文 | 徐文璞
編輯 | Lina
香港地産大王李嘉誠曾經有一個被業内奉爲圭臬的理論。購置物業有哪三個決定因素？location、location、location ——選址、選址，還是選址。
古往今來，開店做生意的第一件事就是選址。無論是個體店還是連鎖店，都要保障選址的準确，才能提高門店的存活率。
如何選址？從宏觀層面看，需要考慮城市 GDP、人口密度、人口受教育水平、收入水平、市政規劃等；從微觀層面看，要參考具體門店周邊的人流、消費水平、競品情況等。除此之外，選址還要結合門店的調性來定位。
傳統選址流程對個人主觀判斷的依賴性極大。而在邊緣計算、人工智能、企業數字化技術突飛猛進的今天，能夠提供多維度影響因子、輔助商家決策的智能選址服務應運而生。
尤其是疫情之後。脈策科技泛地産事業部高級總監陳憲告訴數字時氪，" 原先品牌負責人大手一揮就能定下來一年開 20 家新店，接着就是去找點位。但今年（疫情之後）在溝通的時候，客戶會想先通過智能選址系統再确認一下，開 20 個家店真的合理嗎？"
01 需求顯著增長
從智能選址服務的需求方——品牌方——來說，不同類型的企業所處的發展階段不同，戰略導向不同，對智能選址服務的需求也不同。
以處于擴張期的連鎖品牌爲例。
瑞幸咖啡、庫迪咖啡、塔斯汀漢堡、誇父炸串等新消費品類在其快速擴張期間，都将智能選址視爲當下企業擴張的關鍵一環。其中部分企業選擇自研相關系統，部分則與外部服務商合作。
以庫迪咖啡爲例，自從去年 9 月份以來，庫迪咖啡開店數量已超過 2500 家，是明顯處于擴張期的品牌，其在公司官網也同時強調了選址的重要性。
而對于處在成熟階段的上市連鎖品牌來說，智能選址服務的需求則有所不同。在行業采訪中，叮咚買菜、絕味等企業告訴數字時氪，公司已過了快速擴張階段，現在不便對此展開交流；海底撈等則表示公司正在考慮外采相關系統，但當下的開店決策主要是将疫情期間關停的門店重啓。
更典型的案例還有特斯拉與國産電動車品牌的差異。
去年 11 月，特斯拉關閉了其 2013 年在中國開設的首家展廳，更早之前，2019 年特斯拉就提出從美國開始關閉線下門店，以降低運營及雇員成本。
與此同時，國産電動車品牌蔚小理則在近年間快速擴張，根據長江證券統計，2022 年三者門店數量分别達到 350、349、209。
數據來源：長江證券
陳憲認爲，新能源車的銷售注重體驗，因而對線下門店數量要求較高。現階段特斯拉已經在用戶體驗口碑和品牌效應上處于頭部，或許對線下門店的需求在降低。相反，許多國産新晉電動車品牌仍在品牌擴張階段，是當下不少智能選址服務商的目标客戶。
除了連鎖企業，由于實體門店早期成本投入較高，越來越多的中小企業、甚至個體用戶也在增加對智能選址服務的重視。
數位大數據創始人黃興麗告訴數字時氪，數位面向中小商戶推出的上上參謀 APP，有 500 萬注冊用戶，" 經過調研反饋，聽從我們選址模型建議開店的中小商戶，開店成功率在 70% 以上，這是非常難得的。"
02 輔助閉店決策、追蹤友商信息
另一方面，除了選址，輔助閉店決策、追蹤友商信息也是智能選址系統的價值所在。
在連鎖餐飲的氪記 2022 中，騰訊智慧零售專家楊海川曾告訴數字時氪，2022 年騰訊地圖在 B 端餐飲連鎖領域的銷售很好。具有商業數據的地圖廠商可以爲商家提供一些客流方面的分析，這不光可以輔助商家開店選址，還可以在特殊時期輔助商家制定關店決策。
疫情期間，海底撈、呷哺呷哺的關店原因裏都提及了部分門店 " 選址不合理 " 這一項。
而從事快消零售行業十餘年、目前正在進行連鎖餐飲創業的 Addman 告訴數字時氪，他以個人用戶的方式，采購了市面上多款選址産品，來追蹤同類品牌的用戶消費水平、擴張速度等。這對他打探友商近況，完善自己的單店模型意義重大。
Addman 提到，當通過自營方式明确了品牌的最佳單店模型後，" 預計到 20 家門店的時候 "，他将在企業内上線智能選址系統，開啓加盟并進入品牌快速擴張階段。
03 三類主要玩家
目前市場上的智能選址服務的主要玩家主要有三類：
1、以數位大數據、脈策科技等爲代表的創業公司；
2、以騰訊地圖、美團、支付寶等爲代表的互聯網大廠；
3、以瑞幸咖啡、誇父炸串等爲代表的品牌自研。
