經濟觀察報 記者 丁文婷 " 我從事大宗交易 18 年了，這個樓，是我這些年看到的大宗交易裏，質量非常高的标的，屬于北京甲級寫字樓翹楚級别。" 高力國際資本市場及投資服務部華北區執行董事紀剛對中糧置地廣場的 " 易主 " 十分感歎。
最近兩個月，不僅是中糧置地廣場，更多 " 賣了再難買回 " 的優質資産被擺上貨架，和去年出售資産的多爲民營房企不同，它們的業主主要是地産央企，比如，10 月中旬華僑城和中國金茂分别公告了兩筆大宗交易的信息。
先是華僑城間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃在北京産權交易所通過公開挂牌出售上海蘇河灣項目部分資産，意味着全球第六家、中國第二家寶格麗酒店被擺上貨架；中國金茂則以 28 億元的價格出售了金茂北京威斯汀大飯店。
而以近 43 億轉讓旗下高端寫字樓标杆中糧置地廣場的大悅城，今年已經出售了超 80 億元的京滬優質項目。
明星資産亮相
判斷一個資産是否核心的關鍵在于樓宇區位、品質和租戶結構。
高力國際中國區資本市場及投資服務副董事總經理顧立宇告訴經濟觀察報，當前市場下行情況下，稀缺的核心資産通常現金流比較健康，租戶穩定，流動性較好，部分買家也願意支付一定的溢價。
" 相比上海，北京的寫字樓在建築方面中規中矩一些，但中糧置地廣場的調性比較獨特。" 關注這個項目兩年，紀剛如數家珍：進門有一個 60 米高的水幕，裙房部分空間可以展陳藝術品，樓宇由頂級建築師設計，高低錯落有緻。
除了位置和品質，租戶結構也是該項目一大優勢。
2020 年，知名投行摩根士丹利從金融機構聚集地金融街搬入位于東城區的中糧置地廣場，成爲其主力租戶。投行通常對樓宇的使用功能、電量、信息點等配置要求較高，這也在一定程度上代表了樓宇品質。
一位寫字樓相關業内人士表示，除了摩根士丹利租賃了将近 7000 平方米的面積，還有 CBA 聯盟、國聯基金、中國上市公司協會等優質租戶都在樓宇内租賃了 3000 平方米左右的面積。
判斷一個寫字樓是否屬于核心資産，還要看它的租戶與所在區域的匹配和關聯度。
紀剛介紹，中糧置地廣場租戶類型與東城區商圈傳統、優勢的金融、文化娛樂業務對标，租戶粘性高。" 租戶會考慮圈層、氛圍，及其業務需要，被其他商圈搶走的概率非常低 "。
華僑城和金茂的酒店資産同樣吸睛。
華僑城挂牌出售的上海寶格麗酒店位于北外灘地區，項目距離南京東路 500 米，距離外灘、人民廣場僅 1 公裏。酒店官網信息顯示，上海寶格麗酒店由意大利建築事務所 Antonio Citterio Patricia Viel 設計，由一棟高 48 層的寶格麗大樓、上海總商會、意式花園組成，系全球第六家、中國第二家寶格麗酒店。
位于北京朝陽區燕莎商圈的金茂威斯汀同樣在北京擁有較高知名度，上述業内人士介紹，外國使館人群比較喜歡這個區域，威斯汀接待過多國總統、國務卿等，" 與想買高大上酒店資産的買家絕對匹配 "。
幾個地産央企的知名項目在兩個月裏接連傳出處置消息，也引發了市場對央國企是否在 " 抛售 " 資産的猜測。
多位大宗交易投資人士均向經濟觀察報表示，今年，央國企出售資産并沒有明顯增多，但明顯的變化在于，一方面，企業願意把曾經惜售的項目拿出來賣了；另一方面，出售項目的意願和積極性明顯增強，比如上海寶格麗酒店去年就已經在售，隻是沒有選擇公開挂牌。
世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶告訴經濟觀察報，今年，賣方普遍在銷售資産方面更開放、靈活，一些不在計劃内的資産如果存在交易的可能性，業主也願意談。
目前在公開市場亮相的項目，大多數在一年前就已開始出售，大宗交易的成交時間較長，包括邀約、處置、談判成交等流程，" 投資者都在觀望，這也導緻今年一些資産交易的周期被拉長。" 王晶表示，但一些業主方反而更堅定了，希望能夠在一定時間内完成退出。
爲什麽賣資産
拿出核心資産一方面與市場相關，另一方面與企業的資金需求關系密切。
仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示，目前市場基本面有些調整，但尚未迎來資本價值的上升期。
這種情況下，賣方也會有一些正常的退出想法，一直在尋求合适的出手機會，一些持有者，也需要出售資産獲得更多的流動性支持。
金茂在北京威斯汀的挂牌轉讓公告中表示，這在目前的市場情況下，是以合理價格實現酒店整體銷售的良機。出售事項帶來的現金流及利潤，将有助集團整體财務狀況及營運資金的優化。
