MINDPARK2023 現場
在深圳 1500 多個城中村中，坐落在一片荔枝山林腳下的白芒村是距離市中心較遠的一個，但也是輿論關注度較高的一個。
前不久，深圳白芒村因實行統租而陷入輿論旋渦。" 統租 "，即本地國企統一收儲城中村房源進行改造，并對周邊配套升級再進行出租。因爲統租帶來的 " 限期搬離 "" 房租漲價 "" 孩子上學難 " 等問題，白芒村綜合治理項目現場指揮部辦公室已宣布暫緩簽約。
此前，" 統租 " 簽約率也隻有約 12%，在房租返還、拆遷費、停工費等扶持政策面前，業主們大多不爲所動。
" 城中村的綜合治理，一定是一個大潮。" 在 2023 年 MINDPARK 創意大會現場，深圳設計周學術委員會委員、深圳大學建築與城市規劃學院研究員張宇星如是表示。
在官方主導的 " 統租 " 之前，萬科的 " 萬村計劃 " 一度是深圳城中村改造的最大規模 " 試驗田 "。但這一計劃實施過程中因擡高市場平均租金水平而作罷。
在張宇星看來，官方統租的出發點完全出于好意，因爲深圳城中村體量巨大，在有成功案例的基礎上，總需要有村子往前走，但由于改造動作太快，會帶來幾類問題。
比如，統租必須面臨着原有的住戶，在短時間内遷出來。欠缺考慮的是村内一整套社會關系，比如小孩的上學，成年人的就業、在村内的生意存續問題。雖然白芒村在統租之前，給了原住民、租戶優先返回的承諾，但進行過程确實造成了負面影響，所以也暫緩了推進。
張宇星提出了一個 "10% 理論 "，比如一個村每年隻改造 10% 體量。通過官方與企業合作的方式，社會效益、長期的經濟效益更被關注，最關鍵的是，将一個村子的變化控制在可控範圍内。他表示，" 如今，在物理空間的改造上，大家已經意識到不能大拆大建；在社會關系空間，也要關注到，村子裏人的生活方式有沒有改變，影響、波及的人有多少，需要提前調查。"
張宇星以 " 春景梧桐 - 城村拼圖 "（Urban Village Tangram）爲主題，在第九屆深港城市建築雙城雙年展上擔任策展人，通過 6 幢城中村自建房的微改造、47 組藝術家共 97 件作品以及 9 個快閃空間，強調了城中村日常生活的文化價值。
在南頭古城，不僅有世界知名建築大師設計的酒店，也有原住民、白領賴以生存的居住空間；除了排隊的夜市檔口，也有成立多年的米其林餐廳，煙火氣與文化氛圍并存。
張宇星認爲，南頭古城作爲城中村成功改造案例，核心是用低成本創造高質量的城市空間。他表示：" 我們在其中做了城市微更新，引入設計師，把城市業态和新生活方式拼接在一起，對整個城市年輕人的附着率提升，效果顯著。大家入住體驗會有很大提升，這樣租金提高一點點，或者不提高，居民接受程度更高。我們改造關注的點也是将高标準融入細節中，打破刻闆印象，比如快遞小哥的居住條件，可以和白領一樣。"
以下是 36 氪與深圳設計周學術委員會委員、深圳大學建築與城市規劃學院研究員張宇星的對話實錄（經過編輯、節選）：
|36 氪：深圳是城市更新體量相對較龐大的城市，但在白芒村這樣的舊改項目中，原住民仍然面臨被要求在短期内遷出、務工子弟重新擇校等現實，爲什麽會出現這樣的情況？您認爲人文關懷與城市建設進程該如何兼顧進行？
張宇星：城中村是一個非常複雜的現象，是一個長期演變的過程。今天，我們能看到深圳很多城中村實用、有趣、又有生活性價比，很多年輕人來到深圳的第一站是住在城中村裏。我們長期研究城中村，首先城農村是一個文化現象，其次才是一個經濟現象，兩者是平行關系。
2017 年，深港城市建築雙城雙年展期間，我作爲策展人，特意建議将舉辦地放在南頭古城，主要目的就是把城中村現象，轉化爲城市文化領域、政治社會領域的正規性話題。在此之前，深圳市對城中村的認知偏簡單、負面，甚至認爲城中村是集合了違章建築、髒亂差現象的城市毒瘤，計劃全部拆除，規劃全新的城市空間。
