本文來源：時代财經 作者：宋然
8 月 25 日，住房城鄉建設部等 3 部門發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定标準的通知》，将 " 認房不認貸 " 作爲政策工具，納入 " 一城一策 " 工具箱，供城市自主選用。業内普遍認爲，此舉一出将會大大改善目前的市場環境。
僅 5 天後的 8 月 30 日，廣州、深圳就接連發布 " 認房不用認貸 " 政策。作爲樓市大招，" 認房不用認貸 " 之後，名下無房卻有貸款記錄的家庭可以享受首套房優惠，無論首付還是利率均降低不少。
1 天後的 8 月 31 日晚間，又是連續兩條重磅政策出台刺激全行業神經。當晚，政策層面表示，首套住房貸款最低首付款比例統一爲不低于 20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一爲不低于 30%；同一時間，存量首套個人住房貸款下調。
9 月 1 日晚間，北京、上海也終于派送了傳言已久的 " 大禮包 "，宣布執行 " 認房不用認貸 " 政策。至此，北上廣深四大一線城市均全部執行該政策，力度空前。
對此，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，政策暖風頻吹，核心城市房地産市場将迎來一波向上行情，" 金九銀十 " 市場可期，核心城市房地産市場有望逐漸企穩，從而帶動全國房地産市場逐漸修複。
在政策換錨的同時，房地産市場供需形勢也在發生深刻改變。目前，行業正在探索房地産健康發展新模式，随着房地産市場新舊動能的轉換，貝殼正處于行業發展軌迹切換的當口。
8 月 31 日，居住産業數字化服務平台貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發布 2023 年第二季度财務業績。貝殼第二季度總交易額（GTV）爲 7,806 億元，同比增長 22.1%，淨收入爲 195 億元，同比增長 41.4%，毛利率爲 27.4%，淨利潤達 13 億元，調整後淨利潤達 23.64 億元。上半年貝殼實現 GTV 1.75 萬億元，同比增長 43.0%，淨收入爲 398 億元，同比增加 51.0%。
在獲得喜人成績的背後，更應該注意到，随着市場換檔，貝殼選擇與市場發展趨勢同頻共振，用獨有的解題方案給出了一張滿意的答卷。
行業換檔，業績走高
不隻是上述大招，今年以來，各地均在持續優化房地産調控政策，從優化限購限售政策到下調最低首付比例，從發放購房補貼到強化公積金政策支持，從購房契稅補貼到二手房 " 帶押過戶 " ……房地産政策不斷優化調整，有力支持了剛性和改善性住房需求。
這在信貸數據上也有所體現：上半年，個人住房貸款累計發放 3.5 萬億元，較去年同期多發放超過 5100 億元；6 月個人住房貸款利率爲 4.11%，同比下降 0.51 個百分點。
可以說，從中長期來看，我國房地産市場正從過去的高速發展轉向平穩發展。" 考慮到我國房地産市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策存在邊際優化空間。" 中國人民銀行貨币政策司司長鄒瀾表示。
對此，貝殼深有體會。貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東表示：" 今天，我們正處于行業發展軌迹切換的當口，‘住得好’替代‘買到房’成爲需求的第一位。真正關注‘人’和‘住’的黃金時代，才剛剛到來。當下，以及可預見的未來的主要矛盾，是消費者期盼更美好的居住，而行業品質産品和服務供給不足。我們将戰略升級爲‘一體三翼’，并做了相應的組織配套調整，在更廣泛的居住領域，推動産業的供給側升級，提供好産品、好服務，讓消費者‘安居’，助力服務者‘樂業’，共築更美好的居住。"
今年一季度，市場前期積壓購房需求集中釋放，帶動房地産實現 " 小陽春 "，二季度房地産市場逐步回歸常态化運行，上半年市場整體呈現企穩态勢。第二季度貝殼存量房業務 GTV 達到 4,565 億元，同比增長了 16.0%。同時，淨收入也達到了 64 億元，同比增長 15.9%。此外，存量房貢獻利潤率在二季度市場的環比調整中，維持在 45.6% 的高位，同比提升了 8.9 個百分點，表明貝殼的核心業務盈利能力持續而穩定。
