作 者丨吳抒穎
編 輯丨駱一帆
圖 源丨圖蟲
資金，當下房地産行業中能夠推動房企發展的主要動力。在房地産行業尚未尋找到新發展模式之前，房企最倚重的仍然是資金，許多房企受困于此，而手握低成本資金的房企卻能跑得更快。
9 月 11 日，廣州海珠區總價最高地塊上湧果樹公園北側地塊通過搖号确定競買人，最終，中海地産以總價 127.9 億元拿下。
如果說中海拿下廣州這宗超百億地塊有一定運氣加成，其前不久在深圳摘得另一宗 " 百億地王 " 深圳灣超總地塊，則完全憑膽略和勇氣收入囊中。
6 月 30 日，中海地産經過 151 輪舉牌競價、曆時近一個半小時，以 "125.32 億元的最高限制地價 +5.85 萬平方米自持租賃住房 " 成功競得。這是深圳灣超總稀缺的住宅地塊，一經挂牌已受到無數矚目。
動辄過百億的地價，能夠參與這場土地盛宴的選手已然不多，國央企是絕對的主角，而在其中，中海地産更是不示弱。面對央企一哥保利地産已經坐上 " 王座 "、過去規模和利潤長期跟在身後的華潤置地一舉躍升且有趕超之勢，" 利潤王 " 中海地産終于也坐不住了。
" 神仙決戰 "
上湧果樹公園北側地塊是一宗各方面條件均不錯的地塊，其起拍總價 111 億元，起拍樓面價 30575 元 / 平方米。
克而瑞的研報指出，該地塊位于海珠區核心腹地新港西闆塊内，臨近中大布匹市場、客村、海珠區府等老牌商圈，地塊自身素質非常強勁，是市中心極爲罕見的 " 巨無霸 " 靓地，地鐵、公園、學校、景觀資源都是近在咫尺。
如此優質地塊，對之有意向的房企也不在少數。9 月 8 日，經過 85 輪競價，這宗地塊被擡進了 128 億元的封頂價進入搖号階段，參與搖号的房企共有十餘家，包括中海地産、廣州地鐵、珠實、華發、保利、招商、中鐵建等，清一色國央企。
最終，中海地産成爲了搖号的 " 幸運兒 "，成了爲這宗廣州土拍曆史上總價 TOP5 地塊的擁有者。以最終的成交價計算，這宗地塊的樓面價已經高達 5.22 萬元 / 平方米（扣除政府性統籌用房及回遷安置用房）。
而根據克而瑞數據，這宗地塊周邊三公裏内的新盤保利四季和頌、中國鐵建西派粵府等，目前網簽成交均價分别爲 8.7 萬 / 平方米和 8.3 萬 / 平方米。
盡管地塊質量突出，但這宗地塊的操盤難度并不低。
根據競買條件，競得人須配建政府性統籌用房、商業用地及商務設施用地、回遷安置地塊，且出讓用地範圍内的城市道路、綠地、河湧（含消防通道）也需由競得人負責出資建設。這些配建設施，在無形之中也增加了中海的操盤壓力。
不過，對于這宗地塊未來的銷售去化，市場仍然比較看好。合富研究院認爲，地塊周邊庫存壓力輕，在售項目貨源不多，僅有保利四季和頌等項目，而地塊位于海珠區中部中大國際創新生态谷内，潛在市場需求充分。
重倉一線
廣州 " 百億地塊 " 收入囊中之前，中海地産這兩年來在一線、強二線城市攻勢不減。
2023 年 6 月 30 日，中海地産在深圳以 "125.32 億元的最高限制地價 +5.85 萬平方米自持租賃住房 " 成功競得深圳灣超總地塊，這又是一宗超百億元的地塊，且位于深圳核心區域，拿下這宗地塊，中海對一線城市的雄心盡顯。
回顧過往，中海地産一度在核心城市失落。在本輪小周期之前，民營房企在土地市場上的表現兇狠，很長一段時間，中海地産受到投資紀律等因素的制約，難以在核心城市施展拳腳，但如今行情完全扭轉。
一位央企人士告訴 21 世紀經濟報道記者，就他們的觀察來看，目前能夠參與土地市場競争的房企已經越來越少，不僅是民營房企，中型國央企也不一定能夠參與競争，" 保證金都要交不少，很多可能都拿不出來。"
随着民營房企歸于沉寂，中海地産強大的資金實力，成爲其南征北戰最重要的砝碼。中海地産中期報告顯示，截至今年 6 月底，它在手的現金是 1142 億元，占總資産的 12.4%。
在今年中期業績會上，中海地産行政總裁張智超也表示，中海始終聚焦一線、強二線城市，當前經濟環境下，改善型需求會更加強勁，未來或成爲住房市場的主力。
公開數據顯示，中海目前有 6100 億元可售貨量，80% 位于一線和強二線城市，其中，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市近期都有新的項目入市，下半年上海市場預計貢獻合約額 400 億元，北京市場預計貢獻合約額超 300 億元。
根據中指院數據，截至今年 8 月，中海地産權益拿地金額是 371 億元，行業排位第五。
盡管中海地産不斷加大了在一線城市、強二線城市的布局，但是，這家以 " 賺錢 "、管理見強的房企如何在未來平衡好産品力和利潤力的表現，仍然值得關注。
此前，中海地産在深圳就曾因産品問題招緻讨論，在北京也曾有過類似情況的發生，這在一定程度上讓中海地産的招牌蒙塵。這些問題的解決并不完全 " 靠錢 "，畢竟拿地隻是不動産開發關鍵環節之一，後續如何将土地開發運營成熟，打造有口碑的标杆項目，将是中海地産需要攻破的瓶頸。
這對中海地産而言，并非過分要求。它是當前行業中爲數極少保持穆迪 Baa1、标普 BBB+ 及惠譽 A- 評級的房企，這表明它在資本市場的信譽極好。行業的共識是，未來在市場下行的背景下，改善型需求或将成爲主力，産品和服務的實力也将更爲凸顯。
中海地産有百億元拿地的魄力，更要有超越過去的表現，這對它來說，是應有之義、是必然之選。
SFC
本期編輯 劉雪瑩 實習生 宋佳遙
