經濟觀察報 記者 丁文婷 一些長租公寓的租期正在變短。
萬科泊寓總經理胡冬華曾公開表示，截至 2023 年 10 月，泊寓平均租期從之前的 9 個月縮短至 7 個月，3 個月内租期占比更高達 40%。對此，泊寓對産品結構做出調整，推出長短租結合的業務模式，包括對 B 端客戶推出随心短租，最短租期從一年調整成一個月。
不止萬科泊寓，越來越多的長租公寓運營商嗅到了租賃市場的變化，不穩定的需求造成租期更爲靈活，租戶可選擇增加，以及對性價比的追求，迫使租賃市場進一步 " 内卷 "。
租期縮短
"2023 年，我們有兩個大型租賃社區項目在蘇州工業園區入市，推出時，最短隻能簽一年約；現在，增加了靈活的租期選項，1 個月、3 個月、6 個月都可以簽。" 恒泰星寓相關負責人告訴經濟觀察報，除了年底淡季經營方面的考慮，調整也是順應客戶需求。
恒泰星寓是蘇州最大的租賃住房持有和運營商恒泰租住旗下品牌，該負責人提到，2021 年和 2022 年，所有項目均爲長租，短租需求較少。從 2023 年開始，有不少項目反饋，客戶到店後提出短租意向，短租需求明顯提升。公司内部溝通後，決定對租期做出調整，增加 1 個月、3 個月和 6 個月的租期。2023 年 12 月新簽客戶，有 30% 租戶選擇了短租。
在上海工作 6 年的段先生是衆多選擇短租的客戶之一。2023 年 5 月，段先生工作的某中型遊戲公司将一條業務線整體砍掉，一個部門十幾名員工都失業了，雖然他順利入職了一家小型遊戲企業，但由于工作地點與原來的出租屋通勤時間超過一個半小時，隻能退租，賠償了 4000 多元的押金後，他與一家長租公寓簽訂了 6 個月租約。
在段先生看來，目前這份工作隻能算過渡，就業不穩定，仍然有被裁的風險。他準備走一步看一步，最壞的打算是離開上海回老家。
在深圳龍崗區經營 7 個長租公寓的王磊告訴經濟觀察報，2023 年，項目租客未到期選擇轉租的比例較往年上浮 30% 以上，公寓微信群中，隔三差五有轉租信息發出。
讓王磊印象深刻的是，2023 年幾乎每個月都有一聲不吭、悄悄搬離公寓的租客，" 押金也不要了，以前也有類似情況，但很少 "，公寓管家打電話追問，答複清一色爲工作變動更換居住地或離開深圳回老家。
恒泰星寓在 2023 年推出的大型租賃社區項目瑞華四季公寓位于蘇州金雞湖北，離蘇州工業園區湖東、湖西兩大 CBD 約 3-4 公裏，吸引了 CBD 内一些銀行、律所租客，項目出租率比較穩定。
而該公司經營的另一家分散式長租公寓在 2023 年出現變化。上述負責人介紹，合租項目每到年底都會出現個别退租情況，但 2023 年的退租情況大幅增加，導緻出租率達到曆史最低。
在該負責人看來，兩個項目的差别與項目的位置和租客群體密切相關，" 出租率低的項目位于蘇州工業園區北部，以勞動密集型的制造業、機電行業的租客爲主 "。
選擇換租
2023 年，王磊在深圳龍崗區運營的幾個長租公寓入住率均超過了 98%，在同行中 " 一騎絕塵 "，項目租客超過一半是在福田上班的年輕人。過去，鮮少有福田上班的年輕人選擇在龍崗租房。
王磊介紹，一方面，因爲地鐵快線的開通，福田到龍崗的通勤時間從 1 個小時以上縮短至 40 分鍾；另一方面，由于福田等市區租金居高不下，不少租客爲追求省錢和舒适，選擇在關外租房。
王磊告訴經濟觀察報，在深圳市區，2500 元隻能合租到一個十幾平方米的單間，但在龍崗區，1600 元左右可以租到 30 平方米的一居室，" 不僅租金便宜了，居住環境也更好 "。
根據貝殼研究院報告，現階段居民儲蓄意願增強，租客提高租金支出的有效需求不足，更傾向在可接受範圍内，由高租金區域向低租金區域換租。
換租需求也出現在 2023 年高端租賃市場。
上海某外資高端公寓相關負責人 Sara 告訴經濟觀察報，2023 年，大量保租房入市，不斷虹吸高端公寓客戶。一方面，保租房戶型好，配套新；另一方面，民水、民電也非常吸引租客，許多租客不願承受公寓高昂的電費。" 最重要的是，一些保租房的租金隻有我們的一半，我們受到的沖擊非常大 "。
Sara 介紹，2023 年下半年，上海某國際基金投資的高端公寓出現了退租潮，一個月退租最高超 20 套，多數租客并未離開上海，而是搬到了更便宜的公寓。
