自 8 月底開始，深圳樓市政策頻出，" 認房不認貸 "、" 港澳居民放松限購 "、" 取消離異時間限制 "、" 取消離異首付要求 "、" 存量房貸利率下調 " 等利好政策接連出台，使得深圳樓市一直備受關注。
進入 9 月後，樓市更是迎來 " 金九銀十 " 銷售旺季，但令人意想不到的是，即使在諸多利好疊加的背景下，近期深圳樓市的表現依舊不算明朗。
新房、二手房成交萎靡，新增貨值再創新高
據深圳房地産信息平台公示，9 月全市新建商品房成交約 25.39 萬平方米（2480 套），同比減少約 53.35%；其中新建商品住宅成交約 20.93 萬平方米（2076 套），同比減少約 43.52%，對比 8 月份成交的 2199 套，環比減少約 5.6%。同期全市二手房住宅成交面積約 23.2 萬平方米（2400 套），成交套數環比微跌約 0.9%。
值得注意的是，在中秋國慶期間，深圳的樓市也較爲平淡。
有統計數據顯示，今年中秋國慶假期期間，全國重點 10 城新建商品住宅日均成交 612 套，處于近七年次低位水平。其中，深圳在 2023 年 " 雙節 " 期間累計成交 336 套，較去年同期下降 39.5%，日均成交 42 套，日均成交面積約 3.5 萬平方米，較節前一周（9 月 22 日至 9 月 28 日）相比下降 41%，較去年國慶期間下降 46%。
在成交量持續低迷的背景下，深圳一二手房的供應量卻在不斷提升。
據了解，9 月深圳全市新增一手住宅預售面積約 92.2 萬平方米，創下三季度最高值，環比上漲 68%。9 月底全市一手住宅庫存面積約 498.8 萬平方米，但是随着 9 月下旬成交走低，一手住宅去化周期持續上漲，超過 17 個月。
克而瑞市場監測數據顯示，2023 年 9 月，深圳全市共有 23 盤入市搶收，包括 21 個住宅項目共 22 次開盤加推以及 2 個公寓項目入市，合計推售 9282 套房源。
2023 年 9 月深圳市開盤項目分布圖，圖源水印
值得一提的是，深圳樓市的低迷狀态并非一朝一夕。
2021 年 2 月 8 日，深圳建立二手住房成交參考價格發布機制，全市共有 3595 個小區被納入 " 指導價名單 "。政策剛出時效果還不算明顯，但由于之後深圳将二手房參考價作爲銀行發放貸款的标準，導緻深圳二手房市場曆經長達 2 年的低位盤整，2022 年更是跌入谷底。
深圳房地産中介協會統計數據顯示，2022 年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853 套，相比 2021 年 44375 套的錄得量，下降幅度達到 39.5%，創下深房中協有二手房錄得量數據統計以來的最低值，二手房錄得量連續 2 年低于新房成交量。
進入 2023 年，深圳樓市曾在第一季度出現 " 小陽春 "，二手房市場曾在 3 月和 4 月實現了每月交易量超過 3000 套的表現。但到了 5 月，二手房市場再次陷入低迷，其交易量（過戶量）直接下滑至 3000 套以下，并于 7 月和 8 月下挫至接近 2000 套的交易量。
在二手房市場不斷下挫之前，深圳的新房市場也不甚理想。2020 年 7 月 15 日，深圳發布了被稱爲 " 曆史最嚴房地産限購新政 "，其中明确要求 " 深戶滿 3 年同時要繳納 3 年社保才有資格購買商品房 "，這導緻很大部分 " 新深戶 " 失去了購房名額。
要說明的是，2023 年 7 月正好是 "715 新政 " 屆滿三年之際，本應該釋放大批量的購房需求，但從克而瑞市場監測數據來看，今年 7 月，深圳的新房住宅成交量也不過約 37.08 萬平方米。
國央房企紮堆深圳北，擱淺逾 30 年項目預計年底面世
相比持續在低位徘徊的二手房市場，深圳的新房市場雖也不理想但至少數據還算過得去。
樂有家研究中心數據顯示，9 月份，深圳新房市場全市網簽成交 2076 套一手住宅，環比下跌 6%。全市各區新房成交主要集中在寶安及龍華兩區，其中寶安區網簽 775 套，龍華區網簽 335 套，占比超一半。
聚焦到具體片區，钛媒體 APP 注意到，深圳龍華區的深圳北片區是近段時間新房市場較爲活躍的片區。目前包括超核中心潤府、中海珑悅理、超核紫雲府、保利招商龍譽等在售新盤，以及待售新盤——中洲迎玺花園。
