特征而緊密聯系在一起，形成一組在地理上集中的相互聯系、相互支撐的産業群的現象。
西安幾條傳統商業大街衰落以後，很幸運的是文旅産業接棒了：旅遊、美食、漢服、短劇、攝影拍照都火起來了。
城牆内做商改辦主導産業肯定是文旅産業，沉浸式文旅、博物館消費、演藝演出、酒店住宿、非遺文化，都應該與文旅産業關聯，應該是産業升級方案的基本點。
産業定位不能拍腦袋，違背産業發展的基本規律。
3. 城市更新涉及政府、社會群體、市場主體等多方參與，在多方的參與下通過協商達到平衡是城市更新實施過程中的核心之一 。
對于商業建築改造而言，要考慮政府、市場、租戶三方的利益，實現協同發展：
對政府而言，建築安全、施工和資金合理化、社會效益最大化是主要關注點；
對市場來講項目是否賺錢，賺錢多少是核心 ；
而對租戶來講，建築舒适度、空間配置、租金價格等是核心。
要想在各方需求和利益不一緻的情況下達到共赢，需在确保整體原則和底線的前提下，實現社會多方參與的機制。
4. 城市更新項目涉及城管、消防、住建、市政等多個部門審批，項目審批流程複雜、時間長、效率低，很影響工期。
以西安商業項目改造辦公而言，由于原建築立項過期且相關部門對城市更新項目未辦理過立項，導緻很難辦理規劃許可證，從而出現一系列問題，特别影響招商。
簡化審批和手續辦理程序，可規避審批過程中的一些問題。
5. 合理的設計周期、優秀的設計團隊和良好的策劃定位是設計成功的關鍵。
設計工作是創造性工作，特别是城市更新項目，既是命題作文，還有機會獲獎，在産品設計的每個階段都需要設計師的經驗和責任心。
現實中，設計師都難免受到現實工期和甲方預算的壓迫：
爲縮短設計周期，被要求改圖紙；
爲了迎合招商，又要改圖紙；
爲了降低造價，還要改圖紙。
西安某城市更新項目最後提交的施工圖紙設計變更超過 200 個。
從我的經驗來看，前期方案論證清楚，做好策劃定位，減少過程論證導緻圖紙反複修改過程，縮短建設周期，降低工程費用。磨刀不誤砍柴工。
6. " 商改辦 " 主要看物業位置及硬件适不适合改造新的辦公樓，除此之外，運營團隊和運營經驗很非常重要，市面上大部分都是設計或者策劃單位，效果圖都很漂亮，但缺少改造後的實際運營經驗。
還是要選擇具備自主投資改造、産業運營、工程建設、物業管理全産業鏈操盤經驗團隊和資本。
最重要的是有實操案例和投資能力。
7. 存量商業改造更新在項目前期不要盲目建設施工，特别是小體量的商業改造辦公，一定是設計先行，招商跟進，施工最後。
施工是商業改造項目的最後一步，但并不是最重要的一步。在設計和招商工作完成之後，才好進行施工。如果在前期沒有進行充分的設計和招商工作，盲目進行施工，很可能會導緻項目的失敗。
設計決定了項目的風格和效果，招商決定了項目的商業價值，而施工隻是項目的最後一步。咱是虧了好多錢買出來的經驗。前幾天和西安某寫字樓服務商交流，2023 年最後一個季度：
新項目入市放緩；
寫字樓空置率繼續上升；
整體租金水平持續下跌。
從傳統商場升級爲現代化綜合辦公樓宇，借助西安城内的交通優勢、配套優勢、住房成本低等優勢，" 商改辦 " 确實是一條新路子。特别是在目前城區用地緊張、沒有新增用地、疏解城市壓力的大背景下，城市更新正處在風口中。
不少資本和基金都盯上了這塊業務。從我自己的經驗來看，城市更新其實是一個很難的地産細分闆塊，并非适合所有的投資機構，也不是适合所有的地産基金去做，因爲改造後的收益具有很大的不可預見性，成本端也經常發生超預算，項目裏面的潛在風險很大。
啃硬骨頭靠好牙口。
本文來自微信公衆号：易旻昊（ID：yiminhao201802139），作者：易旻昊
