物業費是個太老生常談的話題了
不誇張地說，我們每年都會寫上好幾篇稿子
之所以從不同角度、不同案例反複分析，也是因爲物業實在是太重要了，每個小區都離不開物業
盡管各個小區物業的收費标準不同，據相關數據統計，全國超過 70% 的小區物業費低于 2 元 / 平 / 月
尤其像上海很多老破小，最低的一個月隻要三五毛錢
數據來源鏈家
聽起來好像是不貴，但絕大部分業主仍然對物業積怨已久，經常抱怨 " 催繳費很積極，服務卻慢半拍 "，能稱得上滿意的反而成了鳳毛麟角
而且不乏一些新房和品質二手房，物業費超過 5 元 / 平 / 月，時不時還要上漲調價
面對這樣的物業費 " 刺客 "，難道就沒有什麽好辦法了嗎？
我們了解了一番，發現去年就有多個城市陸續出台了管理政策，要求當地所在的小區降低物業費
今年剛開始，也有更多的地方出現了降物業費的苗頭，有的降幅甚至接近一半
這到底是怎麽回事？
01
都有哪些地方在降物業費
最引人注目的自然是地方政府的官方行爲
去年年底，江蘇鎮江的發改委、住建局和監督管理局聯合發布通告
宣布從今年 2 月 1 号起，市區超過半年的房子，經物業服務企業确認後，空置期間的物業費隻用繳納 70%
圖源：鎮江日報
相當于簡單粗暴的直接打了 7 折
通告一經發出，符合要求的多個小區迅速跟進，其下轄的丹陽市也同樣執行了此項措施
以一套 100 平、物業費 2.5 元 / 平 / 月的住宅爲例，空置一年的物業費大概要 3000 元
按照新規，現在需要交的物業費約 2100 元，能省下差不多 900 元，較爲利好那些在當地擁有多套住房的家庭
不止鎮江一個地方，還有濟南、青島、蘭州新區等地，此前也出台過相關的政策，空置房的物業費可以有一定折扣
除了空置房可以打折外，已經入住的小區物業費調整也開始有據可循
據不完全統計，自去年 2 月起，青島、重慶、銀川、武漢還有山西全省，陸續發布了物業費新規
資料整理自網絡，僅供參考
清晰明了地給出了政府指導的物業價
具體規定了計算的面積，還有預收周期不得超過一年，以及根據有無電梯、小區建築面積來算等等細則
這些城市的多個小區物業，在新規發布後主動進行了降價
随便數數就有銀川市中海、萬科、建發物業管理的 63 個小區，還有重慶和武漢新洲區的上百個小區
資料整理自網絡，僅供參考
降價的方式也各有不同
有的是物業費 " 一刀切 " 直接降，幅度從 15% 到 30% 不等，有的是區分高層和洋房各自進行降價
良心的連每個月停車費也一起降了
就拿最後這個銀川的吉泰潤園小區，有一套 100 平住宅、一輛車的業主舉例
一年下來物業費、電梯費還有停車費，三樣加起來可以省 1620 元
更讓人意想不到的是，還有一家柳州市的物業公司幹脆執行起了 "0 物業費 " 新模式
取消旗下管理所有小區的物業費，包括華庭苑、屏山花苑二期、鴻泰名都、三柳大院等 22 個小區
柳州維美物業發布的通知，圖源柳州 1 号
這些小區以老破小爲主，戶數從幾百到上千戶不等，物業費在 0.4 到 1.2 元 / 平 / 月
據該公司相關負責人介紹，去年 9 月先挑選了其中 4 個小區，進行免收物業費的試點
經過 3 個多月的嘗試，發現這種形式是可以長期推行下去的，就決定今年逐步在另外 18 個小區全面推行
公司将以這些小區的公共收益、停車費、廣告費及其他收費，作爲主要收入，并開展一些建築、家政保潔還有其他業務
在他們看來，新模式不僅不會降低服務質量，還有利于減輕業主的生活成本，緩和物業與業主們的關系
02
與此同時，哪些地方又在漲物業費
這些正在降物業費的部分小區，基本都是業主已經入住的
而全國範圍内的新盤卻刮起了物業費漲價的風潮
上海就是典型，市場化定價的物業費一直在水漲船高
數據來源自網絡，僅供參考
内中環差不多都是 10 元 / 平 / 月以上
按 100 平計算，每年光是物業費支出就有上萬塊
外環外的大虹橋也來到了 5 元 / 平 / 月左右
不僅新盤在漲，還有一些品質二手和老破小也紛紛跟着調了價格
位于長甯古北的華麗家族小區就是一大代表，從 2008 年小區業委會成立到 2020 年底
12 年多的時間裏，整個小區的物業費已經漲了四次
一路從 2.2 元漲到了 5.95 元 / 平 / 月，幅度整整達到 2.7 倍
漲價主要是獲得了業主們的一緻認可，通過不斷增加物業投入，來維護小區的品質
當然，這每個月不到 6 元 / 平的物業費，還是和小區周圍的新房不能比
市區也有一些老小區，成功上調了物業費
比如長甯陶安小區由0.8 元漲至 1.2 元 / 平 / 月，虹口林雲小區由1 元漲至 1.2 元 / 平 / 月，徐彙宏潤花園也從原本的 2 元 / 平漲到 2.8 元 / 平
