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文 | 澎潤 PLUS
東北地區豐富多樣的環線旅遊資源，不由得感歎 " 江山如此多嬌，引無數英雄競折腰 "。但是東北地區冰雪旅遊的 " 标簽效應 " 在一定程度上反而掩蓋了東北地區絢麗多彩的自然風光、底蘊雄厚的人文曆史遺迹等多樣旅遊資源，而這種缺乏想象力的旅遊宣傳也是導緻東北 " 跛腳 " 前行的旅遊經濟的重要原因。如果東北對特色旅遊資源進行科學合理的包裝與組合它們或将成為未來東北旅遊發展的 " 破局 " 關鍵。
東北地區住宿業現存問題有哪些？
東北地區将多種類的旅遊資源串聯成線，展現了一個與衆不同的東北旅遊體驗。如此豐富多樣的旅遊資源怎能少得了住宿産品 " 錦上添花 " 的加持呢？通過整合與梳理東北地區住宿業（以國内外連鎖品牌酒店為主）的發展現狀，對導緻這一發展現狀的背後原因進行進一步解讀，尤其關注該區域内休閑度假酒店産品與旅遊環線之間的協調發展情況，以此作為進一步挖掘東北地區旅遊環線與休閑度假酒店産品投資缺口的基礎。
" 分布不均 " 與 " 極端集中 "
東北地區的連鎖品牌酒店規模十分有限，是國内四大經濟大區中連鎖品牌酒店數量最少的地區，總數量不足西南地區連鎖品牌酒店總數的一半。其中，僅遼甯省的連鎖品牌酒店數量突破 200 家，其他省 / 市的連鎖品牌酒店規模水平均屬于一般或較低水平 " 分布不均 " 與 " 極端集中 " 是東北地區住宿業（以國内外連鎖品牌酒店為主）發展現狀的顯著特點。這兩個特征不僅體現在東北地區連鎖品牌酒店的檔次分布與産品結構上，在連鎖品牌酒店的城市布局方面也尤為明顯。
從連鎖品牌酒店的檔次分布來看，東北地區的酒店市場以經濟型及中端酒店為主，檔次越高的酒店産品在東北地區的占比越低，高端及以上檔次的品牌酒店數量僅占 16%。即使是在東北地區的主力經濟城市（大連、沈陽、長春、哈爾濱等），高端及以上檔次定位的連鎖品牌酒店市場規模仍處于較初期的發展階段，國内外知名酒店集團的高端品牌線産品也尚未實現在這些主力經濟城市的完整布局。以長春市為例，長春作為吉林省省會、全國二線城市，其高端及以上檔次的酒店市場僅是初具規模的狀态。十年間，國内外連鎖品牌酒店物業數量在長春市的增長速度超乎想象得慢。一方面，這表現出東北地區的酒店市場，尤其是在高端及以上檔次，仍存在較大的成長空間；另一方面，我們不得不感歎資本 / 酒店品牌對這片創造了 " 工業奇迹 " 的廣袤 " 黑土地 " 并沒有表現出更多的青睐，反而顯露出些許擔憂與不看好。
從連鎖品牌酒店的城市布局來看，東北地區的主力經濟城市擁有此區域近八成的連鎖品牌酒店，并且也是高端及以上檔次定位的連鎖品牌酒店的集中布局城市。其中，遼甯省的表現最為突出，其擁有東北地區最多的連鎖品牌酒店物業。與其他省 / 市相比，在不同檔次的酒店物業數量方面，遼甯省也表現出較強的規模優勢。在東北地區的主力經濟城市中，多數連鎖品牌酒店集中分布在城市的中心城區，僅存在少部分酒店散落在城市的非中心區域。以哈爾濱市為例，根據澎潤研究院數據庫統計數據顯示，哈爾濱市（下轄 8 個區）現有連鎖品牌酒店物業數量共計 122 家，城市中心城區（道裡區、南崗區）的連鎖品牌酒店物業數量為 78 家，占比近 70%。這樣 " 極端集中 " 的布局特點導緻東北地區遊客 " 回流 " 現象明顯。根據自由行大數據聯合實驗室的數據顯示，到訪大連市、長春市、哈爾濱市遊玩的遊客，近 30% 及以上的遊客會選擇回到中心城區，甚至是中心城區的核心商圈進行住宿。導緻這一現象的原因主要在于連鎖品牌酒店産品以标準化的酒店産品帶給遊客更有安全感的住宿體驗，而具有較高溢價能力的休閑度假散客更青睐選擇具有較高知名度的國際連鎖酒店品牌。
