圖片來源 @視覺中國
文｜螳螂觀察，作者｜青月
美國學者庫茲涅茲、Wenzlick、Hoyt 和英國學者哈裏森基本都從本國房地産曆史數據中發現了 18 年左右的周期性規律，周期性表現爲：
起步—繁榮—泡沫—衰退
拆解家居連鎖企業紅星美凱龍的發展軌迹後，竟然可以發現，其與英美的房地産周期性規律有一些相似之處。
1982 年，年僅 16 歲的車建新走出家門，在他父親的建議下開始學習木工，經過 18 年的磨練，2000 年，車建新成功推出了首家 " 紅星美凱龍 " 品牌家居裝飾及家具商城。
在第二個 18 年，通過堅持以匠心創新服務消費者，不斷引領家居行業創新，紅星美凱龍開創中國特色家居連鎖經營模式，并于 2018 年在 A 股上市，成爲了唯一一家在 A+H 兩地上市的家居賣場公司。
前兩個 18 年，分别印證了周期性規律中的起步與繁榮，如今的紅星美凱龍正處于第三個 18 年，巧合的是，一些泡沫也在這個時候開始出現。
業績疲軟，營利雙降
3 月 30 日晚間，紅星美凱龍發布了 2022 年年度報告，從報告内的一些數據不難看出，在過去的一年裏，紅星美凱龍的發展并不順利。
報告期内，紅星美凱龍營業收入爲 141.38 億元，較上年同期減少 8.86%；該公司實現歸屬于上市公司股東的淨利潤 7.48 億元，同比減少 63.43%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤爲 6.16 億元，同比減少 62.81%。
（圖源：紅星美凱龍 2022 年年報）
業績疲軟、營利雙降，這樣的一份 " 成績單 " 顯然很難令市場滿意。不過，在 1 月底的紅星美凱龍 " 目标責任大會 " 上，車建新提前打過一些 " 預防針 "，像什麽 " 三年疫情讓很多企業撐不住 "" 地産的萎縮也進一步導緻家居零售市場需求低迷 "" 宏觀層面，不少企業的債務暴雷 " 等等。
誠然，這确實是紅星美凱龍業績不振的一部分原因，但問題不可能全出自外部，紅星美凱龍内部的一些問題才是關鍵。
第一個問題源于高昂的經營成本，據陶城網報道，紅星美凱龍、居然之家的租金水平往往比當地普通建材、家居賣場高出 2～3 倍。
賣場的公攤面積也很高，南京一瓷磚經銷商就指出，當地紅星的租金單價爲 180-260 元 /㎡，而公攤占比高達 56%，" 折算下來相當于一平方租金超 400 塊錢 "。
而且，爲了拔高商場檔次，紅星美凱龍還會大幅增加商戶在商鋪裝潢、人工、運營上的支出，高企的租金、下滑的客流、疊加疫情的影響，經銷商的生存空間被擠壓。
在過去一段時間裏，在武漢、廣州、安徽阜陽等地，多家品牌商戶紛紛聯名對紅星美凱龍進行了抵制抗議，要求賣場降租金、保生存。
南京的瓷磚經銷商表示：" 現在就剩幾家進口和頭部品牌，其它都撤了。" 如果這個問題得不到解決，更多的經銷商或許都會轉投租金更低的商場，車建新總不能光逮着頭部品牌薅吧。
第二個問題源于愈發内卷的競争，一邊是以居然之家爲首的 " 同行 "，尤其是在下沉市場，已經是高密度的中、小企業的天下。
另一邊京東上線了 " 京東家 " 頻道；百度推出互聯網家裝品牌 " 裝馨家 "；字節跳動也上線了自營裝修 App" 住好家 "，這些有錢、有資源、有流量的互聯網大廠們，也給紅星美凱龍帶來了不小的壓力。
第三個，也是最關鍵的問題，與負債有關。
2017-2020 年間，紅星美凱龍的資産負債率分别爲 54.72%、59.14%、59.95%、61.16%，一路走高。截至 2021 年年末，其資産負債率仍高達 57.44%，總負債爲 776.56 億元。
今年，基于 " 降杠杆 " 的戰略，截至 2022 年 12 月底，紅星美凱龍資産負債率較年初下降 1.9 個百分點，但仍高達 55.5%。
車建新亟需提高紅星美凱龍造血能力的上限，但第一步或許需要先擺脫房地産的桎梏。
成也房地産，敗也房地産
車建新的紅星美凱龍，與其說是一個家居連鎖企業，反而更像是一個房地産商。爲什麽這麽說呢？在過去幾年，紅星美凱龍大規模擴張的主要玩法是：
買地—招商—收租—運營—物業升值—抵押物業—再買地
十分符合車建新認爲的 " 買地是做企業絕對的命根子 " 的觀點，截至 2021 年末，美凱龍投資性房地産公允價值人民币 955.75 億元，約占公司賬面總資産的 71%。
這個數據甚至高于一些房産巨頭，畢竟同年，萬科 A 的投資性房地産餘額爲 859.53 億元，保利發展才 272.95 億元。
也難怪紅星美凱龍的發展軌迹會有些契合英美房地産的周期性規律了。
對于房地産，車建新是 " 又愛又恨 "。在房地産黃金期，紅星美凱龍的模式不僅可以享受地皮的增值，還可以 " 穩賺不賠 " 地收取租金。