" 核心資産對任何一家企業都非常珍貴，通常位置不可複制，将來很可能買不回來，市場好的時候大家普遍惜售。" 一位大宗交易人士表示，在 2020 年左右市場較好時，不少買家都想購買中糧置地廣場，但賣方不願出售，直到今年，中糧置地廣場才被擺上貨架。
一家頭部地産公司商置相關負責人告訴經濟觀察報，當前住宅銷售尚未回暖，一些央國企的現金壓力同樣不小，各家企業選擇出售資産的情況不同，一部分是企業的自有資金需要置換出來，另一些則是杠杆，需要償還。
也隻有核心地段的資産才容易在當下這個時間段售出，他提到，" 買方都是好的裏面挑更好的 "。
截至 2023 年 6 月底，華僑城（亞洲）實現經營收入約 1.94 億元，同比下降約 77.9%，主要由于 ( 其中包括 ) 綜合開發業務收入結轉較去年同期大幅下降；公司的權益持有人應占虧損約 2.12 億元。
金茂 2022 年财報顯示，歸母淨利潤爲 19.84 億元，較上年度下降 58%；若扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項），歸母淨利潤爲 9.1 億元，同比下降 81%。其中，酒店經營闆塊帶來的收入爲 11.44 億元，僅占總收入的 1%，同比下降了 30%。
誰在接盤？
從辦公樓、購物中心、物流等賽道看，核心資産的接盤對象以險資爲主。險資的資金成本決定了其投資偏好，即穩定、長期持有的資産。
2023 年上半年，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽等險資就拿下了十幾個項目，包括商辦、産業園區、長租公寓等類型，其中不乏數十億的大單，如今年年初，平安人壽斥資 73.33 億元收購弘毅投資位于北京、上海的 4 個産業園區。今年 10 月，大家保險也接手了萬達的 4 個購物中心。
以前市場競争激烈，險資出價能力較低，但當前，外資對寫字樓的投資幾乎停滞，競争較少。一位大宗交易投資人士表示，對購買資産自用的買方而言，核心資産的出租率太高，并不太适宜買來自用，這也給了一些頭部險資入場機會。
中糧置地廣場的出租率常年保持在 85% 以上，租金大約在 13 元 / 平方米 / 天，該名大宗交易人士介紹，" 中糧置地廣場的投資回報率在 4% 左右，在當下，這符合北京市場核心型交易的一般水平 "。
在徐茜茜看來，個别核心資産 4% 的回報率實際上低于現在市場上大部分投資人對資産回報率的認知，資産交易價格偏高，但這也證明了相對于一般的項目，核心資産在市場下行的通道中有着更爲優質的表現，" 給市場增加了一些信心 "。
個人買家也成爲一些酒店類核心資産的接盤方，如中糧海景壹号、金茂威斯汀的買家均屬于個人買家。" 接手上海寶格麗酒店的也是私人老闆。" 上述大宗交易人士表示。
顧立宇介紹，酒店既能提供現金流，也可以用做接待和企業品牌展示，今年随着資産價格整體下調，一些買家會選擇合适的機會出手。
他同時提到，目前部分核心項目的成交也反映了一些買家可能不會單純從投資回報的角度考慮，而是出于對項目位置、品牌形象或從長期持有和增值的角度，結合賣方的價格調整，選擇出手。
值得關注的是，高端酒店類核心資産在運營上擺脫虧損狀态仍需時間。如上海寶格麗酒店，雖然客房價格動辄超過 6000 元 / 晚，部分套房價格在 6 位數，但根據華僑城（亞洲）發布的出售公告，此次出售的上海蘇河灣項目部分資産截至 2021 年年末、2022 年年末、2023 年上半年的收入分别約爲 2.49 億元、1.4 億元、1.19 億元，除稅後虧損分别約爲 1077 萬元、5225 萬元、690 萬元。
從投資回報角度，機構投資者幾乎不會考慮高端酒店資産，因爲酒店日常的管理運營成本非常高，運營利潤比其他業态低，一位業内人士介紹，如五星級酒店爲了保證品質，配備了各式餐廳和大量服務員，運營成本比寫字樓高。
雖然随着文旅市場回暖，酒店的價格和入住率都有明顯提高，但酒店投資市場并沒有明顯提升。王晶告訴經濟觀察報，高端酒店的交易主要是資産配置的概念，較少單純考慮投資回報率。" 比如買家從事其他行業，需要分散投資，或者希望在北京、上海購入一個穩定的、能傳承的資産，這是比較喜歡投酒店的一類客戶 "。
一位業内人士表示，今年，整個中國區酒店的總交易量在 150 億元左右，基本恢複到了疫情前水平，但酒店成交在全國各類資産裏占比仍較小，遠低于工業、物流、寫字樓、購物中心等标的。
