哈爾濱無疑是 2024 年首個火 " 出圈 " 的城市。
據哈爾濱市文化廣電和旅遊局測算，截至今年元旦假日第 3 天，哈爾濱市累計接待遊客 304.79 萬人次，實現旅遊總收入 59.14 億元。這個冬天，" 爾濱 " 頻頻登上熱搜，成爲 " 頂流 "。
不過，與持續火熱的旅遊業相比，哈爾濱樓市卻是另一番景象。易居研究院最新發布的《2023 年中國百城庫存報告》顯示，截至 2023 年底，哈爾濱新建商品住宅庫存達到 814 萬平方米，去化周期 69.8 個月，高居百城榜第七位。
也就是說，即使不再新建住房，要消化 814 萬平方米的新房庫存，按照 2023 年哈爾濱的銷售節奏，也需要近 6 年時間。
去化周期 69.8 個月
" 近段時間确實外地人來咨詢或者看房人增多了，也有一些成交，但一時沖動買房的情況很少。不過，目前購房的主要還是本地的剛需和改善客戶，當然也有省内其他城市客戶來哈爾濱買房，但外地來投資的客戶比較少。" 一位哈爾濱當地行業從業人員告訴《每日經濟新聞》記者，本地人稍微有點資金的，都選擇去了海南、雲南西雙版納州等暖和的城市買房了。
值得注意的是，在旅遊熱的催生下，近來哈爾濱樓市成交也有了一定回升。哈爾濱市不動産登記中心數據顯示，2023 年 12 月，黑龍江省外人士在哈爾濱購房（新建商品房和存量房）共辦理不動産登記 2790 件，比 2022 年 12 月增加了 1867 件，同比增長 202.3%。
" ‘爾濱’熱持續增加了社會大衆對其的好感，這對于城市經濟的健康發展和樓市發展等都有積極的作用。" 上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示。
不過，從整體來看，近年來哈爾濱房地産銷售量呈下降态勢。克而瑞數據顯示，2023 年，哈爾濱商品住宅市場整體呈下降趨勢，市場容量持續縮減，其中新增供應量爲 171.89 萬平方米，同比下降 14.62%；成交量 159.50 萬平方米，同比下降 11.37%。
而從近年數據來看，哈爾濱樓市的巅峰時期在 2017 年。這一年，全市商品房銷售面積 1248.5 萬平方米，商品房銷售額 1045.5 億元，商品住宅銷售套數 11.1 萬套，均爲近年的最高值。
此外，根據哈爾濱統計局的數據，2018~2021 年，哈爾濱商品房銷售面積分别爲 1094.6 萬平方米、964.8 萬平方米、768.5 萬平方米、609.4 萬平方米，同比分别下降了 2.04%、8.2%、20.3%、20.7%。期間，全市房地産開發投資分别增長 17.6%、6.1%、0.3%、-14.6%，新開工面積分别達到 1095.9 萬平方米、1399.5 萬平方米、1265.1 萬平方米、635 萬平方米。
随着銷量的降低，哈爾濱新建商品住宅的去化周期也随之高漲。易居研究院報告顯示，哈爾濱新建商品住宅去化周期已經達到了 69.8 個月，高居百城榜第七位。這也意味着，即使不再新建住房，要将現有商品住房賣出去也得近 6 年時間。
房價同比連降 33 個月
需要指出的是，哈爾濱的新房及二手房價格成爲影響置業的重要因素。
從國家統計局公告的數據來看，2023 年 12 月哈爾濱新房價格環比下降 0.7%，環比降幅擴大；同比下跌 1.6%，較 11 月降幅擴大了 0.5 個百分點，新房價格連續 33 個月同比下行。
進入 2024 年，哈爾濱新房市場有所起色。安居客數據顯示，2024 年 1 月哈爾濱新房均價爲 10428 元 / 平方米，環比上漲 0.09%；而在 2023 年，哈爾濱的新房價格僅在 5 月份實現環比上漲，其他月份均環比下跌。
顯然，不斷攀升的庫存和持續下跌的房價，進一步讓房企收縮了在哈爾濱投資的熱情。
克而瑞數據顯示，2023 年，哈爾濱全年共成交 21 宗商住用地，平均溢價率 3.3%，成交樓面價 2063 元 / 平方米，最高僅爲 5398 元 / 平方米。拿地企業中，既有着深耕本土多年的彙龍、昆侖等老牌房企，也有着雲科置業、方遠書宇、京洋等樓市新面孔。
然而布局全國的品牌房企卻集體缺席哈爾濱，本土房企成爲拿地主力。這已是連續兩年品牌房企缺席哈爾濱土地市場。
上述從業人員也表示，當前品牌開發商基本以銷售存量爲主，去化相對較慢的是松北區産業新區，也是當前存量最多的一個區域。
也曾 " 走出去 " 賣房
面對新房庫存，2023 年以來，哈爾濱也出台了一系列政策 " 留人 "，以期促進房地産銷售。最明顯的一招就是 " 走出去 "。
2023 年 8 月，哈爾濱市住建局在和房地産商會的一次交流中提出，把哈爾濱的房地産項目帶到南方去推介。與此同時，《黑龍江省促進商品房省外消費實施方案》出台，提出 " 吸引越來越多的外埠居民到黑龍江旅居避暑、安居置業 "。
由此，哈爾濱 " 北房南賣 " 被正式提上日程，并将第一站選在南京。
2023 年 9 月 9 日到 9 月 11 日，在南京爲期 3 天的房産推介會上，哈爾濱住建局領導和 13 家房企帶來了 21 個房地産項目和近 5000 套房源，其中包括濱江地産、彙龍地産、昆侖地産等黑龍江省内房企，也包括綠城、萬科等國内知名房企。這也是哈爾濱首次在異地舉辦房産推介活動。不過，此次活動并沒有成交。
除了出省，也有部分房企将目光放到了省内下沉市場。
每日經濟新聞
