" 這波‘提前還貸潮’太恐怖了，預約還款的人多到‘爆’！" 成都某國有銀行住房貸款中心經理對《每日經濟新聞》記者感歎道。
去年以來，衆多購房者加入 " 提前還房貸 " 大軍，網絡上流傳着種種攻略、" 科普 " 等，熱議如沸。有人 " 後悔沒有早一點申請 "；甚至有人表示，每個月都會提前還一些，" 上瘾了 " ……
彼時，各家銀行的提前還貸政策較為寬松，流程簡便，通過手機銀行 APP 即可 " 一鍵減負 "。
時至今日，" 提前還貸潮 " 越發洶湧，然而銀行卻默默建立了各式各樣的 " 堤壩 "。有購房者對記者表示，年初預約的提前還款要排隊到 4 月份，一些銀行甚至要排隊到年末。而銀行收取的違約金也是一筆不小的負擔。
有購房者向《每日經濟新聞》記者反映，部分銀行的 APP 上已不見提前還款的申請通道。對購房者而言，提前還款的 " 門檻 " 已悄然提高。
購房人的 " 怨 "：線上預約難、線下排隊久、有違約金……
" 排隊還貸 "，是近期 " 提前還貸潮 " 的縮影。
王女士對記者表示，她于近日在某國有大行手機 APP 上申請提前還貸，提交申請後，下午收到銀行短信稱提前還款申請已審批通過，但還款的日期已排到了 4 月份。王女士向記者無奈地攤了攤手，" 沒想到，現在怎麼這麼多人排隊還貸。"
記者曾在去年對 " 提前還貸潮 " 進行過走訪調查。當時，互聯網從業者小金對記者表示，自己購房較早，貸款利率低，目前月供隻有一千餘元。" 要是還進去想再貸出來就沒門了，提前還款還要收罰息，權衡後我打算将閑置資金用于理财。"
近期，小金的想法有所改變，打算提前還一部分。然而當他打開手機銀行卻發現，提前還款需要審批，" 最終結果以審批為準 "。
購房者小金打開手機銀行發現提前還款需要審批
資料來源：受訪者提供
詢問銀行得知，提前還款不僅需要排隊到 4 月，還有違約金。"過去，提前還款的違約金基本可以協商免除；現在，提前還款的違約金需要全額賠付，嚴格按合同來。" 小金無奈地說。
更有甚者，"某國有銀行提前還貸的業務已經排到今年十月份了"，一位該行員工表示，該行曾專門開會讨論如何應對 " 還款激增 " 問題。
不止 " 排隊 "，一些銀行的手機銀行提前還款的預約通道悄然關閉，也引起了廣大購房者熱議。有人表示這一功能的下線帶來諸多不便，如異地工作人群想要提前還款，則不得不前往貸款行所在地辦理。
小林是一名金融從業人員，去年 9 月，眼見所投資的理财産品收益率與 " 高高在上 " 的房貸利率漸行漸遠，遂将理财資金贖回，提前還了一部分房貸。近期，當小林想再還一部分房貸時，卻發現手機銀行上的 " 提前還款申請 " 選項已然無蹤。
一些手機銀行提前還款線上申請通道已關閉
" 一些購房者反映，部分銀行關閉了手機 APP 上提前還款的功能。而這些購房者就算申請成功，也要賠付違約金。例如，最高賠付 6 個月利息等。" 小林對記者表示。
提前還貸為何越來越難？某國有銀行人士向記者透露，" 我們總行在去年 11 月升級了系統，開始管控提前還款額度。以前是想還就還，現在是每個月給每個機構一個還款額度，然後預約排隊。" 他表示，目前該類業務辦理都是 " 機控代替人控 " 的導向，" 能系統控制絕不人工控制，降低操作風險。"
提前還貸 " 大排長龍 " 是 " 标配 "？看銀行類型、體量和區域
若無法線上預約，購房者該如何申請提前還款呢？
成都某國有銀行住房貸款中心張經理對記者表示，" 如果購房者的手機銀行 APP 無法使用‘提前還款申請’這一功能，目前可以攜帶身份證前往銀行進行線下預約。"
"這一波‘提前還貸潮’太恐怖了，現在預約還款的人多到‘爆’，要排隊很久。" 他表示，成都地區的國有銀行幾乎都要排隊 "3 個月、4 個月以上 "，就其所在的銀行來說，每個支行的排隊情況都不一樣，" 但至少要到 5 月、6 月甚至 7 月份去了。"
" 股份制銀行稍微好點，因為體量小，排隊時間沒有那麼久。" 他補充道。
股份制銀行真的是提前還款的 " 一股清流 " 嗎？
記者求證了某股份制銀行成都分行個人住房貸款部門李經理，他表示，該行提前還款可通過手機銀行 APP 申請，最長不超過 10 個審核日，且審核通過後，可立即還款。" 相對來說，我們銀行算很快的了。"
至于違約金，" 要看合同裡面有沒有規定，從其約定。" 李經理告訴記者。
提前還款的排隊情況，除了與銀行類型、體量相關，也與地域相關。
一位西北地區某國有銀行支行副行長告訴記者，目前提前還款實行現場預約，也需要排隊，但 " 有額度就可以還 "，且等待時間不會太久。" 有等三四天的，也有等半個月的，各銀行現在都差不多。"
而某城商行個貸經理則向記者表示，" 我們行的還款滿 12 個月之後，第 13 個月就可以提前還款了，不用排隊。"
