經濟觀察網 記者 周一帆 公募 REITs 擴募正式起航。
近日，包括華安張江光大 REIT、中金普洛斯 REIT、博時蛇口産園 REIT、紅土創新鹽田港 REIT 在内的四隻獲準擴募的公募 REITs 産品分别發布基金份額持有人大會表決結果暨決議生效公告、擴募并新購入基礎設施項目招募說明書等，标志着首批 REITs 産品擴募啓動。
博時招商蛇口産業園 REIT 基金經理劉玄認爲，通過積極參與基礎設施公募 REITs 的第一批擴募，無論是對公司的業務發展還是對行業的市場建設，均能展現顯著的社會影響，起到積極的示範作用。
具體來看，首批擴募的四隻 REITs 産品均爲向特定對象發售（定向擴募）。其中，博時蛇口産園 REIT 本次擴募拟發售金額不超過 13.478 億元，拟發售份額上限爲 5.768 億份；中金普洛斯 REIT 本次擴募拟發售金額不高于 18.53 億元且不低于 18.21 億元，拟發售份額上限爲 4.58 億份；紅土創新鹽田港 REIT 本次擴募拟發售金額不超過 4.148 億元，拟發售份額上限爲 1.6 億份；華安張江光大 REIT 本次擴募拟發售金額上限爲 16.40 億元，拟發售份額上限爲 4.85 億份。
嘉實基金相關人士對經濟觀察網記者表示，我國 REITs 底層持有的是成熟運營的基礎設施項目，其項目自身的内生增長動力有限，而通過擴募可以實現底層資産規模的擴張，帶動 REITs 業績增長。
其補充指出，REITs 擴募還可在一定程度上實現資産的分散化，通過擴募，REITs 可以在資産業态、資産區域等方面進行合理布局，以降低收入的波動性，提高現金流的穩定性。" 此外，擴募可以增厚 REITs 的分紅收益率，從而提高投資者的現金分紅收益。因此，擴募作爲 REITs 成長性的來源之一賦予了 REITs 本身成長的生命力，使得 REITs 的資産投資運營管理不再是一個靜态的資産持有過程，更是一個動态的成長過程。"
業内人士也表示，" 首發 + 擴募 " 雙輪驅動的發展格局逐漸形成之下，未來将進一步推動公募 REITs 常态化發行。
公募 REITs 又一裏程碑
相關公告顯示，首批擴募的四隻産品發售價格将通過競價方式确定，發售價格不低于定價基準日前 20 個交易日基礎設施基金交易均價的 90%。
在募集資金用途上，博時蛇口産園 REIT 擴募資金将用于認購招商蛇口博時産業園基礎設施 2 期資産支持專項計劃資産支持證券全部份額，進而最終用于新購入招商局光明科技園科技企業加速器二期項目，而中金普洛斯 REIT 擴募募集資金将在支付必要費用後全部用于新購入基礎設施項目。
華安張江光大 REIT 擴募的實際募集資金在扣除基礎設施基金層面預留費用後，拟全部用于認購華安資産張潤大廈資産支持專項計劃全部資産支持證券，進而新購入基礎設施項目，而紅土創新鹽田港 REIT 擴募資金将用于認購深創投 - 鹽田港倉儲物流 2 号資産支持專項計劃的全部資産支持證券，并最終投資于世紀物流園項目。
" 本次擴募後，博時招蛇産園 REIT 管理規模預計将有所提升，打通了基礎設施公募 REITs 的擴募通道，後續招商蛇口持有的園區資産有望陸續裝入，基金的資産和儲備規模将進一步得到提升，以進一步拓展多元化資産管理的布局。" 劉玄告訴經濟觀察網記者，" 此外，本次擴募後，博時招蛇産園 REIT 将實現資産組合的初步多元化，将進一步增強公司在産業園這一基礎設施公募 REITs 細分賽道上的競争優勢和運管能力。"
除了擴大基金規模、優化資産組合外，劉玄還認爲本次擴募是落實相關政策要求的具體舉措：" 擴募有助于進一步盤活基金發起人（原始權益人）存量優質資産，增強發展能力、降低負債水平，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平；有利于完善市場化、法治化機制，推動基礎設施 REITs 健康發展；有利于進一步拓寬基礎設施項目資金來源，更好盤活存量資産、擴大有效投資，爲國家推動‘十四五’期間的基礎設施高質量發展作出貢獻。"
