東莞厚街某住宅樓盤 每日經濟新聞資料圖
解除全域限購一周年之際，東莞樓市各種 " 蠢蠢欲動 "。
近日，有網友在社交平台分享，其 2020 年 11 月在東莞松山湖買了某開發商一套 96 平方米的房子，當時花了 572.6 萬元，含稅費 600 萬元出頭。
" 半年沒還月供了，前幾天銀行通知要還月供，否則上法院。已經違約，要拍賣那套房子，如果不能抵貸款，還要将本人住的房子一并起訴，都不知道下一步怎麽辦。"
其求助稱，" 目前已經跌至 270 萬元左右，即使出售成功，扣除首付 176 萬元，還欠銀行約 120 萬元，但家中已無餘糧，尚一套自住物業，求助後續如何合規處理，保留自住物業。"
《每日經濟新聞》記者嘗試在社交平台聯系該網友，但截至發稿暫未得到回複。
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0 首付或者賺 20 萬首付？
記者查詢中介網站獲悉，該項目位于松山湖北部，分爲一期和二期，目前一期在售二手房房源爲 234 套，二期在售房源約 50 套，在售房源較多，業主售房壓力較大。其中，一期在售房源排在前列的 " 必看好房 " 中，面積段 90-97 平方米的三房挂牌價在 278 萬～328 萬元。
中介平台錄得的近 90 天内僅有 3 套房源成交，不過帶看量相對火熱，30 天内有超過 250 次帶看。
記者從中介人員處獲悉，近期該小區一套 96 平方米的房源，成交價爲 315 萬元。該名經紀人稱，價格很低才能成交，以價換量，而高峰時這邊房源價格一度達到 6.3 萬元 / 平方米。
對于上述案例，東莞某資深地産從業人士在接受記者采訪時表示，屬于個例，從地理位置上看，這個盤本來就在松山湖邊上，屬于受市場影響較大的典型樓盤。過去的市場變動中，每次松山湖降價，這個盤都出過案例。
記者在采訪中還獲悉，有中介人員稱有雙證房源，曆史成交價爲 620 萬元，現在價格約 360 萬元，但銀行評估價可以達到 475 萬元，兩成首付可貸 380 萬元。也就是說，買完房子還可以賺 20 萬元首付。
此外，還有房源目前在售價格爲 300 萬元，但銀行評估價爲 380 萬元，兩成首付可貸 300 萬元，也就是首付 0 元就可買到這套房子。
不過多名業内人士向記者表示，這種評貸方式或存較高風險。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣在接受記者采訪時表示，高評高貸的背後往往伴随着一條龍的灰色鏈條，開發商、評估公司、中介，甚至有的還可能有銀行人員參與。但這種行爲是明令禁止的，是違規的，嚴重者可能涉及刑事犯罪。
王玉臣表示，這種做法看起來似乎是幫了購房人，但有很大風險。如果選擇這種方式，購房者資金能力可能是有問題的，在透支自己的資金能力，如果将來不能及時支付，容易産生商品房糾紛。這種做法可能會伴随着開發商或第三方前期的首付墊資，以及後期騙貸，無疑都是違規的，一旦被發現，很可能面臨銀行解除按揭貸款合同。
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二手房普遍降價，賣房壓力較大
去年 12 月 26 日，廣東東莞市住房和城鄉建設局官網發布《關于進一步優化房地産調控政策的通知》，宣布東莞全市放開限購，除東莞中心城區 4 街道、松山湖外，其他區域二手房暫停限售。
如今全域取消限購已滿一周年，但市場表現難言樂觀和達到預期。
據合富研究院統計，新房方面 11 月成交同環比跌約 4 成，需求淡季疊加市場悲觀預期，成交跌至年内第三低；二手房 11 月成交環比增近 2 成，同比微減 4%，得益于二手房的抛售潮以及更大的議價空間，成交規模反超新房，走勢穩定。
合富研究院高級分析師、東莞公司發展研究中心總經理李興旺在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，現在二手房普遍降價較多，成交量大也是在業主方主動降價基礎上進行的，并且當下市場業主挂牌量劇增，賣房競争壓力較大。
" 和全國市場一樣，東莞今年二手房抛售現象較嚴重，房價普遍回落 3 成左右。随着二手房價的大幅調整，出現少量抄底買家，但數量很有限。"
值得注意的是，10 月後政策趨緩，同時伴随新房、二手房價格持續下跌，市民看跌預期、觀望情緒愈發濃厚。爲激活不同群體的置業需求以及充分适應市場需求，11 月東莞住建局又出台兩項房産新政，放寬 " 三限房 " 購買群體以及縮短預售新房的調價申報時間，爲接下來的 " 價格戰 " 做好鋪墊。
李興旺分析認爲，市場下行期，房産投資需求幾近消失。當前樓市最大問題是信心不足，故限購放開對促進成交影響較小。整體來看，今年東莞新房量價均處于超跌狀态，二手房價格 " 超跌 " 現象尤爲嚴重。鑒于 2024 年經濟持續複蘇，成交量将有所提升，房價有望止跌，部分超跌的房源将價格回升。
撰文 | 甄素靜
編輯 | 陳夢妤
封面圖源 | 每日經濟新聞資料圖
