11 月 28-29 日，36 氪 WISE2023 商業之王大會在北京國際會議中心盛大舉辦。本屆大會以 " 太陽照常升起 The Sun Always Rises" 爲主題，橫跨一個主會場與六大垂直領域專場。主會場聚焦 " 未來 3650 天 "、" 在産業洪流中 "、" 進擊中的萬聯網 "、"AI 與商業增量 "、" 全球品牌看中國 "、" 科技至上 共鑒創新 " 六大篇章重點議程，邀請全領域商業大咖展開爲期兩天的頂級商業對話，向現在提問，給未來答案。
自如 COO 梁占華在大會現場進行了題爲《産業百态 - 未來居住新生态》的演講。自如至今已走過 12 年發展曆程，在梁占華看來，自如做的事情很簡單，就是解決 " 如何讓人在城市裏更好地居住 " 的問題。
作爲住房租賃行業的頭部機構，自如對市場現狀及未來趨勢有許多觀察結果：住房租賃在未來居住形态中的占比會變大，機構租賃的比重會變高，用戶需要更專業的服務等等。在這樣的大趨勢下，自如要如何實踐？梁占華談到住房租賃市場當前面臨的痛點：産品錯配、服務錯配、品質錯配、匹配效率低下。
" 自如這 12 年專注于這四個基本痛點來解決問題，在業主和租客之間做專業的解決方案，把瑣碎問題通過産品化、數據化、平台化的模式解決，把它真正做成标準化的産品和服務。" 梁占華說。
自如 COO 梁占華
以下爲演講實錄，經 36 氪整理編輯：
非常感謝 36 氪的邀請，讓我有機會來現場和各位大咖近距離學習，也對我們這個行業做一個簡單的分享。
我起的題目是 " 未來居住新生态 "。 大家對這個行業有很多定義，一開始有說 O2O 的，後來有說租賃行業，也有一段時間歸爲房地産。但是我們覺得，自如做的事情就是最簡單、最直接的城市居住解決方案，我們就是解決如何讓人在城市裏很好地居住。這個事情回歸到一個本質，我們在這個城市裏，過去怎麽住、現在怎麽住以及未來如何居住？我相信這個話題，在當前房地産行業和互聯網行業面對一定挑戰的情況下，是值得探讨的。
下面我簡單從三個方面特别直白的分享一下我們的思考。第一，居住行業的現狀到底是什麽樣的結構？第二， 3-5 年或者 5-10 年的未來，居住環境是什麽樣的？我們要會描繪它。第三，自如是如何看待這個事情、如何實踐的？我們要想辦法讓自己有進化的能力，去适應和引領這個周期。
第一個，居住市場現狀是什麽樣的？國家 " 七普 " 數據能夠看到一個簡單的分布，城市居民住房主要類型是比較多的，購買商品房和租賃住房排在前列，後面還有購買二手房、自建住房、購買原來單位公有住房或者其他類型。
城市居民住房主要類型
從 2018 年到 2022 年，占比最大的商品房交易和租賃交易大概是什麽樣的變化趨勢？第一幅圖，左邊很容易看到的是商品房從 2018 年到 2021 年都是持續上升的狀态，2022 年出現了一個比較大的轉折，大概 11.3 萬億，略低于 2018 年。右邊的租賃住房市場規模從 2018 年的 1.4 萬億，到 2022 年的 1.75 萬億，中間在 2020 年和 2022 年因爲疫情有一些反複，但總體趨勢來看是持續在增長。
宏觀居住市場現狀
我們說租賃占比第二，那在租賃裏的供需情況是什麽樣的？我們通過權威第三方數據可以看到，供給側全國現在大概有 6000 萬套房子可以用于出租。其中一線城市有 64% 的業主是特别願意将房子出租，新一線城市調研下來有 56% 希望将放房子用于出租，都是過半數。需求這一側，目前總的租賃人口規模已經突破了 2 億人，大家的租房意願是什麽樣的？權威報告估計自己願意租房子 5 年以上的人占 50%，10 年以上的人超過 12%。所以在供需兩側，一邊有供給，一邊有需求，我們覺得行業底層價值需求是實實在在的，也比較旺盛的。
再看我們自身這個行業，因爲我們是做機構租賃的，機構租賃在世界範圍内是什麽樣的格局？在其他國家比如日本，機構出租，也就是機構向個人進行房源出租占 80%，美國占到 50%，德國占 40%。這些發達國家都是大面積地通過租賃或者機構租賃解決城市的人口居住問題。我們國家是占比 7%，但這個數字在迅速上升。
以上我們簡要描述了租房的現狀。從 2018 年到現在商品房持續走高，2022 年開始下行，有些挑戰。租賃在持續走高，雖然疫情有反複，但總體在快速上升。供需的調研和權威報告來講，市場規模和實實在在的供需都是比較旺盛的，機構占比的潛力依然非常大。
關于未來的城市居住環境，我們主要以城市爲研究對象的話，大概是什麽樣的情況？先來說國家相關政策可以看到的一些核心内容，比如租購并舉，大家在政策層面看到租賃占比提升和租賃潛力空間，不僅要有公租房、保租房和自建房、商品房，多元化包括機構出租、民營出租等，後面提到了保障性住房建設的計劃。
2022 年之後我們看到一些權威預測，推演租賃市場整體大盤是什麽樣的情況，預測數據顯示市場規模會穩步從 1.88 億到 2 萬億， 2027 年會達到 2.8 萬億。
