7 年前，上海陸家嘴斥資近百億拿下蘇鋼地塊，樓面價比周邊低一萬一平，雙方就土地污染評估及修複問題達成協議，随後幾年，陸家嘴開始陸續開發和售賣樓盤項目。2021 年 6 月，一份環評報告揭示蘇州雷丁學校被高度污染，蘇州污染地塊進入公衆視野，然而陸家嘴仍然繼續開工賣樓。兩年多之後，陸家嘴爲何主動又将污染地塊事件曝光并将蘇鋼等多家單位告上公堂？
作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
運營 | 劉 珊
住在蘇州陸家嘴錦繡瀾山項目附近的人有時會聞到一股刺鼻的、像臭生雞蛋一樣的味道。白天還不算濃烈，但一到夜晚，這股濃烈刺鼻的味道，會随着北風陣陣襲來，揮之不去。
當地人猜想，可能是氨類物質的燃燒味道，亦或者可能是多環類有機化合物的蒸發，沒有人想得到，它會和一種超強緻癌物産生關聯。
直到 2023 年 11 月傳出土地污染物緻癌物超标，并引發上海陸家嘴和蘇鋼集團百億訴訟案後，蘇州綠岸地塊有污染一事才迅速引起全網熱議，盡管這一污染事件在幾年前就已經被當地曝光，但當時并沒有引起這麽大的關注，地塊上的開發商上海陸家嘴也沒有太大的反應，它甚至還繼續開發、賣房。
然而這次不一樣了，因 7 年前斥資 85 億元拍下 17 塊地，如今卻懷疑其中 14 塊地都是 " 污染地塊 "，上海陸家嘴 11 月 3 日晚發布的公告顯示，其一口氣狀告了蘇鋼集團和 4 個蘇州當地的國企和環評單位，并要求索賠 100.44 億元。
陸家嘴提出，蘇鋼集團沒有告知污染地塊面積事實，導緻其巨額損失。而蘇鋼集團在 11 月 10 日淩晨發布《情況說明》，稱陸家嘴拿到地後沒有做好污染吸附，造成更多地塊的二次污染。
一來一往間，問題變得越發複雜了。但也正是通過兩大集團的互怼，超過 600 多戶業主才知道，自己住了兩年多的房子，可能真的存在着令人難以置信的重大緻癌隐患——超标 50 倍的苯并芘。
苯并芘是一種被世界衛生組織國際癌症研究機構認定的一級緻癌物質，它會進入空間、水和土壤中，造成進一步的污染擴大。而這些看不見、摸不着的化學物質，正在攪得污染地塊上的業主人人自危。
這塊地污染情況究竟如何？不同權威部門的環評結論爲何差别巨大？怎樣的環評，才能保證人體健康不受污染？種種疑問，都在打破這片土地上的平靜。
不斷擴大的 "污染" 面積
幾度登上熱搜的蘇州綠岸項目地塊，其實是蘇州當地曾經名聲大噪的熱門區域——蘇鋼老廠區。被陸家嘴接手前，它屬于蘇州當地最大的鋼鐵廠——蘇鋼集團。
蘇鋼集團是一家建廠 66 年的老鋼鐵廠，2014 年 8 月，因爲經營不善虧損嚴重，蘇鋼老廠區全面關停，并将原本的工業用地，變更爲住宅及商辦用地，分爲 17 個地塊打包挂牌出售。
蘇州本地房企人士李洋對「市界」透露，" 當年的那個時間點，确實有不少工業用地性質變更。那時，蘇州市政府有個‘退二進三’的政策，即，将低效利用、産能落後的工業用地退出，用于發展第三産業。而對于中間的交易流程，并沒有嚴格要求公開出讓 "。
工業用地轉化而來的地塊，究竟有多劃算？光算算地價就知道了。2016 年，财大氣粗的上海陸家嘴經過 222 輪的報價，以 85.35 億元的總額在上海産權交易所競得，總占地近 1500 畝。
雖然地塊總價高昂，但對于背負着 " 走出去 " 使命的陸家嘴而言，面對這麽大體量的便宜地塊，很難不上頭。畢竟，和相隔 1 公裏的弘陽地塊樓面價高達 18000 多元相比，蘇鋼 17 個地塊的樓面價隻有 8000 多元 / 平，差了 1 萬。
