成都正式邁入存量房時代。
與新房成交量下滑相反的是，成都二手房成交量大幅增加。2022 年全年全市一共成交了約 1427 萬平方米二手房，同比 2021 年增加約 194%；套數共計 151376 套，同比 2021 年增加約 200%，創下有史以來最高紀錄。
需要指出的是，2022 年成都新房和二手房累計成交 294358 套，同比 2021 年增加約 21.36%，也創下近 5 年的最高值。
成都市住建局公開數據顯示，在剛剛過去的 2022 年，大成都範圍内新房成交約 1846 萬平方米，同比 2021 年減少約 20%；套數共計 142982 套，同比減少約 25%。
二手房交易刷新多個紀錄
從 2022 年中就開始看房的程女士，在對比了多個項目後，最終趕在 2022 年結束前選擇入手了一套次新房。
" 從城南到城北、再到城東，看過很多樓盤，也有中意的，但交房時間基本還要一兩年，這期間又有太多不确定性。"
事實上，2022 年，越來越多類似程女士這樣的購房者将目光瞄向了二手房市場。特别是在成都 "531 新政 " 以後，二手房連續 6 周成交量上 4000 套。而據成都市住建局公開數據，2022 年 6 月成都二手房成交量達 16699 套，創下近 10 年月度新高；7 月二手房成交 17296 套，環比增長 3.6%，同比增 386.1%，創下自 2012 年 1 月以來的最高月度成交紀錄。
事實上，早在去年 3 月，成都二手房成交量就突破了萬套大關，達 13858 套；此後，除因疫情原因 9 月成交量降至 7408 套以外，其餘月份均維持在單月 1.2 萬套以上的高位。
成都市住建局公開數據統計顯示，2022 年全年成都新房成交量共計 143004 套，二手房成交量達到 151376 套，二手房成交量曆史上首次超過新房交易量。
來自貝殼研究院成都分院的數據顯示，2022 年 1-5 月，成都一二手市場交易量同比下滑幅度均超過 40%，但 6-12 月二手房同比由負轉正實現增長，新房同比下滑幅度明顯收窄。
" 當一個城市的二手房年累計交易量超過新房交易量，我們普遍認為這個城市進入了存量房市場。" 貝殼研究院成都分院分析指出，形成這一現象的原因與行業形勢密不可分，"2021 年以來開發商出清風險使得消費者對避險情緒急劇上升，導緻新房供需兩端均出現下滑。二手房交易無交付風險，影響更多來自需求端，市場韌性明顯強于新房市場。"
一二手房價差将持續擴大
不僅如此。
新房與二手房交易在套均面積和總價上的差距逐年遞增，也讓越來越多資金有限的購房者轉向了二手房市場。
根據貝殼研究院的數據統計，2018 年以來，成都新房住宅套均面積和套均總價逐年上升，從建面約 113 平方米上升到 2022 年的建面約 130 平方米，套均總價持續拉升；但二手房住宅套均面積僅從 4 年前的建面約 87 平方米上升到建面約 90 平方米，總價增長曲線較為平緩，保持在 200 萬元左右。
克爾瑞四川統計數據也顯示，近 5 成挂牌房源面積段在 60-100 平方米，成交套均面積逐年下降，今年僅約 94.8 平方米，是近 3 年最低值。
" 目前在成都一二圈層（注：一圈層高新南區、天府新區成都直管區，金牛區、成華區、武侯區、青羊區、錦江區；二圈層龍泉驿區、郫都區、溫江區、雙流區、新都區），總價 200 萬元以下的，基本隻有二手房可選。"
成都萬科樸鄰一項目中介人員告訴記者，其所在的小區就屬于次新小區，戶型也全是 70-90 平方米的套二、套三戶型，" 基本挂牌 100 天左右就能實現成交，就算是去年 11 月所在區域由于疫情封控了近半個月，小區也成交了 5 套。"
此外，2022 年成都先後在家庭住房總套數認定标準、優化無房居民家庭認定标準、多孩家庭購房支持、人才購房支持、公積金貸款首付比例下調、搖号政策、區域限購、二手房帶押過戶等方面進行了優化。
" 去年 5 · 31 新政之後，市場就開始有較大變化。" 成都龍泉驿區一鍊家門店經紀人 1 月 5 日在與記者溝通中表示，購房者需求變多，我們當時每天的帶看量都是成倍增加，" 次新房能夠快速交房，且拿到産權證之後 2 年即可進入市場，這比等待新房的周期更短 "。
而從 2021 年四季度開始，成都的首套和二套主流貸款利率也逐月下調。截至去年末，成都首套主流房貸利率 4.30%，二套主流房貸利率 4.90%，同時貸款占比逐月提升，以二手房為例，居民貸款購房占比回升至 76%，接近 2020 年下半年水平。
"2021 年成都常住人口占全省比重 25.02%，剛性和居住改善需求長期存在。" 在貝殼研究院成都分院看來，成都一二手房價差還将持續擴大，特别是随着新房市場面積段和總價段的持續上揚，未來或将有更多準客戶流向購房成本更低的二手房市場。
記者 |陳利 編輯 |陳夢妤 孫志成 杜波
校對 |盧祥勇
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