酒店産品類型單一，當之無愧的休閑度假酒店 " 窪地 "
東北地區連鎖品牌酒店極端化的集中布局從側面表現出此地區絕大多數的酒店産品性質（經典商務型酒店、商務會議型酒店、會議會展型酒店）與區域内的商務活動相關，部分布局在距離景區較近的休閑酒店産品，也需要會議團建類休閑商務客源地支持才可保障較良好的綜合收益表現。
當然，這并不是說東北地區完全沒有休閑度假酒店産品。以長白山景區為例，長白山景區作為東北地區風靡一時的 " 地标性 " 打卡景區，周邊布局 14 個不同檔次的連鎖品牌酒店，其中近半數的連鎖品牌酒店是高端及以上檔次，既有超大體量的、适合親子家庭與公司會議團建的休閑酒店産品，也有小而精的沉浸式度假體驗酒店産品。但是，如果将東北地區連鎖品牌酒店的分布與東北地區旅遊環線進行對比便會發現，二者之間存在嚴重的不匹配度。除東北地區的主力經濟城市外，環線上其他城市或景區周邊的酒店數量較少，連鎖品牌酒店産品更是少之又少，多數是本土的單體酒店，甚至在部分區域的住宿産品完全達不到酒店産品的産品标準，隻能稱作 " 小旅館 "，更不用提是否可以滿足遊客對休閑度假酒店産品的期待。因此，總體來看，東北地區的連鎖品牌酒店以商務性質酒店産品為主，産品結構單一，各省 / 市間産品結構同質化現象嚴重。僅個别知名景區周邊存在真正的休閑度假酒店産品，東北地區的休閑度假酒店市場與東北地區的旅遊環線資源存在，是當之無愧的休閑度假酒店 " 窪地 "。
" 同牌不同質 "，酒店産品品質相差不止 " 一點點 "
東北地區的連鎖品牌酒店的另一大特征是 " 同品牌不同品質 "，即與國内其他地區的相同品牌酒店物業相比，東北地區同品牌酒店所提供的酒店産品和服務品質相對較差，甚至會降低住店客對該品牌的心理體驗感受。這一特征在高端及以上檔次定位的連鎖品牌酒店中尤為明顯，并且呈現出酒店品牌檔次越高此現象越明顯的趨勢。而從國内外連鎖品牌酒店對比來看，國際連鎖品牌酒店的 " 同品牌不同品質 " 現象更為突出 " 同牌不同質 " 的突出表現點主要集中在客房内配品、客房内清潔程度和酒店内工作人員的服務意識與服務品質等方面。通過梳理第三方預訂平台上的評論關鍵詞可以看出，客房内配品與品牌檔次不相符、客房内衛生與清潔情況達不到住店客對品牌的期待、酒店内工作人員的服務意識薄弱、服務反應力拖延、服務态度及業務能力水平有待提高等均是住店客在評論中提到的 " 熱門詞彙 "。而這些恰恰是削弱連鎖品牌酒店的 " 品牌效應 " 光環，限制東北地區酒店市場走上良性循環的限制因素。
東北地區度假酒店存在哪些機遇呢？
綜合以上對東北地區住宿業（以國内外連鎖品牌酒店為主）現狀、特征及其背後原因的深度解讀，我們不難發現，旅遊環線酒店及休閑度假酒店市場在東北地區仍存在較大的市場空間，但就目前東北市場在酒店方面的表現，投資者還是需要謹慎的做出投資選擇。
