本文來自微信公衆号：豹變，作者：詹方歌，編輯：劉楊，頭圖來自：視覺中國
張力回國了，這或許是富力集團近段時間以來爲數不多的好消息。
7 月 21 日，有市場消息稱，富力創始人之一張力行賄美國官員的案件暫時告一段落，目前已經乘飛機返回國内。
富力地産則在港交所公告稱，張力已經就上述案件與美國加州北區檢察官辦公室簽訂暫緩起訴協議，并且暫緩起訴協議并不構成對指控的定罪。如果張力遵守暫緩起訴協議的條款，該指控将被撤銷。
同時，公告中強調，富力地産及其任何附屬公司不涉及該案，該案也不會對富力的業務及營運造成任何重大不利影響。
在張力回國幾天前，今年 7 月 12 日，由于 2000 萬元的票據糾紛，兩家開發商将富力地産告上法庭，對富力地産提出了破産清算的申請。最終法院對破産清算不予受理，理由是富力地産資不抵債的證據不足。
在地産圈，張力由于行事作風果敢生猛，被稱爲 " 豹子頭 "。然而，案發以來，張力已經沉寂許久，低調或許不僅是案件本身帶來的影響，更重要的是，屬于地産行業高歌猛進的年代已經過去了。
張力回歸之後，會爲富力帶來久旱後的甘霖嗎？
一、1.29 億保釋金與 2 萬一瓶的葡萄酒
對于張力的回國，美國加州北區檢察官辦公室給出了來自官方的詳細回答：現年 70 歲的張力在當地時間 7 月 20 日出庭，承認了對他本人的指控，被以保釋形式釋放。如果張力遵循延期起訴協議，針對他的指控或将在三年内被駁回。這場從 2022 年 11 月蔓延至今的案件，終于有了階段性的進展。
2022 年 11 月，張力在英國倫敦被捕，罪名是賄賂前舊金山公共工程主管穆罕默德 · 努魯（Mohammed Nuru）。同年 8 月，這位舊金山官員被判處了 7 年的監禁。
根據彭 . 博社此前的報道，張力被捕後，法官批準其以 1500 萬英鎊（折合人民币約 1.29 億元）的高額保證金被保釋。彭 . 博社稱，這是英國法院有史以來最高額的聯合保釋金。富力地産随後表示，公司沒有向張力提供這筆錢，但卻沒有否認金額。
一份司法材料透露了許多有關張力與努魯的交往細節。
在努魯的描述中，他的這位 " 中國排名第五的富豪朋友 "，擁有 105 家五星級酒店。2018 年 11 月，張力邀請包括努魯和他女兒在内的一行人來到中國，把他們帶到自己的度假小鎮參觀。
努魯稱，張力展示了私人飛機，還有像博物館一樣的房子。努魯還收到了張力的禮物—— " 一些不知道值多少錢的石頭 "，以及一瓶昂貴的葡萄酒。
晚宴上的酒是五十年陳釀的茅台，努魯稱 " 一瓶價值一萬美元 "。周六晚上他們再次與張力共進晚餐時，張力拿出了價值 2000 多美元的法國葡萄酒。努魯驚歎之餘甚至查了一下這瓶酒的價格：2700 美元，折合人民币大約兩萬塊。
在這趟旅途中，努魯感歎，自己和女兒都已經習慣了幾乎不用做任何事，也不用想錢的問題。
而努魯需要做的，則是幫張力搞定他在舊金山的地産項目—— 555 Fulton 所需的審批文件。這個項目的窗戶玻璃原本沒能通過政府審核。舊金山當地媒體曾報道稱，張力在 2015 年買下這棟建築後，建造了 139 套住房，卻遲遲未能填滿底層 1.67 萬平方英尺的零售空間。
事實上，這棟建築的持有者不是上市公司富力地産，而是張力及其關聯方共同持股的公司 Z&L Properties。
賄賂案東窗事發之後，今年 4 月，曾有外媒報道稱，Z&L Properties 已經簽訂合同，将 555 Fulton 出售給新的買家。但 6 月份來自《舊金山商業時報》的最新消息卻顯示，新任買家雖然以 1250 萬美元接手了 18 套沒賣完的公寓，但卻沒有一并接下底層的零售空間。
賄賂案暫時被擱置，但張力想脫手這塊燙手山芋，或許沒那麽順利。
二、海外資産與大佬圈子
公開資料顯示，Z&L Properties 或成立于 2014 年，總部位于加利福尼亞，專門從事高層混合用途建築的開發。雖然富力地産發聲明撇清了與該公司的關系，但二者在海外投資的時間線上幾乎亦步亦趨。
根據可考的信息來看，富力地産最初開始布局海外市場是在 2013 年，公司以 85 億元人民币拿下了馬來西亞的四幅空置永久業權地塊，及兩幅永久業權填海地塊，并将其用作商業和住宅的建設。
随後，富力地産接連在英國、馬來西亞、澳大利亞、柬埔寨、韓國等地拿地開發，但卻沒有涉足 Z&L Properties 重倉的美國市場。
2021 年，富力被債券違約困擾，除了内地資産，海外資産也被擺上貨架，隻是似乎賣得很不甘願。
2022 年 3 月，富力地産宣布将其位于倫敦的房地産項目 Vauxhall Square 以 7.96 億元人民币出售給遠東發展，當時富力預計，這筆交易将虧損約 6884.5 萬英鎊（約 7.02 億港元）。