其進一步表示，首批基礎設施公募 REITs 擴募草案的出爐以及後續擴募工作的有序推動，将有助于進一步完善基礎設施公募 REITs 的市場制度建設，完善擴募機制、規範和引導公募 REITs 存續期間新購入基礎設施項目及相關決策、信息披露等事項的業務規則。對提升市場規模、優化公募 REITs 産品投資組合等具有重要促進作用，是公募 REITs 市場逐漸邁向成熟的又一個裏程碑。
突發性事件沖擊行業
值得關注的是，在首批啓動擴募的 REITs 産品中，華安張江光大 REIT 卻在 5 月中旬遭遇了突發的退租事件。
根據公開信息，5 月 12 日，OPPO 宣布關停旗下芯片子公司哲庫科技 ( 上海 ) 有限公司 ( 以下簡稱 " 哲庫科技 " ) ，而後者正是華安張江光大 REIT 擴募拟新購入基礎設施資産張潤大廈的重要承租方之一。
随後，華安基金于 5 月 17 日公告表示，哲庫科技于 2023 年 5 月 16 日 18 點 29 分以郵件形式向上海張江 ( 集團 ) 有限公司發出說明函，确認哲庫科技股東會于 5 月 12 日正式做出解散并清算哲庫科技及其下屬公司的決定。近期哲庫科技将從張潤大廈完全搬出，後續無進一步租賃需求。哲庫科技拟于下周與上海張江 ( 集團 ) 有限公司協商租約解除事宜。
" 哲庫科技突發退租對于整個公募 REITs 行業而言，更多還是一次偶然性事件。但 REITs 産品核心還是要把握分散度，基金管理人應該通過常态化擴募提升公募 REITs 底層資産分散度，降低受到少數租戶變動、行業結構調整或區域經濟對産品的影響。" 一位業内人士對經濟觀察網記者表示。
對此，劉玄認爲，底層資産的分散度較高與集中度較高所面臨的經營難點不同，需要解決的問題也大相徑庭，需根據資産所處區域、産業分布、租戶結構等具體情況來具體分析、判斷，不能一概而論。對于基金管理人而言，項目運營的核心是提升底層資産的投資價值，并獲得投資者的認可。
" 在公募 REITs 存續期間，底層資産經營收入的分紅是投資者收益的重要來源之一，而底層資産的經濟效益又與運營管理能力密切相關。同時，基礎設施項目的平穩運行也是公募 REITs ‘募 - 投 - 管 - 退’機制充分發揮的前提。因此，爲提升底層資産的投資價值，應保障運營管理能力的高效和穩定，對營運機構建立有效的獎懲機制，激勵運營管理團隊提升經營業績，提升 REITs 資産組合靈活性、基金擴張專業性、資産運營穩定性，促進 REITs 市場行穩緻遠。" 劉玄指出。
長期投資的 " 角色定位 "
盡管首批擴募的 REITs 産品目前進展順利，但從整體投資價值上來看，今年這一領域的二級市場表現卻較爲疲軟。
Wind 數據顯示，截至 5 月 24 日，目前已經上市的 27 隻公募 REITs 産品中，僅有兩隻在今年内實現正收益，而末尾的産品累計下跌已超過 18%。
對此，前述嘉實基金人士向記者解釋，公募 REITs 不同于股票和債券，是基于實物資産上的現金流、并且以現金流分紅爲特點的一類資産，會受一級發行溢價率、供需關系、宏觀經濟和行業周期、貨币和利率環境等複雜因素影響。
在其看來，基于公募 REITs 本身的獨特性、重要性，無論從投資者視角，還是管理人視角，或是産業方角度，任何單一維度都很難全面解構 REITs 的全貌，也很難在僅考慮單一維度情形下真正做好 REITs，"REITs 本身不應放棄其最大的立足資産的優勢，隻有資産本身的不朽屬性方能創造百年品種，所以一隻優秀的 REITs 産品應該定位于成爲一隻‘主動管理的被動型産品’。這裏的主動管理并不側重運營，而是管理人應側重對優質資産的投資判斷、價格談判、運營監管以及擇時買賣。"
實際上，不少業内人士亦認爲，當前公募 REITs 仍面臨着專業機構投入匮乏，流動性不足等問題，二級市場價格更多被短期資金左右，市場深度建設仍需要進一步加強。
" 由于公募 REITs 産品所持基礎設施項目分派率良好，二級市場價格存在一定業績支撐，但投資者應理性看待公募 REITs 産品與公募基金、股票等其他品種的差異，正确理解公募 REITs 長期持有、穩定經營基礎設施項目的投資邏輯。建議投資者基于理性分析判斷，根據未來分紅預期，合理評估 REITs 投資價值，樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說，穩健、适宜長期持有，是公募 REITs 作爲投資産品的‘角色定位’。" 劉玄表示。
