" 現在半年開一單,一單吃半年。"
11 月 22 日晚,深圳甩出取消 750 萬元豪宅線和二套首付由 7 成降到 4 成兩大 " 王炸 " 政策,均從 11 月 23 日起執行。深圳成爲此輪調整中目前 " 幅度最大 " 的一線城市。
兩項重磅政策發布後的首個周末,深圳樓市新一輪行情來沒來?真實情況如何?《每日經濟新聞》記者實地走訪深圳多個區域,還原真實市場行情。
政策後首個周末,深圳某新盤營銷中心外排起了長隊 每經記者 陳榮浩 攝
多名一線市場人士在接受每經記者采訪時表示,目前市場情緒變化不是特别大,政策轉化或還需一定時間,目前來看效果不及 8 月底的認房不認貸政策。
從具體讨論和咨詢來看,一線中介人士普遍認爲,這兩項政策中,取消 750 萬元豪宅線對市場影響力度更大。
" 半年開一單,一單吃半年 "
11 月 26 日,在福田區蓮花山片區一家中介門店内,工作人員坐在前台看手機,當記者走進店内咨詢情況時,該名工作人員告訴記者,此次政策對超過 750 萬元的總價房源影響更大些,網上咨詢房源的客戶明顯增多,但成交量還沒有明顯提升。
寶安區中介鍾經理表示,跟 9 月差不多,成交以 2-3 房爲主,這些賣了的很多要換其他區域的 3-4 房。接下來可能偶爾還會有低價成交,議價空間會越來越小。
也有中介人員在新政發布後完全放棄了二手房市場。
南山區某中介工作人員在接受記者采訪時表示,這兩個月都沒有做二手房,主要在推新房。在他看來原因也很簡單,新房開發商給出了高額傭金。" 這誰不推誰是傻子,現在真是一單吃半年,半年開一單。"
有在售房源業主表示,他們目前面臨置換學區房的需求,但政策出來之後,市場也沒有明顯活躍起來,現在房子賣不掉就買不動,隻能等。
記者在采訪中還注意到,有中介人員爲獲客,将公司房源展闆直接搬到了人行天橋上,但效果并不佳,停下來詳細咨詢的行人并不太多。
中介人員爲獲客将房源展闆搬至天橋 每經記者 甄素靜 攝
頂級學區房率先回暖
從中介機構統計看,政策效應釋放還值得持續觀察。
據樂有家研究中心統計,上周二手房帶看量上漲超 10%,雖然漲幅未及此前的認房不認貸政策,但絕對值與此前接近。政策出台後對市場信心恢複有一定激勵作用,尤其是對西部影響會更大一些,帶看量相對較高,但和今年 2-3 月份市場高峰期相比仍有一定差距。
樂有家表示,二手房成交量環比小幅上漲,當前市場行情下客戶還是有一定的觀望心理,帶看轉化爲成交還需要一定時間。新增挂牌量波動不大,挂牌價繼續呈現小幅下跌趨勢,說明業主比較理性,心态穩定。
不過相較于普通二手房觀望,市場的暖意已流向了有風向标意義的頂級學區房。
多名經紀人在接受每經記者采訪時表示,新政之後,百花片區多個學區房小區簽約量和帶看量明顯增加。
" 最近市場有變化,成交回暖了。" 某大型連鎖中介門店工作人員石經理介紹," 新政出來後買的人多了不少,看房人也多了很多。"
據石經理介紹,自 11 月 24 日以來,百花片區成交近 10 套房源,除一套成交價約 650 萬元外,其他房源成交價格均超了 750 萬元。對于成交激增原因,另一位中介人員表示,是因爲受新政影響,這邊基本都沒增值稅了,可以省幾十萬元。
不過記者注意到,近期新成交的房源普遍降價,實際成交價格多低于參考價 100 萬 -300 萬元。據石經理提供給記者的成交統計情況,長泰花園成交的一套三房房源,參考價格爲 980 萬元,業主挂牌價格 790 萬元,實際成交爲 770 萬元。而相比較之前月份成交,特别是年初 2 月和 3 月的小陽春,近期實際簽約情況并沒有十分突出。
石經理介紹稱,像長泰花園這套房源,除樓層較低等因素外,也與業主急用錢所以相對讓利幅度非常大有關系。不過從其觀察的成交大數據來看,近期成交客戶有一半以上是先賣後買。