但事實上，這筆交易更像是一場類似資産證券化的約定。2022 年 9 月，富力地産宣布回購 Vauxhall Square，回購的資金來自一家名爲 Flow Capital 的公司。
這筆交易聘請的英國法律顧問在其公司官網透露，Flow Capital 是新世界發展首席執行官鄭志剛創立的資産管理公司 Astera Capital Partners 的附屬公司，其爲這筆交易提供了高達 1.09 億元英鎊的過渡性貸款。
而鄭志剛的祖父，正是當年名噪一時的港商鄭裕彤。鄭志剛出手幫了張力，而鄭裕彤則是幫了一起打牌的牌友許家印。地産大佬們的圈子聯系之緊密，還不止于此。
2022 年 4 月，富力緊接着決定出售其位于倫敦的另一個項目 Thames City，買家則是自 2015 年以後專注英國地産投資的中渝置地創始人張松橋。這位隐藏大佬上一次出現在人們的視野中，還是幫許家印代持其在英國購入的倫敦第一豪宅。
Thames City 地塊原屬于萬達，由中渝置地和富力在 2017 年共同接下。而 2017 年的另一個标志性地産事件，則是萬達文旅和酒店資産大甩賣。坊間傳聞，王健林在那場包括富力、融創等頭部地産公司在内的談判中，忍不住摔了杯子。後來王健林回應稱，摔杯純屬謠言，" 明明是談笑風生 "。
出售 Thames City 項目，最終使富力地産錄得虧損約 18.4 億港元，但卻獲得了用于償還貸款的寶貴流動資金。
年報數據顯示，截至 2022 年末，富力在海外的在建物業還有 52.9 萬平米，占總在建物業比例約爲 2.7%；海外土地儲備還有 583.3 萬平米，占總土儲的比例約爲 9.9%。
從項目端來看，富力在英國仍持有 3 個項目，其他國家方面，澳大利亞 5 個、馬來西亞 3 個（包含一個投資性物業）、柬埔寨 2 個、韓國 1 個。從銷售端來看，2022 年富力地産海外協議銷售額對總銷售額的貢獻比例僅爲 4%。
三、張力回歸，富力久旱逢甘霖？
張力案暫時告一段落，對富力來說，是許久不見的利好消息。過去兩年，富力過得并不如意。
7 月 12 日，廣州兩家公司剛剛聯合對法院提出申請，要求對富力地産進行破産清算，理由是廣州富力資産不足、缺乏清償能力。富力迅速發布公告回應，目前公司不存在資不抵債的情況，且經營正常，不具備破産條件。法院的裁定也确認了這一點：不予受理對富力的破産重整申請。
這次張力回歸，除了名義上的利好外，會爲富力帶來久旱後的甘霖嗎？
富力是地産公司中不太常見的 " 雙老闆制 "。2022 年年報顯示，董事長李思廉所占股比爲 28.97%，聯席董事長張力的持股比例則爲 27.77%。2021 年 9 月，兩人曾共同拿出 80 億元港币股東資金，爲富力地産提供财務支持。
2019 年，李思廉曾在富力中期業績會上表示，自己和張力關系非常好，合作 30 年從沒吵過架。而合作多年來，張力也從未把兒子張量塞進富力體系内，而是讓其另起爐竈。
坊間傳聞，李思廉負責把控富力的銷售及财務，而張力則主管投資拿地和開發建設，綽号 " 豹子頭 "，形容其行事作風之果敢。這樣的特質在地産行業野蠻發展的年代，迅速将富力帶到了千億規模，一度做到行業第四。
但事實上，高土儲的發展模式也留下了隐患。前述富力 9.9% 的海外土儲占比，和 4% 的海外銷售額占比，便是高土儲模式影響延續至今的證明。
2018 年首次迎來千億規模之後，富力在 2019 年突然對内宣布，下半年停止拿地。而李思廉則在 2019 年中的業績會上承認，這份文件是他自己起草的，整篇文字還有兩句：" 如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。" 公開資料裏呈現的富力集團董事長，是他本人。
張力案發後，一向低調的李思廉在公開場合的發言也更加直白。
今年 3 月，他在中國房地産高峰論壇上表示，早年房企無序發展主要是對規模增長的誤判：當時上市企業相信土地增值會快于利息支出；其次，一些企業認爲市場空間足夠大，增加的土儲有消化空間。
李思廉說：" 當時企業都追求最少三年的土地儲備，這樣才能保證企業每年 20%-30% 的銷售增長。"
但地産下行周期不會容忍這樣的判斷失誤。2023 年 6 月的最新數據顯示，富力地産整月銷售額約 29.7 億元，同比下降 36%。2023 年前五個月，富力總銷售額爲 105.6 億元，同比減少了 51.63%。
持續下行的市場環境中，除了賣資産和尋求債務展期，似乎沒有更好的辦法。然而，全行業的高土儲現狀擺在眼前，富力想要找到合适的買家，并不容易。
本文來自微信公衆号：豹變，作者：詹方歌，編輯：劉楊
