本文來源：時代周報 作者：曾思怡
房地産市場供求關系發生重大變化，部分城市對商品房 " 限跌 " 态度有所改變。
12 月 8 日，蘇州相城區便民服務員回複稱目前商品房實行一房一價，申領銷售許可前先進行價格備案。實際銷售價格不得高于備案價銷售；低于備案價銷售的，低于備案價的幅度，暫無相關限制。
這一舉動受到關注和熱議，蘇州也被業内視爲 " 限跌 " 松動第一城。
其後南京、深圳等多個城市陸續出現 " 限跌 " 松綁情況，業内認爲 " 限跌 " 松綁将向全國範圍蔓延。
其實早前就有媒體提出鼓勵 " 限跌 " 松動的觀點。8 月下旬，證券日報發文提出 " 房地産市場供求關系已經發生變化，房企銷售受阻、經營困難、在融資不暢的情況下，去化自救需要更多定價自主權。"
" 限跌 " 松動對房企去化自救作用幾何？對城市樓市量價有怎樣的影響？不妨來看看 " 限跌 " 松動 20 天後的蘇州樓市。
比往年降得快、降得多
" 近期就是全年最低價了，不出手年後沒有這個價格了。"
12 月 21 日，時代周報記者咨詢蘇州當地多位房産中介了解到，今年 11、12 月正是蘇州房價的低位，在售樓盤中，有的流速慢七八折就能拿下，即使是全市流速最快的樓盤也能打 9.5 折左右。
房産中介蔣先生介紹，他最近正在給客戶帶看蘇州相城區黃橋闆塊的房子，降幅 1-2 成的比比皆是，還有的接近三成，" 客戶看的這套房子原來總價 280 萬，現在 200 萬就能拿下，冬至特價活動再送 8 萬元車位抵用券和 1 萬元家電禮包 "。
蔣先生表示，該樓盤大幅降價，有流通速度慢、周邊資源相對薄弱的因素，但即使是全市最熱門、流速最快的平江新城闆塊，近期降幅也達到 0.5 成左右。
另一名房産中介馬先生也有相同的感受。馬先生告訴時代周報記者，11 月以來新房降價傳導至二手市場，" 尹山湖有個二手房挂牌價 180 萬，最後 130 成交；城南闆塊 103 平米的次新房，挂牌 307 萬、成交 240 萬。不過也有業主急出手的原因，大多數二手房不會降這麽多 "。
" 其實每年 12 月份的房價都是當年最低的，因爲開發商要沖年底業績。" 馬先生說，不過今年 11 月就開始大幅降價了，比往年降得更早，整體而言降價幅度也比 2022 年年底更大。
蘇州城市景觀 圖源：圖蟲創意
至于原因，馬先生認爲主要今年蘇州樓市量價不如往年，也有 12 月初蘇州釋放 " 限跌 " 松動的信号在作用，" 當時不限跌信号出來，網上很多聲音說房企這下敢降價、要降價了。但半個多月過去，隻能說有推動作用但不明顯 "。
同爲房産中介的陳創（化名）則持不一樣的看法。他覺得 " 限跌 " 松動的信号對蘇州樓市影響不大，" 熱門闆塊不會大幅降價，配套一般或者鄉鎮闆塊要降之前也降了，不過具體操作不方便透露 "。
回到量價層面的讨論，雖然同比往年降溫明顯，但在全國新一線城市來看蘇州樓市依舊 " 穩 " 字當頭。
諸葛數據研究中心高級分析師朱麗平在接受時代周報記者采訪時表示，受 1 月 31 日蘇州大力支持剛性和改善性購房需求的影響，蘇州 2 月和 3 月環比漲幅均超 5 成，政策顯效帶動市場活力恢複。前 11 月中有 5 個月環比上升，受認房不認貸、優化公積金購房貸款等原因，改善信号明顯但仍舊不足。
二手房市場 " 以價換量 "，漲價信心不足，二手住宅市場均價微降。朱麗平認爲，雖然今年以來蘇州樓市整體表現平淡，但在全國新一線城市來看樓市依然是穩字當頭，這與蘇州政策以及市場強大的購買力密切相關。