" 陸家嘴拿地的時候，蘇州土地市場和新房市場都處在上漲期，但凡能拿到的地都是香饽饽的。" 李洋說道。
拿到地的第二年，2017 年，陸家嘴開始進駐開工，先後修建了蘇鋼集團安置房、部分小區、大型商城、學校等，當年開盤的商品房最高時一度賣到 25000 元 / 平。
但陸家嘴在相中了地塊高收益的同時，帶給它的還有高風險——土地污染。從公開資料來看，2014 年 1 月至 2015 年 12 月，蘇鋼曾委托第三方機構編制了地塊詳細調查和風險評估報告，均通過專家評審，并提交至蘇州市生态環境局備案。
當時的評估報告稱，蘇鋼地塊土地污染影響不大，污染範圍不到 2 萬平方米（地塊總計約 1500 畝，100 萬平方米），最終修複費用還不到 5000 萬。後來，對于部分污染的地塊，陸家嘴也進行了修複，風險評估、土壤修複報告也上報給蘇州市生态環境局備案了。
緊接着，一棟棟住宅樓随之拔地而起，陸家嘴在錦繡瀾山項目上，一連開發了 3 個住宅小區，分别是繡庭、錦園和峰譽亭。其中，錦園、峰譽亭分别建于 14 和 15 号地塊，繡庭小區則建于 12 号地塊。
但令人震驚的是，沉寂多年，污染問題突然掀起軒然大波。
根據蘇鋼集團 1 月 10 的公告，17 幅土地中有 7 幅土地（1 号、2 号、3 号、4 号、5 号、6 号及非焦化區 10 号）存在污染，局部區域污染嚴重，而已經有人入住的 14、15 号地屬于可安全利用地塊。
但陸家嘴則表示，已确定存在污染的土地數目是 14 塊，污染地塊是 1 至 13 号地，以及 17 号地。但另外 3 個已經建成住宅的 14、15 号地塊，和建成學校的 16 号地，則未明确披露污染情況。
面對這兩份迥異的調查結果，兩大集團都把過錯指向了對方。陸家嘴稱，" 蘇鋼集團在土地調查用途變更以及出讓的過程中，存在弄虛作假等行爲。" 而蘇鋼集團則在聲明中表示，已經告知過土地污染的情況，雙方知情且同意承擔風險之後，才有後續的交易。
簡而言之，雙方都在朝着自己有利的方向解讀。這一羅生門事件，讓從事專業土壤檢測人士的陳遠也覺得很詫異。
陳遠對「市界」表示，" 調查有很主觀的部分，不同工程師做出來結果會有差别。檢測标準雖說有統一，但怎麽做檢測，裏面門道很多。這也意味着不會讓工程師随便采樣。從流程上講，報告最後有專家評審，不會搞得太兒戲。"
對于污染的真實情況，陳遠認爲要比想象中更複雜。蘇州地塊污染事件爆發之前，陳遠曾來到污染地塊附近。地塊附近的多環類物質氣味，和修複後仍然一片狼藉的地塊，讓陳遠一眼就察覺出，土壤修複有問題。
目前，有關土地污染真實情況依舊迷霧重重，盤根錯節，各方也在等待司法機關的進一步調查和認定。
誰揭開了污染地塊 " 面紗 "？
陸家嘴在蘇州綠岸項目上下了血本，除了拍地時投入的 85 億元之外，它在 2 号、8 号、9 号等五幅可能存在污染的地塊上陸續進行的開發建設，投入資金也已超過 20 億元。
污染地塊的停工，對陸家嘴來說損失巨大。一氣之下它把蘇州高新區管委會、當初的土地調查編制單位以及蘇州市自然資源與規劃局，都起訴了。
然而，整件事最蹊跷的地方在于，作爲開發商的陸家嘴并未在第一時間發起訴訟。
蘇州的污染地塊，被曝光得非常偶然。在百億訴訟案之前，蘇州污染地塊的事件曾幾次在當地引起輿論熱議。率先發現問題的，是一所國際化中學——蘇州雷丁學校。
蘇州雷丁學校是由上海陸家嘴集團投資建設、蘇州倫華教育和英國雷丁學校合作舉辦的一所九年一貫制國際化學校。這所學校在 2018 年 6 月落戶蘇州，2021 年 3 月開始招生。