東北地區旅遊資源種類豐富，且大部分旅遊資源仍處于較 " 原始 " 的待開發狀态，多樣且獨特的旅遊資源為投資度假酒店創造了優良基礎。另外，東北地區地域廣袤，部分旅遊資源（尤其是自然資源類的旅遊景區）距離市中心較遠，多數處于待開發狀态的旅遊資源之間分布有知名旅遊景點，适合發展 " 以點帶線，以線促面 " 的環線旅遊。再加上東北地區的現有休閑度假酒店産品仍處于較缺乏狀态，旅遊環線與現有酒店布局差異較大，這些都表現出東北地區環線酒店及休閑度假酒店市場存在優質的投資潛力。
高端連鎖品牌酒店具有更高投資 " 性價比 "
從東北地區酒店市場的發展現狀來看，高端及以上檔次的連鎖品牌酒店仍具有一定的市場稀缺性和品牌号召力，這主要表現在品牌影響力和平均房價的溢價能力方面。隻是，高端及以上品牌檔次與其平均房價的溢價能力呈邊際效應遞減趨勢。從投資回報的角度來看，超高端及奢華品牌酒店的投入成本更高，但并沒有因此為酒店産品帶來更高的平均房價的溢價能力，結合東北地區低速發展的經濟環境，貿然進入市場缺口最大的超高端及奢華檔次的酒店市場，可能無形中增加了投資回報的不确定性。因此，經典的、知名的高端連鎖品牌酒店（尤其是國際連鎖品牌）是具備更高性價比的投資選擇。一方面，高端檔次定位填補了市場空白，經典且知名的連鎖品牌将進一步放大了這一優勢，優質的品牌号召力有助于獲得穩定的客源導流，邊際效益最大化的平均房價溢價能力有助于實現良好的酒店綜合收益；另一方面，與超高端及奢華檔次酒店相比，相對較低的投資成本可幫助投資者獲得更理想的投資回報。
非标産品或将幫助東北地區度假酒店實現 " 彎道超車 "
在度假市場發展較成熟的國内經濟大區（如西南地區）中，已經出現了非标準度假酒店産品。并且，此類型的度假酒店産品因其獨特的外形和富有腔調的風格設計，獲得了廣大旅遊愛好者的強烈追捧。其平均房價溢價能力也得到了市場的充分認可，在部分度假市場的旺季，非标準度假産品的平均房價可與高端及以上檔次的度假酒店産品相匹敵。對休閑度假群體（親子家庭、情侶、朋友等客群）的強吸引力以及超出品牌效應的平均房價溢價能力足以證明獨具風格特色的非标準度假産品具有一定的成功借鑒意義。從投資回報的角度來看，非标準度假酒店産品具有開發周期短、投入成本較低的特點，其可拍性和趣味性放大了住宿過程中休閑度假體驗，增強酒店的自身綜合吸引力，有助于打造酒店的自成目的地潛力，弱化外界環境對酒店綜合業績表現的影響。這對于處在機遇與挑戰 " 漩渦 " 中的東北市場來說，有利于投資者規避風險。
" 線路化 " 與 " 定制化 " 或将成為投資的制勝關鍵
東北地區的旅遊資源具備發展環線旅遊的良好基礎，并且，就目前已成型的環線遊來看，具有較大的成長潛力與發展空間。将成熟的旅遊産品（冰雪、溫泉、康養等旅遊主題産品）作為 " 引子 "，不僅可以吸引外地遊客，也可以作為吸引本地高消費群體日常休閑度假的體驗項目。在成熟酒店産品作為 " 引子 " 的基礎上，以酒店為載體，通過 " 一價全包 " 的定制化套餐形式，将遊客的住宿、餐飲、交通、風景遊覽、人文體驗等多個旅遊環節相串聯，形成完整的沉浸式旅遊全服務鍊條，并将東北特色（如地域民俗民風、少數民族文化元素、工業元素等本地文化特色）融入其中，打造具有東北特色的公路版 " 東方列車 "，讓遊客不僅被東北地區的自然風光所吸引，同時也全方位的體味東北地區的地域個性與魅力。
對于投資者來說，在東北市場投資此類型的全服務體系的度假旅遊産品無疑是 " 拔得市場頭籌 " 的好時機，另一方面，這種全服務鍊條體系的休閑度假酒店産品是站在文化輸出的高度，借助資源整合、客源梳理及運營等方面的競争優勢拉高休閑度假酒店産品的 " 進入壁壘 "，這也是對投資者的一種無形保護。
