文 | 酒管财經
急需現金流的碧桂園，又開始甩賣資産了。
近日，碧桂園以 15 億元的價格再次挂牌出售位于佛山的希爾頓酒店，引發業内熱議。
然而，值得玩味的是，這并非該酒店首次被傳出售的消息。
早在 2020 年，就曾有過 " 佛山希爾頓酒店項目處置招商公告 "，當時的參考價格爲 12 億。
不過，據悉目前已有潛在買家正與碧桂園團隊進行洽談，這次碧桂園似乎并不愁賣。
時隔 4 年，爲什麽反而漲了 3 億？
要知道，近年來地産酒店尤其是高星酒店的估值都有明顯的下跌，像上海寶格麗、上海黃埔綠地萬豪酒店、金茂北京威斯汀大飯店等大都是折價出售。
近年來，不少高星酒店資方（多爲地産商）受困于現金流壓力，除了法拍，開始用出售、轉讓股權等方式開始賣賣賣。
不過，稀缺核心地段的酒店相比其他酒店資産，倒似乎是更搶手了。
不難發現，雖然存量高星酒店競争力近年來有所減弱，但位于稀缺核心地段的優質酒店資産依然是酒店交易市場中的香饽饽。
又被擺上貨架，這次底價還貴了
先來看碧桂園爲什麽再次選擇出售。
在業内看來，碧桂園更多是出于财務上的考慮。
自 2023 年 8 月首次債務違約以來，碧桂園管理層已多次表态要 " 砸鍋賣鐵 " 自救。
碧桂園方面近期更是多次表示，公司正想方設法努力盤活公司各類資産，同時盡全力履行保交房義務。
碧桂園在 10 月召開的内部管理會議上，集團董事會主席楊惠妍就提出，公司要努力抓住機遇，做好三件事：保交房、資産管理、有效銷售。
其中，資産管理就與資産出售挂鈎。
這些資産包括寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等多種物業，例如之前挂牌出售的廣州增城鳳凰城酒店，還有這次的佛山希爾頓酒店就屬于酒店資産。
▊ 佛山希爾頓酒店
事實上，2019 年以來碧桂園就加大了酒店資産出售的力度。
2020 年，佛山希爾頓酒店被擺上貨架，當時該酒店的處置招商參考價格爲 12 億元。
此外，佛山碧桂園美爵酒店、碧桂園三亞郡 · 雲海酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店及廣州增城區鳳凰城酒店等也出現在待售名單中。
其中，2022 年挂牌出售的佛山金沙洲鳳悅酒店已成功出售，已于今年 7 月正式更名爲溫德姆花園酒店。
時隔 4 年，佛山希爾頓酒店的售價爲什麽反而漲了 3 億？
要知道，近年來地産酒店尤其是高星酒店的估值都有明顯的下跌，基本都是折價出售。
業内人士指出，碧桂園加價出售或是因爲佛山希爾頓的入住率常年居高不下，屬于優質 " 現金牛 "，這類稀缺核心地段的酒店資産如今相比其他資産更容易套現。
據公告信息顯示，佛山碧桂園希爾頓酒店位于 " 粵港澳大灣區 " 核心佛山 - 佛山新城闆塊，爲佛山新城 CBD 中心，總建築面積約 15.2 萬㎡，是佛山客房最多、品質最奢華、配備設施最齊全的城市地标建築。
作爲碧桂園旗下城市綜合體，總投資逾 10 億元，曆經 3 年建設，于 2014 年 3 月落成，并于次年實現盈利。
據悉，該酒店資産涵蓋客房、會議中心、大型百貨超市、影院、健身中心等，配套設施一應俱全。
《酒管财經》查詢攜程平台發現，其日常房價在 1400-2000 元左右。
值得注意的是，今年 3 月，酒店剛慶祝了十周年慶典，本月希爾頓集團更是剛任命新的佛山希爾頓酒店總經理。
地産酒店抛售背後，站着 " 喊難 " 的國際巨頭
環顧地産行業，不隻是碧桂園，近年來房企資産盤活普遍都選擇從酒店資産下手。
據不完全統計，最近 3 年以來，出售旗下酒店資産的房企包括世茂、金茂、華僑城、新華聯、綠地等多家頭部房企，其中包括多個億元以上規模如上海新華聯索菲特酒店、成都環球中心天堂洲際大酒店等國際品牌高星酒店。
