$ 萬科企業 ( 02202 ) $ 如果你站在 2021 年往回看 10 年、20 年，面對以下的财務數據，估計很難有人去懷疑萬科的投資價值，即使萬科的管理層自身亦是如此。
但随着行業的巨變，發現以前基于曆史數據對未來的推演是如此不堪一擊。曾經的行業翹楚們在短短 1-2 年就淪落到破産的境地，讓深處其中的人們更直觀地感受到了周期的強大力量，政策隻是推手而已。
高杠杆猶如一柄雙刃劍，無論是對企業還是投資者，高杠杆在應對市場巨變的時候都顯得如此脆弱和不堪一擊。隻要你還在這個市場之中，高杠杆玩家曾經通過它賺取的大概率也将原路加倍還回去，而杠杆不低的萬科還能抗住不倒已經算不幸中的萬幸了。
23 年的 4 月，随着 22 年底的封控解除，行業銷售也出現回暖的苗頭，我覺得萬科是黎明前的黑暗。現在看實屬樂觀了，猶如垂死病人的回光返照，行業随後就是扭頭向下繼續探低。萬科企業的股價也從當時的 12 港币一路下跌到現在不到 6.5 港元，跌幅接近 50%，不可謂不慘烈！
站在當下，萬科能活過去嗎？
當 "活下去 "成爲一切的先決條件的時候，使用下面傳統的 PE/PB 去評估萬科的投資價值已不具有太大的意義（肯定一眼看去的低賤），重要的是評估萬科活下去的概率多大！
作爲最先高喊" 活下去 "的萬科，現在顯然沒有十足的底氣說自己能很好的活下去。實際上在去年 10 月它已經被債券市場認爲死過一次了。2023 年 10 月份，隻有短短 8 個多月到期的美元債暴跌到了 75 元，到期年化收益率 60%，這是妥妥的要違約的垃圾債定價。
債券的玩家基本上都是大資金，其信息獲取能力遠大于一般投資者。我相信無風不起浪，背後可能有我們無法知曉的更深層次的原因。好在随後萬科的各利益方紛紛站台救火才算平息了美元債風波。考慮到目前美元的利率處于高位，并且地産行業風雨飄渺的狀态，目前萬科的債券定價也算投資者給足了面子了。
現金是企業的血液，對地産企業尤甚。從現金流角度，萬科主要三個問題：
1. 保持住 3000 億 + 的銷售，這是活水快錢。從銷售到結算的窗口期，可以給其它更大的騰挪空間來自救。
2. 加速清理逐年增加的庫存（已完工産品），把死水盤活。目前 1000 億的已完工庫存（按成本和可變現淨值孰低計量），如果能變現幾百億（即便小虧也關系不大），對企業現金流改善是明顯的。
3. 平穩度過交付洪峰，維持住企業的資信，保持住融資渠道暢通；
未來何去何從 ?
萬科作爲我的主力持倉之一，賬面上自然是很大的虧損，不過曆史成本對投資決策沒有絲毫意義。着眼于未來，雖然萬科的短痛幾乎不可避免，并且 23 和 24 年業績大概率繼續下滑，在極端情況也可能發生虧損，但整體上還是相信萬科最終能活過去！
目前萬科港股市值差不多 700 億人民币。結合中國地産行業的數據，未來地産行業正常狀況下每年 8 萬億銷售額應該沒太大問題。萬科如果能活過去，取得 5% 的市占率還是有挺大機會的，按照平均 8% 的淨利潤率，則地産主業可貢獻淨利潤 320 億，估算到權益淨利潤 250 億（不到 3 倍 PE）。行業正常後，資本市場的定價也會随之正常，按照 8 倍 PE 估值則是2000 億。
多元化業務這塊，物業、商業和物流應該都還不錯，整體先毛估估給個500 億的估值。
兩者合計 2500 億市值，對應當下市值有 250% 的空間。因爲我覺得萬科活下去的概率比較大，再結合這個賠率，總體上來說當下的萬科企業是挺有吸引力的。
如果你覺得萬科活下去概率低，那麽這個賠率顯然是不足的，也請對文中任何主觀上的數據都别太當真。