高傭 + 低價,個别新盤爆火
政策利好刺激的首個周末,部分樓盤買賣的熱情被重新點燃,不少新盤也想方設法蓄客。
深圳貝殼研究院院長肖小平表示,這幾天,新房簽約量上升比二手更明顯。剛過去的周末兩天,深圳新房簽約量比上個周末增長 35%,增幅高于二手。整周數據對比,一二手增幅是一樣的,簽約量比上一周增長約 15%。政策是周三出的,半周時間有這個表現,相當不錯了。
11 月 25 日下午,中洲迎玺花園項目營銷中心門外聚集了大批房産中介,項目銷售現場也因爲人太多,現場需排隊、掃碼預約才能進入。
該項目所在的深圳北站國際商務區範圍内,目前已處于多盤 " 打擂 " 局面,中海珑悅裏、華潤超核中心、保利 · 招商龍譽花園、超核紫雲府等同台競争,售價普遍在 6 萬 -7 萬元 / 平方米不等。
房産中介劉爲民向記者介紹," 中洲迎玺花園價格優勢比較明顯,備案單價是 7.2 萬元左右,但實際 6.2 萬 -6.5 萬元 / 平方米就可以選到不錯的樓層,而且項目屬于精裝交付。"
不過,從項目周邊幾個樓盤現場看房人更趨于理性,與往日并無太大區别。
中洲迎玺花園項目現場 每經記者 陳榮浩 攝
每經記者在采訪中獲悉,中洲迎玺在推售過程中給各大中介平台開出了高額傭金。
有中介人員向記者表示," 他們推該樓盤,主要還是渠道費給力,成交一套可以獲得數萬元購物卡,還有 3 個點左右的傭金。"
此外,中洲迎玺花園 6.2 萬 -6.5 萬元的單價 + 精裝交付,每平方米比周邊部分樓盤要便宜近萬元,這也是該項目近期火熱的重要原因。
記者了解到,深圳二套首付比例由 7 成降低至 4 成釋放了部分客戶,但多以 " 剛改 " 爲主,對新房市場的效果無法短期内直接體現出來。
這次政策隻是開始
當下出台政策的時間節點,正處于深圳樓市成交的低位盤整期,刺激樓市交易、活躍樓市成交的意圖較爲明顯。
根據樂有家研究中心數據,10 月深圳新增一手住宅預售 40.5 萬平方米,庫存量仍維持在高位,近 500 萬平方米,去化周期上升至 18.5 個月。雖然從月度的成交情況來看,10 月一手住宅成交 2654 套,環比上漲了 28%,與 8、9 月的成交數據相比有所回升,但整體月度成交量仍處于曆史低位水平。
從今年以來深圳的新房月度成交數據來看,僅在 3、4、6、7 月的新房月度成交量在 3000 套以上,其餘月份新房成交均在 3000 套以下。二手房成交情況也差不多,多數月份成交套數均在 3000 套以下,無論是新房還是二手房,與業内提及較多的榮枯線(5000 套 / 月)的數據仍存在一定差距。
來源:深圳住建局
另據深圳住建局官網數據,今年 11 月 1 日 -11 月 26 日,深圳新房累計網簽量爲 2477 套,新房成交數據與過往月度成交并無明顯區别。
不過網簽數據存在一定滞後性,業内也普遍認爲新政利好對樓市的促進反應,預計會延後反應到網簽數據上。
樂有家研究中心表示,政策出台後,3-4 房以及 90-144 平方米的房源成交量有一定幅度上漲,這類型群體以改善型居多,也說明政策能進一步激發改善型群體需求。
在國家高端智庫 CDI 研究員宋丁看來,深圳樓市兩項支持政策的出台,反映出深圳在政策面上已開始放棄了過去兩年偏于謹慎的狀态,轉向開放性地實施較大尺度的扶持性政策投放。
他認爲,這次政策投放,不會對樓市産生過激性影響," 重磅 " 性扶持政策并不等同于 " 過激 " 性刺激政策,預計在後續恰當時間内,仍會有新政投放。甚至可能有若幹次 " 跨年 " 概念,這次扶持性政策投放一定不是終結,而是開始。
記者| 甄素靜 陳榮浩 編輯|盧祥勇 陳夢妤 蓋源源校對 |湯亞文
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