一名高端公寓中介表示，2023 年 6 月，普陀區某央企運營的一個中高端保租房項目入市後，吸引了普陀、靜安、長甯區多家高端公寓的租客，" 外資高端公寓一房月租金都在 2 萬元以上，換到保租房項目，可以租下一套三房 "。
該中介介紹，上述央企保租房項目，僅 4 個月，入住率就爬升到了 90% 以上。
國家統計局數據顯示，2022 年全國居民人均可支配收入爲 36883 元，比上一年增長 5%。雖然收入增長了，但租房人群更傾向于控制租金預算或縮減租金支出。
根據貝殼研究院數據，2023 年 1 — 10 月，廣州、上海套均月租金支出比 2022 年同期分别減少 43 元、154 元。據此推算，按年套均支出減少約 516 元、1846 元。從租賃價格段占比來看，廣州套均月租金支出 3000 元以上占比減少 1.79%，上海套均月租金支出 5000 元以上占比減少 3.43%。
不僅 C 端租戶換租，企業租戶同樣也在調整，" 一些企業将員工宿舍從租金高的公寓換租到價格更低的公寓 "，恒泰星寓旗下東延四季公寓項目負責人告訴經濟觀察報。
東延四季公寓項目包含合租公寓、家庭公寓、白領公寓、企業公寓、服務式公寓等多種産品類型，有近 4444 套房源。2023 年 6 月開業後，白領公寓和家庭公寓很快滿房，但企業公寓租賃不理想。" 園區其他企業運營的宿舍型公寓也出現了出租率下降的情況 "，上述東延四季負責人介紹，以往同行類似定價的産品出租率基本接近滿租，但 2023 年普遍下降 10% 左右。
以往，蘇州工業園的企業公寓出租情況非常好，疫情期間，宿舍類産品在市場上 " 一房難求 "，每年三四月，企業排隊租房，但 2023 年沒有出現，甚至有的企業整棟樓退租。
該負責人介紹，出現這一情況，一方面因爲部分企業用工減少；另一方面是企業需求降級。東延四季公寓項目在蘇州工業園定位偏中高端，一些企業從成本考慮，會選擇條件差一點但價格低的項目作爲宿舍，" 我們 4 人間價格在 2400 元左右，有的公寓價格在 1200 元 -1500 元左右 "。
内卷加劇
根據公開數據，截至 2023 年底，全國累計籌建 564 萬套（間）保障性租賃住房，其中上海、成都、重慶分别籌建 45.3 萬套（間）、17.4 萬套（間）、26.4 萬套（間）。随着重點保障性租賃住房規模化入市，對租賃市場的影響也開始顯現。
根據 ICCRA 數據，北京和上海集中式長租公寓平均租金均出現明顯下滑。其中北京從 2021 年的 5.75 元 / 平方米 / 天降至 2023 年三季度的 4.82 元 / 平方米 / 天；同期，上海從 5.61 元 / 平方米 / 天降至 4.43 元 / 平方米 / 天。" 從供給端看，長租公寓産品逐漸多元化，品質不斷升級，客戶選擇更多 "，ICCRA 住房租賃産業研究院院長趙然介紹，大社區型保障性租賃住房在産品力、服務、價格等方面均有較大競争力，雖然部分項目沒有直通地鐵，但會配套班車。
趙然表示，青年公寓和高端公寓相對受沖擊比較大，一些 " 二房東 " 模式的青年公寓，在升級、改造等方面都會受到限制，在當下市場上競争力較弱。
2023 年，高端長租公寓的外籍客戶數量顯著減少。Sara 表示，一方面因爲外資公司減少外派人員；另一方面，航班和簽證未恢複至 2019 年水平，也耽誤了一些客戶入境，" 一些跨國公司租戶原本 2023 年 10 月入住，因爲等待簽證，要推遲到 2024 年 2 月 "。
爲了提高入住率，2023 年開始，大部分高端長租公寓選擇了價格戰。Sara 表示，2023 年，上海高端長租公寓租金比 2019 年下降了 18% 左右，個别項目降幅更甚。
2023 年上半年，上海某國際知名公寓的小戶型租金降幅達到 40%；虹口某知名公寓 54 平方米 loft 戶型，2022 年簽單價格在 2 萬元左右，2023 年已降至 1.4 萬元左右。Sara 發現，一些小業主的别墅型産品租金降價幅度達到 50%。
更讓 Sara 頭疼的是，由于市場供應增加，客戶選擇空間大，租賃決策期從原來的兩周拉長至一個半月。根據貝殼研究院數據，2023 年 1-10 月，北京、上海、廣州和深圳租房成交周期比 2022 年同期分别延長 6.1、7.6、5.4 和 3.0 天，其中深圳和廣州在 2 個月左右，北京和上海在 1.5 個月左右。2019 年同期，四大城市平均成交周期均在 40 天内。
（應受訪者要求，王磊、Sara 爲化名）