蘇州本地一位曾經計劃報名的家長告訴「市界」，"2021 年 6 月份的時候，就有人跟我說雷丁學校已經招完生了，許多人都帶着孩子去面試。當時因爲它第一年開學，學費是 17 萬一年，比蘇州另一個國際學校外國語學院要低一些。"
這些學生、家長都在爲 2021 年 9 月秋季正式開學做準備，而他們中大多數人并不知道，學校所建的地塊此前曾是工業用地。直到開學 3 個月前，第三方檢測機構的環評報告，意外曝出了該地塊存在污染。
之後，蘇州雷丁中學未能取得開學手續，蘇鋼 17 幅地塊開始進入污染自查階段。而蘇州雷丁學校的突然中止，也打破了陸家嘴集團的整體規劃。
" 雷丁學校後面的地塊，它們原本計劃打造大平層、聯排别墅、寫字樓等。" 一位蘇州本地人士對「市界」透露。
隻不過，蘇州雷丁中學的臨時停學，雖說掀開了污染的一個蓋子。但在樓市火熱的行情下，卻并未真正擾亂陸家嘴的銷售節奏，仍有大量業主購買了污染地塊附近的房源。
雷丁中學檢測出污染不合格時，劉霞買的那棟房子依舊在正常售賣，此後也并沒有影響到貸款辦理。而原本計劃在當年 10 月份進駐商圈開業的商戶們，也都及時挂出了店面的營業招牌。
有關污染地塊的消息，就此低調了半年多。直到 2022 年 3 月，中央環保督察組 2022 年 3 月底進駐江蘇後，接到兩起關于蘇州綠岸項目（即蘇鋼地塊）的舉報，陸家嘴集團項目再次進入公衆視野。
據财新網披露，舉報信稱，該項目 17 宗地塊中有 4 宗地塊土壤污染嚴重，包括蘇州雷丁學校所在地塊。一個月後，江蘇省政府官網公布，第三方檢測機構檢測結果顯示蘇州綠岸項目多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴重超标，不符合用地标準。
看到官方消息後，入住了兩年多的業主們一下子炸了鍋。他們迅速趕到項目售樓處讨要說法，然而，蘇州綠岸項目售樓處人員早已人去樓空了。
業主劉霞對「市界」表示，"5 月後，綠岸開發商的工作辦公區域一直由保安把守，我們無法進入。雖然一直在找他們，他們總是有事找各種理由不見。"
随着土地污染問題的暴露，蘇州綠岸項目的所有銷售也被迫按下了暫停鍵。而那一年，蘇州樓市也從火熱成交的勢頭，逐漸過渡到了平穩期和下行期。
王雨表示，"2023 年 4 月之後，蘇州西北部開啓就一輪暴跌，二手房從 25000 一路跌到 14000，因爲那邊庫存量太大了，而錦繡瀾山距離地鐵三四公裏，很難賣出去。"
也因此，不少人也猜測，這次石破天驚的訴訟不僅僅是所謂 " 毒地 " 的争議，更在于房地産市場形勢逆轉後的 " 自救 "。
" 買賣雙方對于這個事情都是心知肚明的，隻不過大家當初各自有各自的訴求和關切，選擇避而不談，現在因爲房地産市場遇冷、土地價格下調，不得不暴露了。" 李洋說道。
不過，從投資角度來看，陸家嘴集團在這件事上損失慘重。地塊污染被大面積曝光之後，園區内原本熱賣的商品房，由于大量業主被迫搬遷，一下子空了很多。
焦慮的業主
如果蘇州樓市還像 2021 年那樣繁榮，污染地塊的消息是不是就不會公之于衆？對于這個問題，污染地塊的業主們是無暇思考的。
兩大集團 " 神仙打架 " 算的是經濟賬，但對于住在這個區域的業主來說，卻跳入了一個危及生命的深坑。直到污染風險被全網曝光後，許多人才忍不住回憶，一些令人不安的信号都被忽視了。
比如，從買房到裝修的半年多時間裏，張佳從未聽到過鳥叫聲，這讓她覺得很反常，" 因爲小區本身是在遠郊區，樹很多、草坪也多，按理說應該會有鳥叫聲才對 "。
