在行業流動性壓力下，地産開發商的處境今非昔比，一些央國企，如金茂、華僑城，近期都在處置資産回籠資金。
10 月 17 日，中國金茂發布公告稱，北京渤海潤澤商業管理有限公司（簡稱 " 渤海潤澤 "）在公開挂牌程序中以約 28.01 億元的價格，競得金茂北京置業 100% 的股權。
買方北京渤海潤澤商業管理有限公司，最終實際擁有人爲石翠及蘇福蛇，渤海潤澤和他的股東一樣較爲低調和神秘，至今才成立兩個月。
金茂北京置業成立于 2007 年 6 月 25 日，注冊資本爲 16 億元，在轉讓之前由上海金茂全資擁有。金茂北京置業主要持有金茂北京威斯汀大飯店，該酒店爲一家五星級酒店，位于北京東三環核心區域内，在 2008 年開業，擁有 550 間客房及套房，據第三方平台顯示，日常普通房型的房價在 1400 元 / 晚左右。
經營有所改善，屬優質資産
從金茂北京威斯汀大飯店情況來看，2019-2021 年度和 2022 年 1-3 月期間，該酒店總營業收入分别爲 2.81 億元、1.05 億元、1.53 億元、3545 萬元；平均入住率分别爲 85.00%、33.01%、50.17% 及 35.01%，2020 年入住率下降主要是受疫情影響。
從金茂北京置業的财報來看，截止 2023 年 07 月 31 日，該公司營業收入 1.32 億元，已經超過去年全年不到 1 億的收入，經營有所改善。淨利潤虧損 843.15 萬元，盡管利潤表上尚未恢複盈利狀态，但從資産負債表來看，金茂北京威斯汀大飯店仍屬于優質資産，資産總計 16 億元，負債總計 7245.31 萬元，所有者權益 15.29 億元。
金茂爲何要出售此優質資産呢？
對于此次取股權出售方式的挂牌轉讓，中國金茂在公告稱，這在目前市場情況下是以合理價格實現酒店整體銷售的良機。出售事項帶來的現金流及利潤，将有助集團整體财務狀況及營運資金的優化。同時，令集團可以适時尋找其他新投資機會。此次出售事項所得的款項将用于未來可能的合适投資或作爲一般營運資金。
中國金茂 2023 年上半年收入約 268.41 億元，同比減少 7%。歸母淨利潤約 4.32 億元，同比減少 83%；公司毛利率爲 17%，同比減少 5%；上半年城市運營及物業開發毛利率爲 11%，同比下降 8%；商務租賃及零售商業運營毛利率爲 83%，同比下降 1%；酒店經營毛利率爲 50%，同比增加 16%。
對于一家規模不小的央企，歸母淨利潤大幅下滑，這樣的盈利指标稍顯遜色，而此次股權轉讓，不僅能回籠 28 億元的資金，還能實現約 13 億的出售收益，能在一定程度上改善金茂今年整體的盈利能力。
和金茂一樣，另一家央企華僑城，也在出售酒店套現。
10 月 11 日，華僑城（亞洲）發布公告稱，其間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃以不低于人民币 24.3 億元（含增值稅）的價格，于北京産權交易所透過公開挂牌出售上海蘇河灣項目部分資産。
這意味着，位于上海核心地段的明星項目上海寶格麗酒店，在開業 5 年後被公開挂牌出售。上海寶格麗酒店是全球第六家、中國第二家寶格麗酒店，項目距離南京東路 500 米，距離外灘、人民廣場都僅 1km。
來自酒店官網的信息顯示，上海寶格麗酒店由意大利建築事務所 Antonio Citterio Patricia Viel 操刀設計，由一棟高 48 層的寶格麗大樓、上海總商會、意式花園組成。
常年虧損
上海寶格麗酒店位于寶格麗大樓的頂部 8 層，擁有 82 間客房及套房，其中包括 19 間酒店甄選套房。根據其酒店官方網站及部分酒店預訂網站顯示，該酒店大部分客房的常規價格均在 6000 多元 -8000 多元一夜，是普通五星級酒店客房價格的至少 3-4 倍，即便是特别優惠價，也要 5000 多元一夜。上海寶格麗酒店最貴的套房，甚至每晚價格超過 30 萬元。