哪怕是在 2022 年前三季度，盡管紅星美凱龍營收在下滑，但其自建商場靠收租金的業務反而增長了 2.8 個百分點，并且毛利超過 70%。
說到恨，則是因爲近年在房地産市場下行和疫情雙重沖擊下，原來的模式走不通了，紅星美凱龍的負債持續走高。
考慮到紅星美凱龍未來高潛在債務到期，流動性風險增加，标普就對紅星美凱龍下調了評級與負面觀察，信用評級從 "B+" 下調至 "B-"；另一家機構惠譽也幾乎在同時将紅星美凱龍的獨立信用狀況從 "BB" 調整至 "BB-"，這使得紅星美凱龍的融資渠道再度收窄。
可謂是成也房地産，敗也房地産，可在今年，拉了身陷流動性危機的美凱龍一把的，還是房地産。
" 自營商場租金收入占營收 60% 以上，整體出租率超過 90%，自營業務毛利率較爲穩定，流動資産以貨币資産爲主，并且所處一二線城市核心地段，價值保障度較高。"
因爲看好紅星美凱龍所擁有的投資性房地産，廈門國資旗下建發股份，拟以不超過 63 億元現金收購美凱龍 29.95% 股權，交易完成後将成爲公司新任控股股東。
要知道建發股份旗下的建發房産可是 2022 年的 " 紫微星 "，據克而瑞發布的《2022 年中國房地産企業銷售 TOP200 排行榜》顯示，建發房産以 1703.2 億元銷售額位列第十位。
對于建發股份來說，有利于其打通與紅星美凱龍有合作的品牌商、經銷商的觸達渠道，也可以爲建發布局高端消費品供應鏈業務提供強有力的線下渠道支撐；對紅星美凱龍來說，在盤活現金流外，也可以提高成長上限、拓寬業務邊界，但想要擺脫地産商的屬性或許還不夠。
走向衰退，還是颠覆周期？
簡言之，和建發股份的合作，或許無法令紅星美凱龍達到颠覆運營模式的阈值，那麽在第三個 18 年，紅星美凱龍究竟是從泡沫中走向衰退，還是颠覆周期再創一個繁榮？從車建新之前的一些動作或許能找到答案。
首先，2020 年，直播帶貨興起後，車建新也進行了一些嘗試，邀請黃華坤、縱瑞原、範珊珊等一衆行業大佬走進直播間進行家居帶貨，去年雙十一，還嘗試了 " 同城雙場景直播 "。
直播帶貨，雖然某種程度上帶來了業績的增長和用戶粘性的提升，但家居畢竟是重資産，購買環節複雜，單品價格更高，消費者在購買時自然也會更加理性，很難根本上解決紅星美凱龍的營收難題。
其次，車建新的資本觸角還伸向了投資，涉及了家裝上下遊産業、房産中介、社區媒體、自動駕駛公司、IT、生鮮平台等多個領域。
關于副業，有一些好的消息傳出，公開報道表示，紅星美凱龍本金及投資收益已全部收回的項目 13 個，投資收益 500% 以上。
但壞消息也不少，"BT 财經 " 數據顯示，車建新投資的公司中，最少已有 11 家成功上市，但它們 2022 年以來的股價表現都不佳，其中跌幅最小的是中旗新材的 -9.32%，跌幅最高的是叮咚買菜，跌幅高達 75.45%，其他幾家多在 20%-46% 左右的跌幅。整體來說，盤子不小，收益不大。
最後也是車建新最看重的高端化。
2021 年，紅星美凱龍就推出了高端化戰略，今年車建新更是表示，進口、高端是紅星美凱龍 2023 年的核心關鍵詞。
随着人們對生活品質的要求水漲船高，高端化轉型、抓住新中産的心已經成爲行業大勢所趨，紅星美凱龍在人、貨、場三方面确實也有不錯的底蘊。
從 " 人 " 的角度來看，紅星美凱龍在行業内擁有高端穩定的客戶群；從 " 貨 " 的角度來看，紅星美凱龍已與海爾智家、美的、海信、方太、老闆、怡口、菲斯曼、能率等衆多全球頭部電器品牌達成戰略合作；從 " 場 " 的角度來看，紅星美凱龍在一二線城市核心地段的商場，也讓高端電器有了可以展現的場域。
可是，高端化路線的轉型意味着對之前核心模式的抛棄，同時也意味着經營的小衆化，另外，從 " 黑貓投訴 " 上也能看到，關于紅星美凱龍共有 797 個投訴，内容包括但不限于 " 客服不解決問題 "" 不按照約定退款 "" 不按時發貨 "" 虛假銷售 " 等，但已完成的才不過總投訴量的六分之一。
想做高端化，但在服務體驗和選品監測上有所缺位，紅星美凱龍道阻且長。
結語
直播帶貨、投資也好，高端化也好，從這些動作都能看出車建新想讓紅星美凱龍颠覆周期，重新繁榮的決心和迫切，但這些措施目前的成效，顯然沒有達到車建新的期望。
1 月，紅星美凱龍董事會 " 大換血 "，進入紅星美凱龍董事會的三位成員均爲建發系核心高管，從目前董事會構成情況來看，形成建發、車建新、阿裏三足态勢，而建發的話語權最大建發也表示，控股後會深度參與美凱龍運營，對于目前表現不好的自營和委管商場，将會進行調整。
但是否如車建新預想的那樣 " 國企的黨委、紀委可以幫助紅星美凱龍建立規範的現代企業治理模式 "，現在還是一個未知數。
可以确定的是，紅星美凱龍還有很多個十八年，但車建新已經沒有多少個了。
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