準備裝修時，張佳在樓下草坪裏專門種了些無花果樹和櫻桃樹，等着樹長高了後，還能吃些新鮮的櫻桃、石榴，但後來這些樹也都死掉了。
住得時間久了，業主們漸漸發現，小區裏的植物每年都會死一批，每年基本都要更換一批新的植物。大家隻是覺得，小區裏的土質應該是不太好。
沒有人會想得到，熱門開發地塊，已經建有學校、居民小區、商業設施的地塊，會有重大的緻癌風險。" 買房的時候，開發商隻告訴我們這附近政府會有規劃熱電廠等，并未提到任何關于污染的問題。" 多位業主表示。
直到 2022 年 4 月，張佳在政府官網上看到了陸家嘴地塊污染情況，其中有污染的 13 号地塊，距離她所在的 14 号地塊，相隔不到 20 米。
張佳馬上慌了，她迅速找到項目開發商詢問，對方的回應則是 " 等通知 "。但過了沒幾個月後，張佳再次來到錦園項目售樓處時，那裏早已人去樓空。直至 2023 年 11 月份，陸家嘴和蘇鋼的百億訴訟案一事被再次關注。
這之後，許多業主逐漸搬離小區，但據張佳透露，" 目前仍有 70% 的業主不願意離開。同時，由于輿情的進一步擴大，貝殼二手平台已經撤掉了所有這個小區的二手房。"
如今，張佳帶着家人還租住在拆遷房裏，房租上要比周邊住宅樓便宜得多，但她每天都能聽到各種麻雀、燕子的叫聲，張佳覺得很心安。而那個買了 2 年多的房子，張佳到現在還每月交着房貸，但卻一天都沒敢住過。
和錦園小區相比，大量居住在峰譽庭小區的業主們，感受要更爲複雜。峰譽庭小區與錦園小區僅有一街之隔。此前有媒體報道，該小區入住率已達 9 成，共有 6 棟高層住宅，超 600 戶。
原本，他們也都過着普通人的買房生活，每月數着工資還房貸。但陸家嘴的一紙公告，讓超 600 戶業主們的生活不再平靜。
楊蘭是峰譽亭的業主，2020 年底，她帶着一家人搬到了新裝修好的房子，已經住了兩年多。但現在，伴随着污染面積的不斷擴大，楊蘭一家人必須得搬離自己的家，" 緻癌物質超 50 多倍，誰住誰不慌？"
"2022 年就聽說了污染地塊的事兒，但當時大家并不敏感，因爲報告中的污染地塊距離我們大約還有 4 公裏遠，所以我們認爲這塊地至少安全，于是決定先住下去。但現在，隔幾米就是污染地塊，連着一塊都是我們的地。" 楊蘭說道。
根據陸家嘴方面的公告，綠岸項目的 17 個地塊中，僅有 14 号、15 号、16 号地塊還未有信息披露，而這三個項目是兩個住宅用地和一個教育用地。其中，14 号地塊正是錦園，15 号地塊則爲峰譽亭，16 号地塊爲一所幼兒園。
面對這則讓人摸不透的消息，居住在峰譽亭的業主們心裏發慌。業主們也曾經想過集資找檢測機構，卻都遭到了拒絕。後來，楊蘭反倒覺得檢測機構的數據做了意義也不大。
" 陸家嘴跟蘇鋼集團那麽大的集團，檢測數據都不一緻，現在老百姓再去找檢測機構，可信度更不高。" 楊蘭說。
到目前爲止，業主們的訴求隻有一個：退房。然而，忙着處理訴求糾紛的陸家嘴顯然是無暇處理，眼前它需要先搞定自己的麻煩事，想辦法從蘇鋼集團等 5 個被告那裏挽回已經花出去的百億損失。
陳遠對「市界」說道，" 這類鋼鐵廠的污染修複極難，而蘇鋼地塊則屬于天花闆級，治理費用非常誇張。即使是換新土，也不知道要換多少土，要邊挖邊看。另外換去哪，一路上會不會再造成污染，這些問題都不好處理。"
不過，對于陸家嘴來說，換土或許是解決目前污染困境的最佳方案，然而，即使換了土，解決了污染問題，它能解決樓市下行中房子不好賣的問題嗎？
一輪喧嚣過後，那些被污染地塊真正傷害到的業主們，又該何去何從。
（李洋、王宇、劉霞、楊蘭、陳遠、張佳、陳莉均爲化名。）