三類企業的産品也各有差異。
相對來說，創業公司産品的數據來源大多是大廠和運營商，優勢主要在用戶體驗界面、數據梳理和分析方面。
Addman 從用戶角度向數字時氪分析，" 普遍來說大廠産品的數據量更大，數據維度更完善，但是大廠的數據主要是線上數據，且根據自身的基因不同，存在社交數據、線上交易數據等優勢差異。"
黃興麗則告訴數字時氪，數位選址系統可爲品牌商提供近萬個一級影響因子，包括門店門頭在多遠開外可被看到、具體門店曆史租金及曆史品牌存活時間等微觀數據。" 這些影響因子往下交叉組合分析，可以盡量還原一個真實的商業環境，因此計算量很大，光靠人力已經不能匹及。"
品牌自研的相關産品則可以貼合企業自身的戰略，達到加速落地門店的目标。某快速擴張的連鎖餐飲品牌告訴數字時氪，其自研的選址系統對内部門店成功率的提升有很大幫助。
04 市場尚未成熟
雖然需求與供給端都顯著增長，但整體而言，智能選址服務仍是 SaaS 市場中的一個細分賽道。
在天眼查以 " 門店選址 " 爲關鍵詞，限定信息技術服務行業，篩選出來的企業僅 24 家，這些企業普遍創立時間于 2010 年後。
某專注連鎖品牌的投資機構 IT 負責人告訴數字時氪，目前真正用好選址工具的企業并不多，該應用至少在連鎖餐飲企業還不算成熟。
麥肯錫發布的研報同樣說明智能選址系統的價值有待進一步挖掘，根據《2022 年中國零售數字化白皮書》，多數零售企業的數字化建設仍聚焦于前端渠道和流量運營，僅 20% 左右的零售商将選址、補貨、人員排班等智能門店運營決策系統作爲重點。
《2022 年中國零售數字化白皮書》
除了起步較晚外，智能選址服務賽道目前面臨的一大問題，仍是現有系統不能替代人力。
上文提及，智能選址工具隻是企業決策落地的手段，能夠影響企業決策需要産品有強大的數據能力，但是帶有不同基因的廠商提供的數據各有側重，這也是爲什麽會出現創業者早期要混合使用多款付費、免費産品交叉驗證模型的原因。
Addman 告訴數字時氪，他現在混合使用 4、5 款選址産品作爲輔助，這對個人用戶的費用就是幾百塊錢一年。智能選址工具的主要功能是幫助品牌篩選出一些點位，但是做決策的還是招商團隊的負責人。
" 一些選址提交上來後，我們還是要實地去感受門店周邊的人流、動線、商家，選址模型不能告訴你左邊第三間鋪子好，還是右邊第四間鋪子好，到了現場，有經驗的人差不多半個小時就能知道這個店能不能開。"
這意味着當下品牌選址主要還是依賴招商團隊的經驗。如何讓服務商提供多維度的參數，以标準化産品盡量還原選址決策的外在影響因素，是服務商破局的關鍵。
黃興麗告訴數字時氪，數位從 2015 年創立以來，就注重自身數據體系的搭建，已經連續 8 年動态積累全國 600 多個城市商業店鋪的數據，數據精準到具體門店曆史租金和品牌存活時間。
" 我們的數據維度已經非常多了，接觸了那麽多企業，沒有哪一個說他不需要這些數據的。"
但現階段數位還需要進一步提升的是産品培訓，因爲數據維度很多，要做相關分析時需要大量的參數設置，數位正在通過建設培訓體系，讓企業招商團隊真正把智能選址系統的價值發揮出來。
提高産品的數據量，同時把産品叠代得更加易用，這看似相互矛盾的需求，需要服務商通過産品能力進一步解決。
結語
雖然智能選址行業仍然是一個小賽道，但騰訊位置大數據的産品專家告訴數字時氪，這些年可以看到智能選址産品在數據的精準度、變化的時效性上在不斷提升，廠商也更加意識到，智能算法産生的結果需要對客戶業務提供有效的指導。
拉遠來看，這個工具也可以看做居民線下消費水平的晴雨表。
陳憲告訴數字時氪，其服務的客戶主要是 B 端的大商場主，疫情之後，這些客戶的需求相比疫情前出現了下滑，另一方面實體門店的開拓也更加謹慎。
" 原先品牌負責人大手一揮就能定下來當年開 20 家新店，接着就是去找點位。但今年（疫情之後）在溝通的時候，客戶會想先通過智能選址系統再确認一下，開 20 個家店真的合理嗎？"
而這也對行業提出了更高要求。一些廠商爲了進一步獲客和滿足客戶需求，将智能選址産品與更多企業服務功能結合。這就出現諸如騰訊位置大數據，不僅僅提供選址輔助決策，也通過大數據助力客戶進行市場研究、消費者洞察、流量數字化，從選址、開店、營銷全流程進行客戶服務。