|36 氪：2017 年之後，官方對于城中村的認知發生怎樣的變化？
張宇星：深圳大約有 1000 萬人，也就是一半常住人口住在其中，但如果僅僅從經濟實用角度看待城中村，就會出問題。首先，全部拆除、再建新城，投入大于産出，整個房地産的形勢也不支撐。一個關鍵點是：城中村内的房子本來就類似廉租房，爲什麽要把它拆掉再去建廉租房？
所以，官方意識到城中村的社會價值、實用價值，作用相當于廉租房，而且城中村的分布地點非常均勻，往往廉租房的地點在城市更偏僻的位置。随後，在 2018 年，一個新的政策出台，核心确立了 " 保護城中村 "，具體内容是：深圳城中村可納入保障房，福田、羅湖、南山區域 75% 城中村不得拆除重建，特區外 54% 不得拆除重建。· 地方上一定是希望留下來的大量村子，需要改善環境質量，可以讓千萬人提高生活質量，所以就啓動了大範圍的全面的綜合治理。即改善所有的物理空間内的基礎設施，包括上下水、通煤氣；以及治安、衛生、人員管理。
|36 氪：這個政策出台後，誕生了早期的 " 統租 " 模式？
張宇星：2018 年還不算統租，比較大規模的是萬科的 " 萬村計劃 "，萬科簽約城中村 20% 面積的房子，将一套 50 平方米的房子，改造成 25 平方米的兩居室，提高每間房子的标準，再配上空調、水電、洗衣機，甚至還有小型開放廚房。改造之後，出租給白領群體、高收入的藍領群體，這類群體都很喜歡這種小戶型、但高标準的生活空間，改造後的房間，租金大概提高 10%，企業也可以在其中賺租金差。
" 萬村計劃 " 發展過程中，又會遇到另外一個問題，萬科的拓展方式是改造一個村面積的 20%，剩餘 80% 面積的業主，會自發進行改造，這擡高了整個村的租金。最後，類似的計劃被叫停。
但官方同時也意識到，這樣市場化的方式是對的，本質是提高城中村的生存環境。後來就有微棠這樣的企業出來，把整個村統租下來，給予更标準化的改造，整體改造的成本更低。做完之後，整個城中村就變成了社區，運營者再引入大量社區活動，影響力和效果都非常好。同時成本低、可推廣，面向人群更廣泛，所以白芒村就成爲下一個統租目标。
這個出發點是完全出于好意，因爲深圳城中村體量巨大，在有成功案例的基礎上，總需要有村子往前走，但由于改造動作太快，會帶來幾類問題。首先，改造後的房間，房租會提高一點點；
第二，統租，必須面臨着原有的住戶在短時間内遷出來。欠缺的是考慮村内一整套社會關系，比如小孩的上學，成年人的就業、在村内的生意存續問題。雖然白芒村在統租之前，給了原住民、租戶優先返回的承諾，但進行過程确實造成了負面影響，所以官方暫緩了推進，不過，城中村的綜合治理，一定是一個大潮。
|36 氪：統租改造後，村子租金不可避免地提高，如何看待這樣的問題？
張宇星：價格應該不是核心問題，在提高一點租金的情況下，大幅改善環境，我相信大部分的人都能接受，也就是我提到的，成功改造城中村的衡量标準：除了要實現經濟實用價值，背後還有社會價值、文化價值。
如今，在物理空間的改造上，大家已經意識到不能大拆大建；在社會關系空間，也要關注到，村子裏人的生活方式有沒有改變，影響、波及的人有多少，需要提前調查。所以我提出一個 "10% 理論 "：一個村每年隻改造 10% 體量。同時，通過官方與企業合作的方式，更注重社會效益、長期的經濟效益，因此租金上漲、整個社會基礎設施的建設會更合理，最關鍵的是，将一個村子的變化控制在可控範圍内。
|36 氪：過去二十年，通過借鑒中國香港發展經驗、大灣區産業鏈發展，以及科技互聯網的蓬勃發展，深圳先後經曆了市場驅動和技術驅動的爆發式增長。下一個十年，這座城市吸引 " 新深圳人 " 的競争力是什麽？