可是，這些地産酒店被抛售就完全是業主的問題嗎？
地産行業下行，受困于經營壓力，諸多房企抛售酒店資産以求回血是情有可原的。
然而，近年來随着本土酒店品牌逐步崛起，國際酒店巨頭的品牌優勢也逐漸弱化，其在華賺錢的難度肉眼可見地增加，已很難抵消業主高昂的投資成本，造成回報周期有所延長。
自今年二季度以來，洲際、溫德姆、希爾頓、萬豪等在 Q2、Q3 财報中，各自大中華區（或亞洲區）平均房價、RevPAR 均保持頹勢，且業績表現在全球各大區中墊底。
不過，一位酒旅觀察人士指出，地産酒店引進國際品牌的初衷并不純粹，大多是當做附屬品和勾地工具，往往給國際酒管掏了高額管理費，但在實際經營中一直處于集團業務邊緣，投資回報大都達不到預期收益。
一位國際酒店集團的區域開發曾向《酒管财經》抱怨道，國際酒管公司與地産主業在戰略協同上往往存在很多問題，習慣了地産思維的賺大錢的房企長時間邊緣化酒店業務，導緻很難形成連鎖規模化效應。
他認爲，地産酒店的生死，實際上掌握在房企自己手中，酒管集團不管是土是洋本質都隻是個 " 打工 " 的。
其實，在《酒管财經》看來，在中國市場 " 拼殺 " 多年，希爾頓等國際酒店品牌應該早已習慣中國房企的大起大落。
佛山希爾頓酒店，并不是今年第一家被業主抛售的希爾頓酒店。
據克而瑞統計，截至 2024 年 10 月末，全國重點城市億元以上獨棟酒店項目挂牌總量較 9 月末增加 16.1%，增幅創年内新高。
▊ 克而瑞
近期，多家酒店上架拍賣，9 月酒店項目拍賣數高達 72 家，僅有 5 家酒店項目成交。
其中，拍賣價格在億元以上的酒店有 24 家，位于濱海新區中新天津生态城的世茂希爾頓酒店也在其中，起拍價爲 8.16 億元。
10 月，中國金茂以 18.49 億元的價格出售三亞希爾頓酒店。
而這還是集中在北上廣等一線城市，在二三線城市以及中小地産商手中，有更多大量運營欠佳或閑置的傳統五星級酒店，亟需更有經驗的運營方接手盤活。
在行業進入存量市場的當下，恐怕絕大多數地産系的高星酒店未來都得新覓東家了。
能溢價大賣的高星酒店隻是少數
其實，現在這種行情下，想溢價大賣并不隻碧桂園一家。
今年 6 月，起拍價 3.2427 億的上海黃浦原華美達酒店遭瘋搶，一小時進行了 19 輪舉牌，最終以 4.26 億的價格成交，溢價 1 億成交，且還高出第一次拍賣流拍時的價格。
近年來，高星酒店資産交易火熱，到底是什麽決定了賣價？
業内人士指出，酒店拍賣時價值錨定的核心要素有二：
一是酒店的綜合毛利率（當下運營能力），即 GOP 率，綜合行業研究機構的分析數據，五星級及以上酒店的 GOP 率指标合格線應爲 35%。
二是資本化率（未來預期收益），也是投入資本的現金回報能力指标。成熟市場高星級酒店的資産回報率合格線爲 6%，6% 也是成熟資本市場中酒店資産證券化的上市回報要求。
雖然有溢價大賣的高星酒店，但擺上貨架的待售酒店隻增未減。
有數據顯示，近年來法拍酒店挂牌一整個節節攀升，但是再看看交易趨勢，慘不忍睹。
▊ 盈蝶
據盈蝶咨詢數據顯示，近年來全國酒店整體拍賣項目情況并不好，流拍基本是常态。
有業内人士指出，高星酒店畢竟是大宗土地交易，買家們大都保持謹慎态度，一方面受制于自身的資金實力和運營水平，另一方面傳統高星酒店背後複雜的債權關系和僵化的運營機制都是需要綜合考慮的因素。
因此，傳統高星酒店流拍很正常，但比起波動頻繁的金融市場和空置率居高不下的寫字樓資産，稀缺核心地段的優質酒店當下仍能受到避險資金與急需資産配置的金主們的青睐。
随着房地産行業進入調整期，曾經與房企捆綁緊密的地産酒店也如此。
當地産酒店走下神壇，狂熱在消失，理性在回歸。
可以肯定的是，物競天擇，市場過剩競争下，地産商爲主導的傳統高星酒店頻繁被交易更像是一場推陳出新的市場格局重塑，注定會有陣痛期。