上海寶格麗公寓位于寶格麗大樓的 5-39 層，總房間數量達 243 套。其中，約 145-172 平方米的 1+1 房，每月房租在 5.3 萬元 -6.8 萬元；約 208 平方米的 2+1 房，每月房租在 6.6 萬元 -12 萬元；約 256 平方米的 3 房，每月房租在 9 萬元 -15 萬元，最短租期 6 個月起。
盡管酒店價格位列上海高端五星級酒店前列、公寓租金每月超過 5、6 位數，但仍然改變不了其常年虧損的命運。
出售公告顯示，此次出售的上海蘇河灣項目部分資産截至 2021 年 12 月 31 日止年度、截至 2022 年 12 月 31 日止年度、截至 2023 年 6 月 30 日止六個月的收入分别約爲 2.49 億元、1.40 億元、1.19 億元，除稅後虧損分别約爲 1077 萬元、5225 萬元、690 萬元。
賣房還貸
根據交易公告，爲擔保華僑城（亞洲）的貸款，上海蘇河灣項目酒店房産主體及其他建築被抵押予一間商業銀行，截至 2023 年 6 月末的貸款餘額約爲 9.6 億元。
如若按最低價格 24.3 億元達成交易，除去交易稅費、交易費用及其他開支合計 3.6 億元，華僑城（亞洲）出售上海蘇河灣項目部分資産可回收現金約 20.7 億元，預計産生收益約 5700 萬元。
談及此次出售資産的理由，華僑城披露，董事會認爲此次出售資産将令集團盤活其資産、加速資産周轉，交易産生的現金流入可用于償還貸款及借貸，并可降低集團的計息負債及實現投資收入。
連年虧損，華僑城早已開啓變賣資産之路
自 2018 年開始，" 華僑城系 " 數十家子公司股權和所持資産被出售或轉讓。在行業調整期和疫情影響下，經營壓力較大，近兩年，其房地産業務和旅遊業務雙雙大幅下滑。
2022 年，華僑城曆史性出現虧損。一季度實現營收 74.7 億元，同比下降 13%；歸母淨利潤 1.8 億元，同比斷崖下降 80%；歸屬上市公司股東的扣非淨利潤爲 -6385 萬，同比下降 107.41%。2022 全年來看，上市公司實現營收 767.67 億元，同比下降 25.17%；歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損 109 億元。今年上半年仍虧損 13 億元，截至今年 6 月末的有息負債總額達 1343 億元。
曾經的文旅之王陷入困境。
其中，華僑城（亞洲）自 2020 年以來公司連年虧損，其中 2022 年因爲計提多項資産減值損失，華僑城（亞洲）的歸母淨虧損高達 19.13 億元。今年上半年，華僑城亞洲實現收入約 1.94 億元，較去年同期下降約 77.9%，由于地産市場行情繼續下行的影響，公司歸母淨虧損 2.12 億元，而去年同期爲虧損 6155 萬元。
截至 2023 年 6 月末，華僑城（亞洲）的短期借款爲 65.77 億元，而公司所持的貨币資金爲 25.6 億元，無法覆蓋短債。這意味着，華僑城（亞洲）的流動性短期内會遭受頗大挑戰。
" 華僑城系 " 的另一上市平台華僑城 A 也面臨着同樣的困境。2022 年，華僑城 A 同樣因爲計提資産減值損失造成巨大虧損，期内公司營收 767.67 億元，同比下滑 25.17%，歸母淨虧損 109.05 億元，2021 年同期爲盈利 37.99 億元。2023 年上半年，公司營收增長回正，同比增 18.56% 至 194.38 億元，然而歸母淨虧損持續，爲虧損 13.06 億元，上年同期爲 1.05 億元。
華僑城表示，地産行業信用風險在不斷上行，房企資金周轉能力、融資能力走弱，在行業壓力傳導下可能發生流動性不足、償債壓力加大等問題。此次出售上海寶格麗酒店亦是華僑城主動化債的舉措之一。
（本文首發于钛媒體 APP，作者｜王健）