張宇星：仰望星空、腳踏實地。前者是特别牛的創新、消費，特别優秀的人才，甚至是特别昂貴的東西；後者是特别便宜的消費、居住生态，這其實就決定了一個城市的區間、發展潛力。如果都是 " 高的 "，全是白領，城市區間很小，照樣不能吸引人。區間價值怎樣超過創新高點，這決定了一個超級都市的發展屬性，也是我們特别強調城中村保護的原因。
建一個城市的标志性建築，修歌劇院、體育館，吸引的是高端人士，可能要花幾十億；如果把這個資金分散給城中村去做環境的改善，可以整體提高城市的吸引力。
我們工作室最近的案例是深圳南頭古城，即用低成本創造高質量的城市空間，我們在其中做了城市微更新，引入設計師，把城市業态和新生活方式拼接在一起，對整個城市年輕人的附着率提升效果是非常顯著的。這樣租金提高一點點，或者不提高，大家入住體驗會有很大提升，接受程度自然更高。我們改造關注的點也是将高标準融入細節中，打破刻闆印象，比如快遞小哥的居住條件，可以和白領一樣。
|36 氪：在激活老舊社區方面，上海、成都通過藝術走進社區，讓整個城市煥發趣味和活力。相比之下，爲什麽其他城市社區在更新改造後仍然很難生長出煙火氣？
張宇星：觀念原因。往前 40 年，很多市民更喜歡老城市的煙火氣，不理解蓋高樓大廈、建新城。我們接受建設城市的一套新觀念的過程，費了很大的勁。經曆了 " 要緻富、先修路 " 的觀念改變，以及房地産開發的發展，大家認爲這套方法最有效。
如今又到了一個轉折點，大家又在呼籲煙火氣，但我們所有人的生活方式已經被現代化了，不可能再回到以前那樣一個老城區、小的空間，交通也不方便，如何将現代生活方式與煙火氣結合？我們工作室想到 " 城村拼圖 "，形成新的空間生産方式，讓空間有效率，也有活力。
這個系統的基本邏輯，是包容所有人群，容納高低收入群體，還要方便城市的管理，這其實是一個挑戰。我們國家現在必須走到這一步，深圳是一個試驗地，上海、成都其實都在探索這樣的一個新的城市空間的生産方式，或者是一種價值生産方式。
核心是整個社會的價值觀念要轉變，原來，我們認爲高樓大廈、shoppingmall 是有價值的，要建工廠、吸引全球資本。現在中國城市變成内生型，有活力、煙火氣、高質量、幹淨衛生的場所，要吸引流量，甚至是高科技公司、人才入駐。背後的價值創造，是要吸引高科技、牛人在這裏生活，那這些人現在喜歡什麽地方，就創造什麽地方就行了，逐漸也會吸引資本的加入，從而加快轉變。
|36 氪：現如今，Citywalk 地圖成爲年輕人喜愛的一種城市生活方式，建築師可以在其中做出有趣的實驗？
張宇星：Citywalk 其實是互聯網時代之下，這一代人的躺平方式。我們被虛拟世界支配着生活，很多人已經對現實世界無感了。信息的過載，背後是現實世界的空洞化。所以 Citywalk 不隻是吸引流量這麽簡單，其實是一種新的生活方式。
當然，最好的生活方式是拿着手機 Citywalk。現實與虛拟世界平行，就是大家線下看到有趣的東西打開手機拍照，進入另外一個世界，又可以繼續在現實世界舒适地喝杯咖啡、撸撸貓，兩個自由切換。
可以理解爲打卡點，但又有點簡單。這個虛拟與現實的連接點，更重要的是生态的打造，比如我們改造的空間除了要有打卡功能，還能讓人坐下來，體驗周邊人的生活，甚至願意住下來體驗。也是著名人類學家項飙提到的，重建附近。現在的 " 附近 "，是一個虛拟與現實共同創造的新的附近、鏈接。
*MINDPARK 是一場商業與創意之間的靈感碰撞，由中國領先的綜合創意平台 TOPYS 發起，旨在幫助全球商業領袖與創意先鋒尋找新環境下的創新方案與創意商機。
作者 | 宋虹姗
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