誰也沒想到，房地産近來的熱門話題，竟然是龍頭萬科會不會也要 " 出事 "。
在地産四巨頭已傷其三，龍湖、金地股債暴跌，遠洋實質違約後，萬科債券也出現了恐慌性的抛售，逼得萬科也要自證無虞，接連搬出國資股東背書、薪酬挂鈎股價等多項措施，反擊做空。
" 市場已經失去了常識判斷，" 一位香港投行人士感歎，人們隻根據背景而不是基本面來看公司，從央企、地方國資、混合所有制房企、民營房企安全性逐一降低的恐慌鏈，将萬科推到了風口浪尖。
對于一家長期踐行穩健經營、注重現金流管理并很早就預判風險，喊出 " 活下去 "，且擁有國資背書和投資級信用的龍頭房企，萬科某種程度上已經是房地産行業的象征，如果連萬科都要 " 出事 "，那行業的困難将不可想象。
多年前，萬科管理層就曾表示，萬科财務策略之一是，在極端情況下，不借錢、依靠自有資金也可以運轉很久。
多數地産、金融業内人士認爲，萬科基本面依然穩健，且 9 月銷售金額環比上漲 41.57%，表現出了極強的韌性，市場的恐慌會被消化，萬科應該能渡過這一關。
畢竟，一個正常的市場，應該懲罰的是冒進者和貪婪者，而非守正者。
恐慌與反擊
作爲 A 股 30 年來最受關注的公司，大盤藍籌股、深圳老五股之一，萬科 A 一直以價值概念著稱，然而近來萬科 A 的表現，卻似跌入深淵。
截至 10 月 31 日，萬科 A 除權後收盤價爲每股 11.33 元，今年以來已下跌 32.95%，創下了 2014 年 12 月以來的新低。
多家頭部房企接連陷入流動性困局，資本市場的擔憂情緒還蔓延到萬科的美元債上。近日，萬科美元債出現大幅波動，部分遠期美元債票面價跌破 60 美分，引發市場猜疑。
香港資本市場人士分析，從時間線來看，不排除存在系統性做空。機構降評級，造成公司要爆雷的印象，疊加不利傳聞，如果股票大跌，則股債雙殺螺旋向下。
提振資本市場和投資者信心，萬科已經迫在眉睫。一向對股價 " 佛系 " 的萬科管理層開始反擊了。
10 月 27 日，萬科在發布三季報的同時，公告稱，已審議通過《關于強化激勵約束機制、修訂公司部分管理制度的議案》，修改了董事會主席郁亮和總裁祝九勝 2023-2025 年度的現金薪酬方案。除了繼續和年度淨利潤挂鈎，郁亮和祝九勝的薪酬，首次與萬科 A 全年平均股價綁定起來，将年度股價變動作爲調節系數。
萬科方面表示，這樣做的目的是 " 強化股東利益導向 " 。
除此之外，萬科董事會還拟研究制訂新的長效激勵約束機制，取代萬科已經實行 13 年之久的經濟利潤（EP）獎金方案。
這意味着，未來三年，郁亮和祝九勝不僅要關注萬科的淨利潤，也要更多關注萬科股價的漲跌，這直接關系其薪酬高低。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，此舉可能是萬科想激勵管理層更加關注公司的長期價值，同時這也能向市場傳遞一個信号，即公司管理層對未來股價的上漲有信心，利好股價穩定。
易居研究院研究總監嚴躍進也表示，高管薪酬與股價挂鈎，說明萬科更重視市值管理和股東利益了。
此外，10 月 31 日，萬科在互動易平台上回應稱，公司基本面沒有出現任何問題，債券異動主要是市場情緒波動和境外市場出現有關公司的不實猜測所緻。
萬科指出，目前公司财務穩健，各項資金排布和還款安排都在有序進行中。
值得關注的是，在這樣的關鍵時刻，萬科第一大股東深鐵也站了出來。萬科公告，深鐵集團董事長辛傑兼任萬科董事會副主席，爲萬科帶來了強有力的信用背書。
曆史上，萬科始終是一家具有國資背景的公司，從最早的深特發到華潤再到深鐵，國資股東董事長一直有兼任萬科副主席的傳統，此番萬科和深鐵強調這一點，可見雙方的互信程度。
穩健與未來
萬科股債近來的表現，是房地産市場複蘇未達、信心缺失的極緻反映。
其他龍頭房企也有一緻表現。10 月 31 日，包括萬科、金地、龍湖等在内的地産債普遍下跌。但萬科顯然更受關注。
過去多年，雖然保利、中海、華潤等央企地産商也很出色，雖然碧桂園、恒大、綠地銷售都曾超過萬科，但要論行業标杆、綜合實力，始終是萬科。房地産 A 股市值最大的公司，也始終是萬科 A。
做了多年行業老大的萬科，在王石、郁亮的帶領下，始終保持穩健經營的底色，以及對市場風險的敏銳預判，長年淨負債率保持在 30% 以下。
但即使如此，持續兩年多的房地産大調整，也讓萬科股價跟随大勢不斷下滑。
萬科也曾保衛股價，去年 5 月，萬科開啓了上市以來首次回購 A 股的動作，回購數量爲近 120 萬股，成交總金額約 2167 萬元。
據萬科方面披露，截至 2022 年 6 月 30 日，萬科耗資 12.92 億元回購了數量爲 7295.6 萬股的 A 股股票。
但有投資者認爲，萬科去年的回購力度還不夠大。
現在，郁亮和祝九勝押上了薪酬，與萬科股價深度綁定了。
管理層的表态和信心之外，萬科本身的韌性，亦是萬科安全渡過低谷的 " 底氣 "。
前三季度，在衆多房企接連爆發流動性危機之時，萬科依然堅守住 " 零違約 "，截至 9 月底淨負債率爲 53.9%，經營性現金流連續 14 年爲正，在手現金爲 1036.8 億元，對短期債務的覆蓋倍數爲 2.2 倍。
今年下半年，萬科沒有境外債務到期，境内待償的信用債僅爲 3.8 億元。
明年萬科主要有三筆美元債到期，整體折合人民币大概 110 億元，萬科已對此做好了充分的安排。
房企現金流的最大來源——銷售方面，萬科也顯示出了強大的生命力，9 月單月，萬科的銷售面積及銷售金額分别爲 193.8 萬平方米、320.1 億元，分别環比上升 22.97%、41.57%。
惠譽表示，盡管中國房地産行業持續承壓，但萬科仍保持着強大的财務靈活性，擁有可靠的境内外融資渠道，且平均融資成本在行業中保持最低水平。
在行業風雨飄搖之時，行業愈發需要希望和前行的動力。在 10 月底的萬科西安媒體溝通會中，郁亮喊出當前樓市已經超跌，未來市場自會産生向上修複的動力，給行業傳遞更多前行的勇氣。
中信證券也在 10 月中發布研報指出，預計政策将繼續加碼，四季度将見到房地産市場銷售的底部。
二十多年處于行業頭部的萬科，當下的境況與應對，關乎着資本市場對于頭部房企和房地産的信心，也關乎着地産江湖的未來。
走過至暗時刻，黎明或許就在眼前，這将屬于萬科等堅守至今的房企，它們将共同開啓行穩緻遠、經營爲王的新世界。
本文不構成個人投資建議，不代表平台觀點，市場有風險，投資需謹慎，請獨立判斷和決策。