其中，超核中心潤府是由華潤置地（01109.HK）、深鐵聯合打造的北站超核萬象中心，據悉，該項目是今年上半年深圳銷售金額最高的項目之一，最近一次獲得預售證是 4 月份，備案均價約 7.23 萬元 / 平方米，毛坯交付，目前已處于清盤狀态。
與超核中心潤府緊鄰的新盤是由中國海外發展（00688.HK，以下簡稱 " 中海 "）開發的中海珑悅理，該項目備案均價約 7.2 萬元 / 平方米，戶型面積段涵蓋 88 平方米、97 平方米、101 平方米和 128 平方米。
不過由于近年來，中海在深圳新入市的住宅項目不斷發生因質量、裝修、貨不對闆等維權問題，導緻中海在深圳的口碑不斷下挫。疊加中海珑悅理還有近一半的房源是租賃住房、車位比僅 1:0.6、無社區園林等因素，使得該項目的認購情況并不理想。
深圳北片區内另一個由華潤置地操盤的住宅項目是超核紫雲府。據了解，超核紫雲府于 9 月 14 日獲得預售證，備案均價 7.07 萬元 / 平方米，項目在開盤時采取了較爲進取的促銷策略，使得折後均價約 6.4 萬元 / 平方米起。
雖然超核紫雲府總體量僅 4.8 萬平方米、隻有兩棟單元樓，且靠近地鐵 4 号線，卻是目前片區裏唯一帶精裝修交付的新盤。9 月 22 日，超核紫雲府進入選房階段，有效認籌 402 批，對應房源 464 套，最終錄得銷售 261 套，折合去化率 56.25%。
另據钛媒體 APP 現場了解，深圳北片區内還有中洲迎玺花園處于待售狀态，目前該項目還未取得預售證，預計最快本月底或者下月初入市，開發商爲深圳本地房企中洲控股（000042.SZ）。
項目資料顯示，中洲迎玺花園占地面積約 7.7 萬平方米，總建面約 44.6 萬平方米，容積率約 4.24，計劃分三期 5 個批次開發，涉及 17 個單元住宅樓、1 棟幼兒園，規劃約 2669 戶。
值得一提的是，中洲迎玺花園原爲 " 深圳龍華黃金台項目 "，是中洲控股在深圳的重點項目之一，曆史最早可追溯至 1993 年，在公司半年報中對于該項目的描述爲 " 位于深圳北站核心商務區内，區位優勢明顯，拟打造龍華區核心地段的高端住宅産品 "。
據钛媒體 APP 早前報道，2020 年 4 月，中洲控股、深圳市寶東地産開發有限公司（以下簡稱 " 寶東地産 "）與深圳市規劃和自然龍華管理局簽訂征地補償協議，據此黃金台項目被置換成一宗占地 9 萬平方米的商住地塊。但由于該項目存在權益糾紛等問題，推進難度大，直到 2022 年 9 月方才進入開工階段，并對外公開案名爲 " 中洲迎玺花園 "，預計 2026 年 1 月竣工、總投資金額約 62.13 億元。
今年 1 月 18 日，中洲控股才從寶東地産手中獲得後者持有的黃金台項目公司最後 10% 權益，據此正式拿到黃金台項目 100% 的權益。曾有投資者向中洲控股詢問從寶東地産獲取黃金台項目 10% 權益所涉及代價，不過中洲控股方面并未對此回應。
值得一提的是，黃金台項目完全歸屬于中洲控股尚不足半年時間，該項目的權益劃分再度出現變化。今年 6 月 26 日，中洲控股發布公告稱，公司及全資子公司中洲地産與信達資本、中國信達深圳分公司合作設立 " 廣西信中投資合夥企業（有限合夥）"（以下下稱 " 廣西信中 "），總規模約 60.41 億元。
其中，中國信達深圳分公司現金出資 42 億元，作爲合夥企業的優先級 LP；随後合夥企業将這 42 億元以借款方式輸送給中洲地産，作爲其中一項增信措施，中洲地産 90% 股權被用于質押擔保。而中洲控股以股債權形式出資 18.4 億元，作爲合夥企業劣後級 LP，包括中洲地産剩餘 10% 股權和深圳市黃金台項目有限公司 100% 股權。
钛媒體 APP 注意到，在投資者互動平台，曾有投資者提問 " 設立廣西信中投資合夥企業，是真轉讓黃金台項目股份，還是真的融資？"中洲控股方面回複稱，" 是爲了優化公司債務結構，推動公司項目開發建設。"
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二級市場方面，截至 10 月 12 日收盤，中洲控股股價報收 6.54 元，漲 0.93%，成交額爲 1973.56 萬元，當前公司總市值約 43.48 億元。（本文首發于钛媒體 APP，作者｜陳偉納）