我們也進一步調研這些願意出租的城市業主，他們希望的出租形式是什麽？不約而同都指向說，我自己很不願意去承擔租賃裏面發生的複雜事情，比如接待很多租客上門看房；比如房子出租完之後可能水龍頭、電費、煤氣等等會出現一系列的問題，我自己是沒有時間沒有意願打理的；我希望有一家專業的性價比比較高的機構做這樣的事情。
租客這端也說如果有一個靠譜的平台能夠給我一個品質比較不錯的房子，服務也 OK 性價比也 OK 我是特别有意願的。因爲在平台消費，租客是真正享受了消費者的權益，不需要跟差異化的業主協調溝通一些特别複雜具體的事情。我們都知道住在一個房子裏面一年 365 天，和我們點外賣、打車等事情不一樣，每天大概有十幾個小時的事情發生在房子裏，我們需要有一個靠譜的平台解決問題。
權威機構也覺得 3-5 年的時間，中國的機構化租賃占比會從 7% 快速上升到 15%，如果從一些頭部城市來看，會快速突破 30%，接近于德國的 40%、美國的 50%，離日本的 80% 依然有很大空間。
未來租住産品服務形态有哪些變化呢？我們經過各方面的腦爆和研讨，一些維度可以勾勒出未來的變化，包括我們将來會有專門用于租賃的産品，這個房子做出來，就是爲租賃而設置的。
租賃和購買有什麽不同？我們現在看到了很多落地，比如自如在廣州和政府合作打造了自如裏，這個小區有很多特點，比如一居兩居的戶型爲主，以解決年輕人的居住；比如它的健身房和生活食堂，公共服務空間占比非常大，這對租賃來講是非常需要的設施。我們也會看到租賃人群的衣食住行和商品房裏的會有些差别，對租賃人群而言，食堂、社區、活動空間很重要，所以不是成棟，而是成小區的租賃房源會越來越多。
房間内部設計我們會更加追求個性和品質，追求藝術的美感。幾年前看房屋裝修大家會覺得功能性比較重要，現在再看裝修其實是考慮我要什麽樣的風格和環保的追求，這是思考的底色。
屋内智能也會占很重要的比例，自如有專門做智能的部門，我們的智能産品有非常堅實的使用場景。不是打概念，而是我們每一款智能産品率先用在上百萬的自如房源裏，讓用戶先用上，先解決租客和業主的智能使用體驗。
未來居住的服務，搬家保潔專業維修會占很重要的消費比重。當然還有很多其他的維度，可能會構成我們對未來居住的一個生态和場景的描述。
從過去到現在，租賃占比會變大，機構會變大，專業服務更需要，那其中自如實踐是什麽？最後分享一下自如自己在做什麽。
我們覺得租賃市場潛力很大，它的發展中有很多痛點問題要解決。第一，産品錯配，現在很多房子的空間和設計都是以買賣爲主，租賃人群需要社區公共的健身房、活動空間、食堂等等，是沒有配置的。
第二，在城市裏很多年輕用戶剛畢業，還是需要合租的，三間房我隻需要租一間，現在的産品在傳統領域裏是沒有解決的。自如這幾年在專業解決這些問題，我們會把一個房拆成三個單間租給年輕人，讓他們享受自己獨立的空間。
第三，服務的錯配，租賃人群希望享受消費者權益，希望自己的需求得到滿足，但是傳統租賃這塊，和每個業主溝通協商仍然有一些挑戰。
另外，品質錯配比較明顯，匹配效率低下，找到合适的房源依然很困難。我們發現，真正自己出租一個房子或者自己找一個房子仍然很困難。
自如這 12 年專注于這四個基本痛點來解決問題，我們相信有了自如這個平台，在業主和租客之間做專業的解決方案，把這些瑣碎問題通過産品化、數據化、平台化的模式解決，把它真正做成标準化的産品和服務，對于業主和租客都是有幫助的。比如我們的産品，會有自己的風格，合租的有「友家」，高端的有「心舍」和「曼舍」，有一千一個月的房子也有幾萬一個月的房子，還有一棟樓和一個社區。
我們出租的周期也會比别的平台大大提高，租客信用認證、保潔維修和管家服務，都保證了平台上的業主和租客得到很好的體驗。從收房到房子裝修配置，到房屋匹配、用戶匹配，到房屋改造，到看房和服務，都是通過 APP 來達成，後面會有相應的系統數據團隊承接相應的訂單，這樣就會實現規模化和品牌化的效果。比如裝修的配置，我們會跟業主承諾一套圖紙，說了什麽我們就裝修什麽。我們能實現年交付 8 萬套房源，每一套房子裝修周期都是 33 天以内，房源裝修完以後會做深呼吸認證、環保認證，我們的深呼吸認證獲得了北京市科技進步獎。
自如用 12 年在 10 個城市深耕解決一些最基本問題，目前租客數累計超過 500 萬，服務業主突破 50 萬，房源約 100 萬間，NPS72。我們希望自如的深耕能夠對行業有幫助，所以在模式上、産品服務上也不斷創新，這幾年正在做「增益租」的産品，我們和業主一起把房子裝修更好，業主也分擔費用，裝修後更好地用于房子的出租。同時，我們給業主提供透明定價、保底租金、收益分成的專業資産管理服務。
2020 年增益租實現 5 萬間的規模，2021 年突破 10 萬間，今年突破 20 萬間，我們希望自如的模式能爲未來的居住生态做一點最本質的貢獻。這背後藏着産業互聯網技術和數據驅動，還有平台化治理，希望交付給客戶的是标準化的産品和服務。
我今天的分享就是這些内容，我們希望正如主題而言，太陽照常升，明天是一個晴天。謝謝。