如此看來，并非所有銀行的提前還款都要 " 大排長龍 "，不同的貸款行，同一銀行的不同區域分支機構，還款政策和等候時長不盡相同。購房者不必過于焦慮，被網絡情緒傳染，可根據實際需求，在手機銀行查看，或前往銀行網點咨詢。
房貸利率一降再降，" 高位站崗 " 的貸款人 " 流下了羨慕的口水 "
" 我們一個月要預約還款一個多億，壓力很大。" 張經理感歎道。
多年從事房貸業務的他表示，" 當前商品房銷售情況不佳，很多購房人都在提前還款，對一些房地産企業和銀行個貸部門來說，雙雙負增長。"
2022 年全國個人住房貸款餘額同比增長 1.2%，增速比上年末低 10 個百分點
資料來源：央行網站
對于 " 提前還貸潮 " 這一現象，他分析主要有兩點原因：一是購房者缺乏收益更高、更穩健的投資渠道，導緻閑置資金配置于提前還款；二是房貸利率一降再降，對此前利率較高的存量購房者形成沖擊。張經理指出，" 購房者感覺不劃算，還不如提前把貸款還了。"
根據目前貸款規則，新發放的商業性個人住房貸款利率是以最近一個月相應期限的 LPR 為定價基準加點形成，也就是房貸利率 =LPR+ 固定基點。2022 年，LPR 報價經曆了降幅最大的一年，5 年期以上 LPR 共下降三次，累計下調 35 個基點，目前為 4.3%。
2022 年 5 月，央行、銀保監會宣布下調新發放首套房商業性個人住房貸款利率，将下限由不低于相應期限 LPR（貸款市場報價利率）調整為 LPR-20BP。
張經理表示，在春節後，成都地區的首套房利率普遍開始執行 4.1%，即在相應期限 LPR 基準上扣除 20 個 BP。
記者注意到，近期多地發布了下調首套房貸利率下限的通知。截至目前，已有數十個城市的房貸利率低于 4.1% 的下限。例如鄭州于 1 月 29 日将首套房貸利率由 4.1% 調整為 3.8%，引起市場普遍關注。
房貸利率的下降，在利好新進購房者尤其是剛需型購房者的同時，也令之前房貸利率 " 高位站崗 " 的貸款人們心中五味雜陳，" 流下了羨慕的口水 "。
存量貸款人趨之若鹜地提前還款，銀行則不斷提升着還款 " 門檻 " 加以應對。有購房者表示，" 排隊還貸 " 期間不僅要付出更多的利息成本，更擔心銀行要是采取措施限制提前還款怎麼辦？
對此疑慮，記者求證了張經理，他表示，目前來看，隻要申請了提前還款，遲早都是可以還的，隻是需要等待。
" 房貸利率降低，樓市也出台激勵政策。随着市場熱度恢複，以後貸款投放額相對多，提前還款額相對少，逐漸均衡，當前的一些矛盾也會随之得到化解。" 他向記者表達了自己對後市的期望。
是否提前還貸關注哪些指标？
提前還貸的 " 門檻 " 水漲船高，可放貸的 " 門檻 "，卻一降再降。
" 現在銀行之間‘内卷’很厲害。" 張經理對《每日經濟新聞》記者感慨道，"現在購房人隻要給得起首付，一些銀行就可以放貸，相比之前，可以說 " 門檻 " 已經低到不能再低了。"
他還表示，如果購房者成功辦理了房貸，那麼銀行還會推薦其辦理許多其他品種的貸款，例如消費貸等。" 沒辦法，發放幾千萬，提前還款一個億，規模還是負增長，根本吃不消。"
這也側面反映出，銀行面對來勢洶洶的 " 提前還貸潮 "，的确 " 壓力山大 "，貸款新增額的考核形勢不容樂觀。
回望 2020 年前後，房價高、利率高、審批難的情景還曆曆在目。可現如今，" 反差太大了，幾乎完全變天。" 張經理無奈笑道。
" 我們經常去探探其他銀行的口風，政策，然後我們就基本上保持一緻，有可能比人家還要寬松。" 張經理對記者表示，同一區域的銀行房貸政策大體相同。
對于銀行來說，房貸業務是風險較低、收益穩定的優質長期資産，在經濟增長放緩的大環境下，更顯珍貴。加之‘提前還貸潮’使得銀行貸款增量和增速的考核承壓，因此才有意提升了還貸 " 門檻 "。
對于購房者來說，也需要注意，并非所有的提前還貸操作都能 " 薅羊毛 "。對于購房者而言，這是一道 " 數學題 "，要把握住唯一金标準：房貸利率 VS 投資收益率，來判斷是否适合提前還貸。
具體來說，如果房貸利率居于高位達到 5% 甚至 6% 的水平，而在自身風險承受能力和偏好範圍内，沒有達到或超過房貸利率水平的理财方式，那麼就可以考慮提前還款。
反之，如果房貸利率較低，甚至在 LPR 的基礎上下浮，有利率水平相近的理财方式可以選擇，或是想要留有一些閑置資金在手中，以備不時之需，" 手有餘糧，心中不慌 "，還款壓力也不大的話，則可以結合自身情況，理性考慮是否提前還款，而非 " 盲從 " 潮流。
提前還款不僅是一道數學題，亦是一道選擇題。
既然 " 線上預約難，沒通道；線下排隊久，還有違約金 "，那麼不妨換個思路，研判自身風險偏好，評估排隊等候的時間成本，合理調配閑置資金。正如小金在接受記者采訪時所說，" 如果大家都在做同一件事，那麼就不是最好的入場時機了，提前還貸亦然。"
每日經濟新聞
