本文來源：時代财經 作者：劉新歌
部分房企流動性持續緊張，至今仍勉力維持 " 零違約 " 記錄的雅居樂并不輕松，" 保衛現金流 " 是它今年要打的一場硬仗。在 5 月末舉行的周年股東大會上，雅居樂高級副總裁潘智勇給出了幾條路徑，其中之一即資産處置及股權變現。
自 10 月份虧損售出常州兩項目後，雅居樂再次虧損出售位于馬來西亞吉隆坡的一個住宅項目。據其 11 月 8 日晚間發布的公告，吉隆坡住宅項目将以 3.1 億令吉的價格出售，預計錄得虧損約 3.71 億令吉。以目前 1:1.552 的彙率計算，虧損約爲人民币 5.76 億元。
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這是雅居樂首次出售海外項目，目的是爲補充流動資金，也隐現戰略收縮的意圖。雅居樂認爲，該項出售可改善流動資金、有助于滿足其他物業項目發展的營運資金需求，同時将精簡現有業務架構及營運。
虧損出售海外項目
2010 年前後，雄心勃勃的中國房地産開發商紛紛出海淘金，擁有濃厚華人文化氛圍且房價相對較低的馬來西亞成爲它們的重要集結地，這也是碧桂園、富力等多家房企開拓海外的首站。
2014 年，雅居樂在馬來西亞落下海外首子，它在一年内拿下首都吉隆坡的核心區的兩個項目，分别開發爲雅居樂滿家樂、雅居樂天彙，項目持股比例均爲 70%。彼時，馬來西亞也是雅居樂 " 第二人生 " 環球置業理念的首個落點。2019 年，它又在吉隆坡拿下雅居樂大使花園項目，持股比例 100%。
雅居樂官網信息顯示，目前在吉隆坡的在售項目爲雅居樂天彙和雅居樂大使花園，業态均爲商鋪、公寓。對照項目地址和出售股權，此次出售的資産應爲雅居樂大使花園。一位馬來西亞房産中介對時代财經介紹稱，該項目有一房至三房四類戶型，總價在 120 萬令吉到 212 萬令吉之間，約合人民币 186 萬元至 329 萬元。
據房天下信息，該項目位于吉隆坡市中心繁華地帶，距離雙子塔僅 950 米，周邊 53 家大使館林立，其由 3 棟塔樓組成，2019 年 10 月開盤。至 2021 年 11 月，A 棟幾乎售罄，B 棟則在疫情期間逆勢熱銷。
不過，項目公司仍爲虧損狀态。公告顯示，2021 年及 2022 年末，項目公司分别錄得淨虧損 3407.6 萬令吉、4803.7 萬令吉；截至 2023 年 10 月 31 日，其負債淨額約爲 1.27 億令吉。
雅居樂在項目上投入不菲。公告顯示，其注入的投資額及資金共計約 7.68 億令吉，收購土地的成本約 4.49 億令吉，建築及開發成本約 7.65 億令吉。以 3.1 億令吉售出後，雅居樂預計錄得虧損約 3.71 億令吉。
雖然虧損出售，但雅居樂認爲，鑒于馬來西亞房地産行業現行市況及日益嚴峻的經營環境，該交易能帶來即時現金流入，符合公司及股東整體利益，所得款項淨額将用于一般營運資金及其業務的未來資金需求。
值得注意的是，有馬來西亞知情人士透露，收購方或爲馬來西亞富豪劉天成。公告顯示，買方爲 Law Developments Sdn Bhd，最終實益擁有人爲 Tan Sri Dato ’ Law Tien Seng 及 Puan Sri Datin Saw Geok Ngor，即劉天成及夫人蘇玉娥女士。據悉，劉天成涉足礦業、鋼鐵、房地産、餐飲及金融、能源、醫療等諸多領域。上述知情人士稱，劉天成在吉隆坡市中心擁有龐大土儲，尤其是在吉隆坡國際金融區（TRX）的燕美地區有數十宗土地。
勉力償債
在這波房地産探底周期中，雅居樂是一個另類的存在。房企爆發債務違約狀況兩年多來，雅居樂至今仍維持着 " 零違約 " 的記錄。2022 年借貸總額減少約 244 億元，被坊間戲稱爲 " 真還傳 "。
不過，行業下行的大環境下，它的壓力仍然不小。2022 年，雅居樂錄得上市以來首次虧損，淨虧損約 133.7 億元。今年上半年，其淨虧損 36.11 億元，去年同期爲淨利 33.54 億元；毛利率則由去年同期的 23.4% 跌至 10.03%。今年前 10 月，雅居樂合約銷售額僅爲 396.9 億元，較去年同期的 577.7 億元下降 31%。
除了出售資産，雅居樂也在努力打開融資渠道。今年上半年，雅居樂共獲得兩筆境外銀團貸款再融資，總額超過 82 億港元。在境内，雅居樂于 1 月發行一筆 12 億元的公開票據，3 月發行了 7 億元的公司債券，4 月回購并全數轉售本金總額 1012.40 萬元的公司債券。
勉力償債、降債的雅居樂依然面臨着不小的債務壓力。今年中期業績報顯示，其總負債 1909 億元，爲同期營收（200.02 億元）的近 10 倍。截至今年 6 月 30 日，其現金及銀行存款爲 153.75 億元，而短期借款則爲約 214.9 億元。
雅居樂出現債務違約的警報并沒有解除。據近日市場消息，對于一筆 7 億美金的貸款，雅居樂需在 11 月底歸還 3% 的本金分期款，雅居樂正在尋求境外貸款人的同意對此筆貸款分期款進行展期。
5 月的股東大會上，雅居樂主席陳卓林對前景持樂觀态度，稱通過大量減少債務、利息成本等措施，最快可于 2024 年或 2025 年扭虧爲盈，同時暫緩投地計劃，進行内部改革、減省開支等，希望兩至三年内恢複正常。
彼時，房地産正經曆疫情後的 " 小陽春 "，業内人士對前景均相對樂觀。但這波向陽行情并未持續太久，市場的嚴峻考驗仍在，相比發展，安全更是房企要解決的棘手問題。