盡管整體新房市場複蘇節奏相對滞後，貝殼通過貼近客戶的渠道價值得到了更多認可。受益于目标市場的穩定發展、對新房業務生态治理的堅定投入以及開發商預付傭的 " 快傭 " 模式帶動，貝殼新房業務保持了高效的作業勢能。二季度新房業務 GTV 達到了 2950 億元，同比增長 32.4%，淨收入爲 87 億元，同比增長 30.4%。
随着住房向居住屬性回歸，門店和經紀人的運營也從單純規模擴張進入到以效能提升爲核心的時代。貝殼從搭建門店和經紀人分級的基礎設施入手，建立更專業的人才梯隊，讓消費者的多元需求更好地被滿足，幫助提升服務者的作業效率和收入，在向着成爲社區居住服務專家的能力升級中，實現自身的職業化發展。
面對過去的單邊市場逐漸向供需平衡轉變，貝殼針對購房者更個性化的居住改善需求和業主更強烈的置換意願，不斷深化精細化運營。圍繞房、客、經紀人三個關鍵要素，貝殼于今年上半年對全國範圍内的 " 店對盤 " 房源運營機制進行了升級，讓經紀人更聚焦特定社區，提高房源維護能力，同時通過線上化産品能力升級和商機分配機制優化，貝殼增強了經紀人之間的房源流通能力以及房、客精準匹配能力，有效提升了房源去化效率。
貝殼解題，走向更遠
今年 7 月，貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東發布公開信《翻越第二座山，吹響集結号》，宣布啓動 " 一體三翼 " 戰略升級并進行相應的組織架構調整。
彭永東表示，此次調整的基點是圍繞客戶，以一線爲價值中心，組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線，以及财經、産研、戰略、品質、人力、用戶、合規、公共、協同九條事務線。彭永東在信中表示，這次戰略升級和組織架構調整 " 最終目的隻有一個——幫消費者‘安居’、助服務者‘樂業’。"
據悉，貝殼新四大業務線的宗旨分别是：經紀事業線，以 ACN 爲基石，以提升客戶體驗爲核心，推動行業健康生态；整裝事業線，宗旨是推動家裝行業再造，客戶體驗與服務者效率雙提升，讓居住更美好，讓愛溫暖家；惠居事業線，宗旨是讓租住成爲一種生活方式，讓資管經理成爲長期職業，幫助服務者實現效率翻番；貝好家事業線，設立宗旨是以客戶思維，共築好産品、好服務，推動房屋供給側升級。
值得注意的是，在第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在内的非房産交易服務業務同比增速顯著，收入占比首次突破 20%。二季度貝殼家裝家居業務收入 26 億元，可比口徑下同比增長 91%。2 月以來，家裝家居業務連續 5 個月單月合同額破 10 億元；上半年貝殼積極響應 " 租購并舉 " 号召，打造多元化租住解決方案。截至二季度末，專注于分散式租賃住房管理服務的省心租業務在管房源規模超過 120,000 套，入住率達到 94.5%。
正如彭永東在信中所說：我們今天正處于行業發展軌迹切換的當口。他認爲，當下的行業、也就是當下的客戶需求在強烈地呼喚着購房者和房子之間關系的重置。大城市裏的成熟家庭，日益成爲購房重要的一極，多居室、大面積，小區品質和居住體驗是他們尤爲看重的，類似這些對好産品的定義叠變，讓房子的品質開始了進一步分化。這些偏好意味着新房産品也在呼喚供給側升級，使得通過創新方式改造供應鏈條成爲可能。通過對城市不同購房主體在消費需求、行爲偏好上的大數據分析，設計出契合客戶需要的居住産品也将成爲可能。
因此，無論是房子本身，還是面對消費者租房、買賣、托管、裝修等諸多居住需求，好産品與好服務将會獲得非對稱的品質紅利，在市場劇烈變動期内，這是貝殼最腳踏實地的解題思路。
基于上述考量，貝殼近幾個月動作不斷。8 月中旬，成都成華區建設路北，一棟原來的宿舍樓經過改造後，正式以貝殼 · 海鹽公寓門店的形式亮相。海鹽公寓是貝殼租房旗下首個中高端長租公寓品牌，成都建設路門店是其正式落地的第一個項目。
在裝修方面，7 月 3 日，貝殼團裝在天津以 " 品質團裝 津心築家 " 爲主題舉辦媒體溝通會。貝殼團裝首個項目落地天津金融街 · 南站金悅府，工藝樣闆間和實景樣闆間正式對外亮相。溝通會現場，貝殼精工裝 - 環津區域總經理郭志偉表示，" 貝殼團裝具備多維度價值，不僅能讓消費者享受到真正省心省錢的裝修産品和服務，也能助力開發商去化提效。"