核心闆塊穩，邊緣跌幅大
" 限跌 " 松動對蘇州樓市的影響幾何，不同受訪中介認爲有深、有淺，甚至沒有。
但提及 " 限跌 " 松動對城市不同闆塊樓盤的影響時，大家幾乎都給出了一樣的觀點，即核心、熱門闆塊受到的影響較小，甚至可能不受影響；而周邊配套一般、流通速度慢，又或者開發商急于回籠資金的樓盤更有可能因此降價。
據蔣先生觀察，12 月初以來，蘇州熱門、流速較好的樓盤雖然有降價，但主要在 95 折左右，很少超過 9 折；而大幅降價的樓盤是前幾個月就已經再降了，12 月又再度加大降價幅度。
" 城市限跌松動後，小戶型、商住兩用房、小産權房、旅遊地産以及沒有稀缺資源的老舊二手房等，都會大幅度降價；而坐落在城市核心區域的老舊小區、帶有名校的學區房、交通路線便捷的房子和樓王附近的房子等通常不會降價。" 朱麗平表示，這個結論在全國範圍内都具有一定的普遍性。
姑蘇區是處于城市核心位置的老城區，房價堅挺 圖源：圖蟲創意
還是以上面提到的蘇州樓盤爲例。有蘇州樓市主播認爲，打出 7、8 折黃橋新房優點是毗鄰公園、缺點是缺乏優質的交通和教育資源，" 雖然優惠後比備案價低出很多，但同樣的價格可以買到配套更好也更保值的樓盤。選房不僅要看折扣力度，還要看價格和價值是否匹配 "。
那麽本輪降價（11-12 月）是否帶來了一波銷量高峰？來自諸葛找房的數據顯示，今年 11 月蘇州新房成交 3083 套，環比跌 0.16%，成交量占前 11 月的 7.92%；二手房受新房市場震蕩跌幅更甚，也由此實現 11 月成交 5474 套，環比上漲 21.19%。
12 月以來，時代周報記者整理發現，疊加 " 限跌 " 松動信号的釋放，12 月 1 日至 12 月 21 日，蘇州新房成交 2845，較 11 月同期（2387 套）增長 19.19%；二手房成交 3517 套，較 11 月同期（4198）減少 10.12%。
上述多名房産中介均表示，11 月降價潮以來，帶動了一部分銷量，" 但整體看還是比較平淡，很多人有需求但是還在觀望 "。
這種觀望情緒也能從社媒窺見。檢索 " 蘇州樓市 "，有購房者發布高位上車至今 " 賠了 " 幾十甚至上百萬的經曆，評論區下既有部分網友闡述同樣經曆，更多的是表達 " 還會降嗎 " 的觀望情緒。很多城市都存在類似情況。
這也引發了另一個問題。房價降與不降，與業主、開放商的利益緊密關聯，當城市 " 限跌 " 松動，有樓盤大幅降價，早前購房業主獲得感極大下降；另一方面，如果堅持 " 限跌 "，則是對開發商去化和資金流轉的極大考驗，甚至可能造成難交樓。
如何實現雙方利益的相對平衡？
" 樓市大幅降價引發業主與開發商的利益沖突暫未有更好的新嘗試。" 朱麗平解釋，眼下各地政策也積極化解這種矛盾，比如推出購房補貼、支持提取住房公積金支付新建商品住房首付款、降低首二套首付比例，下調新發放貸款利率水平下限，放寬普宅認定标準，" 以舊換新 "，但效果并不明顯。
朱麗平認爲，無論是房企還是業主都需要意識到市場波動是正常現象，理性對待，開放商在降價策略上不應大幅度，避免房價過高過低造成業主恐慌，也希望建立市場監管機制，對于惡意降價的政府也需要介入，要重視樓市的社會責任，這關系到社會穩定以及經濟發展。
" 現在購房要看的是居住屬性。" 陳創認爲，當下的蘇州，抱着 " 投資 "" 升值 " 心态購房的時代已經結束，大多數人買房應該以居住的适用性擺在第一位，" 有條件的還要關注保值和流通性能 "。