其中，宏潤花園的調整最爲特别，因爲它是徐彙首個官方補貼物業費漲價的小區
來源：上海物業
" 調價後的小區物業費漲多少，徐彙區就補貼多少 "（每平方米每月最高不超過 1 元）
具體操作過程中，通過 50% 補貼給物業公司，50% 補貼給小區維修資金賬戶的形式
既讓物業收入增加，也讓業主們願意多交物業費，一起爲小區出力
03
爲什麽物業費有的漲有的降
我們可以看到，針對物業費到底是漲還是降
不同小區的态度并不一樣，主要是各自考量的因素不盡相同
一線城市漲價的這些，主要是爲了緩解物業成本壓力，保持并提升小區物業品質
而範圍更廣的二三四線城市，更多選擇了降價
鎮江就解釋稱是希望給業主們減負，平衡房主和物業公司的利益，也能促進當地的房地産市場健康發展
江西南昌的瑞都小區則表示，由于長期以來物業費收繳困難，小區投入上不去，現場品質也就無法得以保障
因此決定主動降低物業費和停車費，鼓勵更多業主來繳費
事實上，物業存在的核心意義，就是用實際行動去維護一個小區的環境
多地支持給長期空置房的物業費打折，也是出于這方面的考慮
少部分業主一直沒去住，就會降低對小區内部的折損，物業公司相應要付出的維護也會減少
而且這種定向打折，不是直接降價的行爲，也不容易引起其他業主的反對
物業費作爲一種市場自發行爲，背後站着的是大大小小、成千上萬家物業公司
不可能像存量房貸利息調整一樣，各地一聲令下，物業費就立刻降下來
物業公司和業主之間，天然就存在着一種博弈行爲
物業費漲價還是降價，是否更換物業公司和人員，都是雙方不斷在對抗的典型行爲
在業内人士看來，柳州這家物業公司推出的 " 免收物業費 " 新模式，就是整個物業行業競争白熱化的一種表現
一方面會改變居民的生活習慣，讓渡出小區的一些公共收益
另一方面不能單純爲了追求低價，盲目取消收費，長期對業主、物業企業、物業行業都是一種傷害
最終這種模式能否成功執行下來，還需要等待時間的檢驗
04
除了直接的漲或者降，還有一些地區和物業公司正在嘗試建立物業費的動态調整機制
講究 " 按質論價 "，服務又多又好的可以多收費，隻提供基本服務的就拿最低的指導價
北京一些小區在 2023 年将物業費與服務質量挂鈎，業主可給物業 " 打分 "，評分低于 60 分自動降費
有小區就通過這種方式，每年節省出來 8% 的物業費，經過業主投票決定，将這部分結餘資金用于加裝充電樁
上海的浦東新區也針對早期動遷房小區物業費收繳率低的曆史遺留問題
在前兩年對物業費低于 0.8 元 / 平 / 月的小區，進行了大規模的價格調整
試圖通過物業收費标準的事前評估與事後評價相結合的模式，逐步形成物業服務提質、提價的良性循環機制
據了解已經在東明路街道進行了落地
圖源《東明路街道黨建引領住宅小區物業治理工作方案》
還有就是行業的領頭羊——萬科物業
也在去年年底發布了 " 智選 " 産品，将物業服務的選項和定價權利交還給業主，在行業内創新推出了 " 彈性定價 " 模式
以某小區爲例，萬科物業羅列出 508 項服務事項
其中 158 項都是底線要求，包含在基礎的物業費裏面
包括每日進行巡檢、水電氣每年進行安全檢查，還有對孤寡老人和兒童的關注
還有 350 項爲可選服務，各個小區的業主們根據自身需求進行選擇，自定義頻次與内容
圖源萬科物業
像電梯保養如果從每月 1 次增加到 2 次，那每個月的物業費就要增加 0.2 元 / 平
綠化養護從普通修剪升級爲 " 景觀設計 + 四季花卉輪換 "，就要增加 0.5 元 / 平
還有寵物寄存、健身房延時開放等服務，都可以按需計費
上海嘉定的金色榴鄉園小區就采用了這種新模式
圖源房天下
業主一緻同意将物業費從 2.8 元降到了 2.3 元 / 平方米 / 月
省下來的錢則是花在了電梯維護上
現在電梯故障響應時間從 2 小時壓縮至 1 小時，大家的滿意度也有了明顯提升
這些新嘗試也說明，幾方良性互動還是有可能持續下去的
現在面臨的情況是，新房業主對高額物業費叫苦不叠，而更多老舊小區業主早已 " 習慣 " 了低價
物業公司要不斷提高自身水平，結合新科技發展，發揮規模和管理優勢
業主們也開始意識到，社區環境是大家自己的，不能隻依賴物業單方面的管理
這樣下來，兩者關系才能從博弈和對抗，向 " 共建 " 轉變
爲了建設美好家園這一共同目标而努力
也歡迎大家一起留言和我們探讨物業費這個話題
以上爲正文，來自遠山
這是真叫盧俊公衆号的第 5891 篇原創文章
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